原標題：融資代價高昂 今年7家中小房企借上市奮力一搏

經歷四十年風雨後，廈門國貿近日宣佈，將逐步退出房地產業。但稍一轉身，這家老牌國企便以另一種方式再次介入地產大潮。11月末，大唐地產終於踏上IPO末班車，正式開啓招股，廈門國貿系其基石投資者。

與大唐地產一同通過聆訊的，還有四川房企領地集團，加上已上市的金輝控股、上坤地產、祥生控股、港龍中國、匯景控股，2020年共有7家中小型房企拿到港股入場券。

與往年不同，今年中小房企上市難度明顯加大，領地、大唐均衝擊兩次後才得以上岸。仍在排隊中的萬創國際、海倫堡、奧山控股、三巽控股、鵬潤控股、實地地產，已在數次遞表、屢敗屢戰的路上掙扎許久。

“其實上市還是想在A股的，但A股對地產行業大門緊閉，所以房企只能曲線救國，到港股上市。”上海中原地產市場分析師盧文曦告訴第一財經記者，現在三道“紅線”對房企的壓力慢慢體現出來，所以融資極爲重要。

對這些規模尚小、踩中紅線、融資渠道單一的區域型房企來說，上市已不僅是發展分水嶺，而是驚險生死關。唯有上市，纔有望依靠資本市場的信用背書降低融資成本，進而補血擴張，爭得市場競爭機會。

力圖擴張

從廈門走出的上市房企不在少數，禹洲集團、寶龍地產……如今這一名單中又多了大唐地產。不過，相較已借上市實現擴張的房企來說，大唐地產規模尚小，在克而瑞排行榜中，該集團今年前11月銷售額僅342億元，排名78位。

十年前，福信集團將風雨飄搖的大唐地產納入囊中，收購其70%股權，此後大唐逐步走出廈門，向北部灣、京津冀、長江中游、長三角及成渝等地擴張。2019年10月，福信集團以7760萬元獲得大唐剩餘30%股權，自此全資持有。

早在2019年初，大唐地產總裁郝勝春便提出集團要在三年衝千億的銷售目標，由此進入全國房企50強。但無論從銷售規模還是盈利指標看，大唐離其發展目標尚遠，唯有借上市這一跳板奮力一搏。

招股書數據顯示，過去三年，大唐地產的收益從40.19億元增加至81.08億，複合年增長率約42%；今年上半年，大唐地產錄得收益17.85億元，同比減少41.51%，純利錄得9000萬元，同比減少75.61%，毛利率下滑至23.3%。

規模訴求下，大唐終於等來上市入場券。據悉，該集團香港公開發售規模3.334億股，每股招股價3.6~4.6港元，預計12月11日掛牌上市，以發售價中位數4.10港元計，估計全球發售所得款項淨額約12.794億港元。

領地集團與大唐地產的發展路徑有相似之處。1999年4月，劉玉輝與兄弟劉山、劉玉奇成立領地集團，在四川省樂山市開展業務。2006年，領地集團將總部從樂山市遷至成都市，開始將業務版圖向全國擴張。不僅如此，領地稱，爲了加快週轉速度，一般在收購土地7天內，該公司便可完成項目準備工作，並準備物業開發，營銷流程同步跟進。

不過直到現在，該集團約六成土儲仍集中於川渝地帶。在克而瑞榜單中，領地前十月全口徑銷售額208億元，到11月份已跌出百強行列。

盈利表現方面，領地集團也如大唐地產般上下波動。2017~2019年，領地營收從53.4億元升至75.7億元，年複合增長率19.1%，不過去年前五個月，領地曾錄得虧損淨額930萬元，今年同期淨利潤又回正至1.66億元。

“當下，大房企對區域滲透厲害，區域型房企優勢不足。”盧文曦直言。爲打破局面，今年4月，領地向港交所提交招股書，直到11月19日才通過聆訊。該集團計劃全球發售2.5億股，預計募資淨額約12.13億港元。

融資成本高昂

規模擴張訴求之外，開拓融資渠道是中小房企上市的核心目的。

以此前上市的金輝控股及祥生地產爲例，這兩家公司均踩中“三道紅線”，急需通過上市打通融資渠道。招股書數據，截至今年8月末，金輝控股一年內到期的借款總額爲181.77億元，同期現金及等價物爲68.6億元，現金短債比不足1。

上市後，金輝的融資動作陡然增多。據上交所11月16日披露，金輝集團股份有限公司擬發行公司債，總額12.2億；11月20日，該公司完成發行2020年公開發行公司債券（第二期），發行總額12.2億元，票面利率6.95%。

領地集團和大唐地產面臨的債務問題同樣突出。招股書數據顯示，2017~2019年，領地集團淨債務與權益比例（淨負債率）分別爲0.6倍、1.1倍、1.4倍，到2020年前五個月達1.5倍，高於行業平均水平。

2017年~2019年及截至2020年5月31日，領地未償還銀行及其他借款總額分別爲35.86億元、78.54億元、117.55億元及151.76億元；同期未償還銀行及其他借款的加權平均實際利率分別爲6.4%、8.8%、9.9%及9.2%。

因金融機構對房企是否上市及規模均設有門檻，領地較依賴信託融資。截至2019年底，該公司共有26筆信託融資借款，借款本金餘額約59.89億元，佔借款總額約50.95%，且這批信託票面利率大部分爲12%~14%。

高昂的融資成本，進一步壓縮了領地的盈利空間。2017~2019年，領地集團營收毛利率分別爲20.1%、35.7%、27.8%，淨利潤率分別爲12.2%、11.5%、8.9%，今年前五個月淨利率再下降至5.5%。

大唐地產同樣面臨高負債難題。2017~2019年，該公司淨負債比率爲1087.9%、408.8%及119.2%，負債總額分別爲257.79億元、297.51億元及339.55億元；今年上半年，淨負債比率升至128.5%，較去年底增加9.3個百分點。

信託融資也是大唐此前的重要輸血渠道。目前，大唐仍有7筆信託融資尚未履行，到期日在2020年至2021年間，金額總計28.86億元。“三道紅線”重壓下，大唐地產急需上市補血，並進一步打通融資渠道，降低資金成本。

截至今年8月底，大唐地產總土地儲備1117.6萬平方米，開發中物業建築面積爲720萬平方米，待開發物業總建築面積300萬平方米。這些沉澱的土儲資源，同樣需要更多資金撬動以轉化爲利潤。

資本態度轉冷

儘管中小房企上市心情極爲迫切，但資本市場對其態度已然轉冷。市場消息顯示，截至目前，領地集團和大唐地產仍未獲得足額認購。早先上市的幾家房企，同樣遭遇了資本市場的冷遇。

譬如11月17日上市的上坤地產，發行價2.28港元/股，上市首日盤中即跌破發行價，當日微漲0.88%；金輝控股10月29日掛牌上市，開盤集合競價報4.18港元，較發行價下跌2.79%，截至收盤報4.36港元，當日漲幅1.4%。

與資本對物業股的態度相比，房地產開發商確實已失去其黃金年代。“現在樓市調控基調不變，市場對行業發展前景保持謹慎。另外，這些上市房企本身體量不大，是不是能維持穩定增速，市場信心不足。”盧文曦認爲。

爲了衝擊上市，領地集團曾密集引入明星職業經理人，以擺脫家族色彩。2019年8月，金科原品牌總經理姚科加入，擔任領地助理總裁兼品牌總經理；12月，恒大集團原總裁許永軍出任領地總裁一職。

“上市是企業走進資本市場的必經之路，而後如何發展要看企業上市的出發點，同時結合企業自身的發展戰略和實際需求，只有提升自身核心競爭力才能走得長遠。”貝殼研究院高級分析師潘浩稱。