原標題：深圳嚴查“代持炒房” 哪些“硬核政策”會加碼？

近期，深圳新盤“萬人打新”“代持炒房”事件繼續發酵。樓市“打新”引發的風險也引起監管部門發聲。熱點樓盤華潤城潤璽一期、萬科瑧山海家園接連提示“代持購房”相關風險，後者還緊急調整銷售方案。

在業內人士看來，近年來，深圳在供給側上做了很多卓有成效的工作，建議接下來在金融、稅收、供地結構、新房定價等方面出臺“硬核政策”，堅持“房住不炒”。

兩個熱點樓盤提示代持購房風險

11月30日，引爆市場的深圳“網紅”樓盤華潤城潤璽一期發佈了與廣大客戶共同踐行“房住不炒”的倡議，稱“針對深圳房地產市場的‘打新熱’現象，不排除政府相關監管部門出臺相關政策舉措，以保障‘房住不炒’政策落地，並提示‘代持購房’的相關風險。”

對於代持購房，華潤置地稱，被代持人的風險包括代持協議被法院認定爲無效協議；代持人反悔，導致被代持人無法順利取得所購房屋所有權；代持人私自出售、贈與、出租房屋或將所代持的房屋用於抵債；因代持人債務糾紛導致被代持房產被法院查封、拍賣、執行等。而對於代持人來說，代持購房存在可能會導致房產稅的繳納；增加購房成本，影響個人/家人購房、影響代持人的個人徵信記錄等。

同一天，萬科瑧山海家園也發佈公告，提示購買者市場變化風險、貸款風險和代持風險等。

12月1日，萬科瑧山海家園微信公衆號發佈《瑧山海家園銷售方案補充公告》，將按照客戶社保年限排名來確定客戶入圍參與搖號選房的資格。公告稱，根據深圳市政府最新指示，萬科瑧山海家園銷售方案做出調整。公司目前已經整理出誠意登記審覈通過和資金凍結成功的客戶名單，將會把名單提交給政府相關覈查部門，覈查社保年限信息並按社保年限排名反饋，後續將按照客戶社保年限排名，再以本次可售房源數爲基數按1：5的比例選取排序中社保（或個人所得稅）年限靠前的客戶入圍，參與搖號選房。

深圳調查“代持炒房”

熱點樓盤接連提示“代持購房”風險的背景是，近期，深圳新房市場局部出現“過熱”苗頭，隨之出現一個新詞“打新”。

火熱的“打新”市場，讓不少購房者抱着碰運氣的想法，湧進新房市場參與搖號與選房。華潤城潤璽一期便是其中的典型代表。

實際上，並非所有的新盤都有“打新”“日光”的命。新京報記者注意到，深圳“打新熱”的樓盤，大多集中在南山、光明、寶安等規劃、產業發展利好的片區，且項目周邊交通、教育等資源優勢明顯，而反觀深圳新房大量集中的龍崗、坪山等東部區域，這些區域的樓盤與“日光”“打新”基本無緣。此外，即使是熱點區域內的非優質資源樓盤，也並不能產生“打新”“日光”效應。

購房者層面上，不少購房者依然持理性態度。深圳當地一位購房者告訴記者，眼看着小孩過幾年要升入初中，想找個學校更好的房源，目前手頭也準備好了資金，但搖了幾次都沒中，“我們不是投資客，買來自住的，不想冒風險通過其他辦法搖到號，等等再找機會吧。”

“目前新房市場，確實存在代持案例，但估計代持總數佔比並不大，更多的是將其他房源出售後，具有購買資格的人。其中具有購房資格，但資金不夠，幾個人衆籌買房，這種情況更爲普遍。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

實際上，樓市“打新”引發的風險也引監管部門發聲。針對有關媒體報道了華潤城潤璽一期等熱點樓盤出現“萬人搶房”“衆籌打新”等情況，11月30日，深圳市住房和建設局局長、黨組書記張學凡表示，針對當前一二手房價格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調控政策，堅決打擊市場投機炒作行爲。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓指出，“代持炒房”存在巨大的法律風險、資金安全風險，也違背了國家相關法律法規及限購政策。在謝逸楓看來，要打擊“代持炒房”，有以下幾大途徑：立法嚴打；對資金來源審查、審覈；從購房資格上嚴格進行審覈、認定。

今年以來調控政策加碼、“打補丁”

這並非監管部門的首次發聲。實際上，深圳樓市熱度幾乎延續了一整年，而政策的“補丁”也在不斷跟進。

今年年初，新冠肺炎疫情發生後，當全國樓市仍在低迷狀態時，深圳樓市則直接進入“火熱”階段。新房市場頻頻再現“日光”“秒光”現象。伴隨着深圳樓市升溫，“天價喝茶費”重出江湖。

針對這一現象，4月3日，深圳寶安區住房和建設局發佈《關於堅決打擊房地產開發企業和中介機構收取“喝茶費”“更名費”等價外費用違法行爲的通知》。通知指出，出現購房繳納“喝茶費”“更名費”涉及新錦安海納公館、雲璽錦庭、潤恆都市名薈等多個樓盤。對此，寶安住建局將開展打擊房地產開發企業、中介機構收取“喝茶費”“更名費”等價外費用違法行爲的行動，其中包括採取暫停涉案樓盤全部房源網籤權限等措施。

二手房市場方面，深圳部分區域成交活躍度在今年二季度顯著提升，二手住宅過戶套數在6月份破萬，在此基礎上，7月份二手房過戶量達13407套。活躍的投機客們讓市場一度惶恐。

爲落實“房住不炒”的導向，深圳調控“靴子”落地。7月15日，深圳發佈“深八條”。“深圳在學習長沙經驗基礎上，出臺限購、限貸、稅收、普通住宅標準、新盤開盤監管等一攬子措施。可以看出，調控力度較大。”業內人士這樣評價此次限購的重要意義。

在此背景下，深圳二手房市場隨之降溫。樂有家研究中心數據顯示，“深八條”出臺後，8月份二手住宅過戶量降至11322套，在此基礎上，9月、10月、11月，過戶量分別爲8820套、5049套及5812套。

而因爲限定售價下的新房與周邊二手房倒掛幅度較大，個別價格甚至達到5萬元/平方米，因此，中籤一套住宅可“賺取”幾百萬的差價，一些人鋌而走險，以“代持”等方式購房。

業內：減少價差、啓動稅收調節、增加住宅供應等

“近年來，深圳在供給側上做了很多卓有成效的工作，比如增加供應、推進公共住房建設、規模化租賃等，但調控政策仍需進一步精細化、科學化。”李宇嘉稱。

在謝逸楓看來，雖然現在深圳有限購、限貸政策，但還能以公司名義來購房，或者借用假結婚、離婚、代持等渠道來買房，因而還需要後續政策加碼、打“補丁”。

而在12月1日深圳市稅務局官網闢謠近日流傳“深圳市房地產稅徵收試點將於2021年1月1日起運行”的消息後，接下來深圳樓市該怎麼調控？如何使深圳樓市有序、健康發展？

“金融部門必須要與住建部門形成監管合力。”李宇嘉認爲，樓市調控最關鍵的就是把住金融的閘口，深圳應該在此方面“嚴調控”，控制資金違規流向房地產。

同時，李宇嘉建議，新房批預售的價格，或是貼着同片區二手房價格走，或是要壓縮二者之間的價差，不能出現人爲創設出巨大的盈利空間。再通過在各個熱點片區大規模供應新房，達到“錨定”片區價格的效應，實現新房、二手房穩定價格的目標。此外，這一過程中，也要防止二手房炒作，又創造出一、二手價格倒掛的場景。因此，建議制定出片區二手房指導價，與新房形成監管合理，共同穩定價格。

除此之外，李宇嘉還指出，政策層面還需要對需求進行精細化細分。其中，政策性住房需求，分爲低收入的公租房需求、人才住房需求，而商品住房需求分普通商品住房需求、非普通商品住房需求。對於普通住房需求，要嚴格控制價格。非普通住房需求，則適度放開價格。同時，啓動稅收調節等，比如，從即日起銷售的商品住房（含新房、二手房），未來二次交易時，個人所得稅按照覈實徵收，即買賣價差20%徵稅。或者可以採用中國香港、新加坡的超額印花稅的做法。 

對此，深圳一位不願具名的資深業內人士也表示，未來政府要做的就是“市場的歸市場，保障的歸保障”。

值得一提的是，經過幾年人口大規模淨流入、生育高峯等，目前深圳已經形成了從剛需到改善的全方面、持續性的購房需求。因此，上述該人士進一步表示，深圳可供開發的土地有限，且此前多爲工業用地等，未來要改變土地供應結構，繼續加大住宅用地的供應。此外，現在一些閒置或空置的廠房、寫字樓，可以轉變爲集體租賃住房，通過這種多層次的供應結構，來滿足市場需求。

11月30日，張學凡也稱，深圳將進一步加大住房供應與保障力度，加快構建多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房供應和保障體系，努力讓市場進一步迴歸理性，促進房地產市場平穩健康發展。