導讀：通知稱，加強管轄區域房地產市場運行態勢的監測和房價調控，加強供需調節，完善住房供給體系，多措並舉穩地價、穩房價、穩預期，堅決遏制房價過快上漲。 

作者 | 第一財經 林小昭

近年來房價持續上漲的西安，12月1日升級了樓市調控政策。

陝西西安市住房和城鄉建設局、西安市金融工作局、西安住房公積金管理中心、西安市自然資源和規劃局1日聯合下發關於進一步加強房地產市場調控的通知（下稱“通知”），通知要求，各區縣、開發區（含西鹹新區）要落實屬地主體責任，加強管轄區域房地產市場運行態勢的監測和房價調控，加強供需調節，完善住房供給體系，多措並舉穩地價、穩房價、穩預期，堅決遏制房價過快上漲。

中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析，西安調控升級主要原因是房價上漲較多，這幾年西安的人才政策力度很大，落戶門檻較低，人口增長很快，增加了大量需求。另外，西安是整個大西北的龍頭，也是大西北地區目前經濟發展最活躍的城市，西安的教育、醫療資源在全國都是名列前茅的，因此大西北地區的很多人都到西安買房，大量的需求也支撐了西安這幾年房地產市場持續火熱。

數據顯示，今年前三季度，西安GDP增速達到4.5%，在GDP50強城市中位居第一。

58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經分析，從國家統計局公佈的數據來看，2020年西安新建商品房價格全年總體呈現上漲態勢，10月房價環比9月上漲0.5%，環比去年上漲7.6%。二手房10月環比上漲0.3%。西安的新房價格同比去年上漲的幅度依然比較明顯，通過政策進行適度調整有利於區房價平穩運行。

國家統計局發佈的2020年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，近五年來，西安新建商品住宅價格指數上漲了80.1%，位居70個城市第一位。

西安市統計局發佈《2020年前三季度西安經濟社會發展報告》中提到“根據國家統計局發佈的房價指數，9月份西安新建商品住宅銷售價格指數環比上漲0.8%，漲幅較8月份回落0.3個百分點，環比漲幅居15個副省級城市第1位，70個城市第5位；同比上漲8%，與1~8月持平，同比漲幅居副省級城市第3位，70個城市第11位。”“下階段，在市場存貨持續減少的情況下，我市居民住房的投資改善需求將進一步增強”。

在土地市場方面，根據中原地產研究中心的統計，今年前11月，西安土地出讓金達到了972億元，位居全國第12位，同比上漲了51.09%。

此次通知明確，要發揮差別化信貸調節作用，調整購買第二套住房的商業貸款首付比例。

其中，在西安市已擁有住房面積在90平方米及以下的居民家庭：購買第二套住房面積在144平方米及以下的，商業貸款首付比例不低於40%；購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業貸款首付比例不低於50%。

在西安市已擁有住房面積在90至144平方米（含144平方米）之間的居民家庭：購買第二套住房面積在144平方米及以下的，商業貸款首付比例不低於50%；購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業貸款首付比例不低於60%。

在西安市已擁有住房面積在144平方米以上的居民家庭：購買第二套住房面積在144平方米及以下的，商業貸款首付比例不低於60%；購買第二套住房面積在144平方米以上的，商業貸款首付比例不低於70%。

貝殼研究院高級分析師潘浩認爲，西安新房成交結構偏重大面積改善型產品。據貝殼研究院統計，截至10月，西安市140㎡~200㎡面積段產品，出清週期爲8-9個月，而70㎡~90㎡產品出清週期爲24個月，90㎡~140㎡產品出清週期爲10~11個月。可見剛需產品庫存積壓明顯，改善型產品相對稀缺，結構性供需不平衡帶來價格上漲壓力。因此本次政策提高大面積產品入市門檻，一定程度控制改善型客戶數量，穩定供需結構，抑制價格上漲。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，未來西安的調控仍有可能進一步收緊。此次通知明確，未實施住房限購政策的高陵、鄠邑等區縣及西鹹新區部分區域，要密切關注市場形勢，保障自住需求，抑制投資投機行爲，穩定房地產市場發展。一方面，政策繼續強調了調控收緊和嚴管市場秩序的導向；另一方面，對於一些不限購的區域，尤其是類似西鹹新區等熱點區域，後續也需要繼續觀察市場動向，防範市場炒作。

張波分析稱，在“房住不炒”的主基調下，保持各地樓市的平穩運行是多城出臺政策的基本背景。從調控思路來看有兩點表現明顯：其一是以房價爲錨，一旦出現過快上漲苗頭就及時進行政策調整，這一點在深圳、西安、銀川等城市都有明顯體現；其二是政策的分化度增大，尤其是針對首套和二套的政策面開始拉大，既包括首付成數和貸款的金融政策分化，也包括搖號分配政策上的分化。