原標題：社科院報告：房地產告別只漲不跌時代

每經記者 王佳飛 每經編輯 陳夢妤

“房價只漲不跌的時代已經過去。”

12月1日，中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組發佈《中國住房大數據分析報告（2020）——城市房價預警與房企品牌價值測度》（以下簡稱報告）。報告指出，局部房價下跌監測預警，將成爲市場監測預警的重要方面。雖然平穩運行爲房地產政策的重要目標，但一定範圍的波動也是市場運行的常態。

廊坊新房 房價較峯值下跌46.9%

2020年，房地產市場整體呈下滑的趨勢。在報告監測的城市中，部分城市2020年度房價出現一定程度下跌。據緯房指數同比監測，從2019年10月到2020年10月，9城年度跌幅均在5%以上，最高年度跌幅爲9%。

貝殼研究院數據表示，2020年1~11月，66城新房市場累計成交套數同比下滑5.2%，成交面積累計同比下滑5.4%，但較10月累計降幅收窄1.1-1.5個百分點。

如果同歷史峯值比較，一些城市房價下跌的趨勢則更爲明顯。

報告顯示，從各城市歷史高點至2020年10月，20個城市距最高點房價調整幅度均在10%以上，其中9城距最高點房價調整幅度均在15%以上，下跌幅度最大的城市是廊坊，相比2017年4月的峯值降幅達46.9%，青島、天津相較峯值下跌20%以上。

從各城市房價由漲轉跌的時點看，這些城市房價階段性拐點出現分別存在兩類情形：一類是2017年上半年前後，以京津冀城市爲代表，主要爲2017年上半年一二線城市房地產調控加碼所引發，到目前已經調整了約3年半；另一類是2018年下半年前後，以三四線城市爲主，主要爲貨幣化棚改退潮所引發，到目前已經調整了約兩年半。

可以看到，很多城市在疫情開始前，房價就已經階段性見頂。房價下跌不完全是因受疫情衝擊的影響。

報告表明，局部房價下跌監測預警，將成爲市場監測預警的重要方面。雖然平穩運行爲房地產政策的重要目標，但一定範圍的波動也是市場運行的常態。房價下跌的原因較爲複雜，既可能有宏觀大環境因素，也可能有城市自身供給過剩的原因。

部分城市 房價仍出現較快上漲

在因城施策的政策背景下，各城市房地產市場的差異化將成爲常態。新冠疫情的出現，加速了房地產市場大分化時代的來臨。

在很多城市房價下跌的同時，報告認爲“仍有部分城市房價出現較快上漲”。

貝殼研究院報告顯示，截至2020年11月，一線城市新房市場成交量基本完成恢復，達到與去年同期持平狀態，成交套數累計同比增長0.3%、成交面積累計同比增長1.3%。

其中深圳“7·15”新政後，又有“7·29”新政補充，整體調控從嚴，但新房在抑制房價過快上漲過程中，刺激剛需客戶主力入市，市場熱度較高。同時，廣州由於人才政策的刺激，新房成交面積累計同比增幅持續上升。

報告認爲，房價上漲的原因同樣較爲複雜，既可能有宏觀大環境因素，也可能有城市自身供給不足的原因，還有可能是城市經濟基本面出現了重大利好。另外還有一種相對較快上漲的情況難以被直接識別，如相關聯的同類城市房價均較快下跌，但該城市房價微漲。

在如此背景下，房地產也成爲了我國防範金融風險的重要方面。

日前，中國人民銀行黨委書記、銀保監會主席郭樹清談到，我國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。可以說，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。