原標題：70大中城市房價五年走勢：深圳漲幅第一，有城市跌回五年前

作者：林小昭

近五年來，二手房漲幅最多的前五個城市分別是深圳、合肥、無錫、廣州和杭州，漲幅最低的城市分別是牡丹江、錦州、湛江、岳陽和常德。其中牡丹江的房價更是低於5年前。

近年來，隨着城市發展的分化，樓市也在分化。

根據國家統計局發佈的2020年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計，第一財經記者分析發現，近五年來，二手房漲幅最多的五個城市分別是深圳、合肥、無錫、廣州和杭州，主要集中在長三角和珠三角的一二線城市。其中深圳漲幅在全國高居榜首。漲幅最低的城市分別是牡丹江、錦州、湛江、岳陽和常德。其中牡丹江的房價更是低於5年前。

國家統計局每個月發佈的房價數據，是一個用來反映住房銷售價格總體變化趨勢和變化幅度的相對數。這其中，由於一手房價格受限價、限售、結構性等因素影響，相比之下，二手房市場更能反映各地房價變化的實際情況。

深圳漲幅第一

這其中，有7個城市比2015年同期漲幅超過了50%，分別是深圳、合肥、無錫、廣州、杭州、北京和南京。其中，深圳以83.6%高居榜首，並且比第二名的合肥高出了17個百分點。

58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經分析，從個別的熱門區域板塊來看，上漲的幅度更爲明顯。一方面是由於深圳近幾年人口大量流入加之宅地供地有限，導致供求關係明顯失衡引發房價上漲；另一方面則是深圳市場近兩年的投機性需求明顯增多，帶動熱度非理性上升，對於房價上行也起到推波助瀾作用。

供應方面，數據顯示，近四年，深圳實際供應居住用地766.6公頃，僅佔實際供應建設用地的14.2%。近三年每年供應住房僅8.1萬套，難以滿足年均新增37萬人住房需求，常住人口住房自有率僅爲24%。根據中國統計年鑑2020年的數據，2019年深圳商品住宅成交面積是638.42萬平方米，僅爲廣州的一半多一點，不到長沙的三分之一，約爲成都的四分之一。

資金大量流入也使得深圳樓市面臨相當大壓力。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經分析，從2015年開始，深圳的貸款增速就很高。除了銀行以外，深圳有各種小貸公司、私募機構、房屋管家公司等機構都在給深圳的樓市提供“炮彈”，使得房地產的融資特別方便。

近期，“衆籌打新”“代持炒房”等戲碼接連在深圳樓市出現，演繹着樓市投機的造富與冒險。李宇嘉撰文分析，因新房限價，人爲創設“套利效應”，在各路資金加持下，樓市上漲預期更強。

11月30日，深圳市住房和建設局局長、黨組書記張學凡表示，深圳堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅決落實中央房地產調控政策，嚴格執行7月15日出臺的“新深八條”規定。對媒體反映的“代持炒房”等情況，正在調查處理中，一旦發現存在違規行爲，將依法依規嚴肅處理。

長三角、大灣區熱度高

深圳之後，二線城市合肥的漲幅位居第二，達到了66.5%。

2016年，合肥房價上漲較快，曾經與廈門、蘇州、南京並列爲“二線四小龍”。目前合肥房價水平在中西部僅次於武漢和成都這兩座大區中心城市、特大城市，位列中西部第三。

近年來合肥經濟發展較快。數據顯示，2009年，合肥GDP僅位列全國第49名左右。但到2019年，已經位居全國第21名，十年間上升了28名。

專家分析，這些年合肥的整體發展思路比較清晰，一方面做好原有產業的集聚提升，另一方面是大力發展集成電路、人工智能等新興產業，很好地抓住了產業分工與升級的路徑，特別是在長三角一體化過程中，抓住了很多機遇。

合肥之後，另外一個長三角城市無錫位列第三。此外，來自長三角的特大城市杭州和南京近五年漲幅也都名列前茅。

總體上看，長三角和珠三角的幾個中心城市漲幅靠前，漲幅前五名均來自這兩大區域。前十名中，這兩個區域佔了7個，如果再加上蘇州、東莞等沒有納入到70個大中城市樣本的城市，這兩大城市羣的數量會更加突出。

張波分析，樓市熱度較高的區域來主要集中東部和南部，這兩個區域正是長三角和大灣區所在地。核心原因在於，強經濟省份和區域多分佈在東部和南部，尤其是長三角、大灣區、長江中游區域，這些區域聚集了多個一線城市和核心二線城市。由於良好的經濟發展加上人口優勢，長三角和大灣區房價的支撐力也普遍表現得更強一些。

尤其是，近年來，我國經濟進入到轉型升級新階段，高新技術產業、新興產業更爲發達的城市，往往聚集更多的年輕人，他們的購買力、購房動力也更旺盛。中原地產首席市場分析師張大偉對第一財經分析，近年來，樓市區域之間的分化十分明顯。這種分化的背後，還是與經濟基本面緊密相關。長三角、珠三角等發達地區近年來高新產業、新興產業發展十分突出，人口流入較快，整體經濟活力高。

這個東北小城跌回五年前

在榜尾端，近五年漲幅最小的幾個城市都是三四線城市。其中，後五名分別是牡丹江、錦州、湛江、岳陽和常德。尤其是牡丹江，近五年下跌了0.8%，是70個大中城市中唯一一個房價低於五年前的城市。

牡丹江是當前東北收縮型城市的一個典型案例。黑龍江省統計局今年7月底發佈的《牡丹江市人口發展現狀分析報告》顯示，由於牡丹江市經濟欠發達、經濟總量小、產業結構不盡合理、城市化水平不高，缺少能牽動全市經濟發展的大項目，導致在報酬、福利、待遇等方面缺少吸引力，加劇了人口外流尤其是青壯年人口外流。其中“90後”“00後”成爲流出人口的主力軍，比重達27.1%。

由於產業發展較弱，人口外流，又加上新世紀後東北的資源型城市在相關政策支持、補貼下，對塌陷區進行了連片改造，建的房子特別多，因此難以新增剛性需求。

而即使在一個區域內，不同城市的房價變化差別也很大。比如在第一經濟大省廣東，珠三角的深圳、廣州漲幅居前，但粵西北的湛江、韶關處於後幾位。在閩南地區，廈門的漲幅要大幅高於福建經濟第一大市泉州。

廈門均和房地產土地評估諮詢有限公司董事長王崎對第一財經記者分析，泉州這十年房價漲幅不大。同樣時間點在廈門買一套房和在泉州買一套房，廈門的升值效應要強很多。這種賺錢效應會促使更多泉州人選擇到廈門買房。