1

进入12月，两条即将开通运营的地铁线路，把人们的目光引入到了城市的北部。胶州和城阳注定将成为这个冬季，青岛市民眼中最热门的区域。

与受政策利好，“红了”大半个2020的城阳不同，今年的胶州，整体感觉有点“水逆”。

三月末四月初，当武汉都开始“解封”回归正常的时候，胶州却因出现新病例而再次“暂停”；到了十月份，胶州再次受疫情波及，备受关注的2020上合博览会被迫延期。再到最近，胶州再次检出无症状感染者……

“水逆”下的胶州，楼市自然也会受到影响，最直观的体现就是价格！

2

要说胶州是从什么时候开始受到关注的？答案也许众说纷纭。作为一个有上千年发展历史的经济重镇，胶州的存在感一直相当强烈。

要说胶州楼市是从什么时候开始受到关注的？答案也不一而足。但有两个时间点是不能忽略的，一个是胶东机场定址胶州，另一个大概就是上合示范区的确立了。

一个把胶州带入机场时代，让在整体环境下行期的胶州楼市稳住了脚步；另一个把胶州推向了国际大舞台，同时借楼市上行的东风，一路把胶州新房均价吹过了万元线。

胶州新房价格节节上涨，一方面受外部政策推动影响，另一方面也是自身“努力”的结果。近几年来，胶州土地供应量常年位居区域前三，新房成交量也连续多年紧追西海岸。

3

然而，多年上升势头从去年末开始，戛然而止。

楼市整体低迷的状态，让除青岛主城外的周边区域，遭受不小的冲击。再叠加年初疫情的影响，胶州楼市今年始终呈现出一种“不旺”的状态。

尽管，疫情过后，购房需求集中释放，对市场起到了一定的拉抬作用，但效果有限。

纵观今年前十一个新建商品住宅均价走势可以看出，胶州房价下降已经不是“体感”和个别现象了。

有资料显示，从今年六月起，胶州新房市场价格战打响。

先有少海区域，知名品牌项目起价跌破七千大关，而后同区域项目纷纷跟进。“战火”也从少海扩大到整个胶州区域。

与其他区域遮遮掩掩的降价不同，胶州项目的促销动作都大鸣大放。大红底的海报，烫金色的字体，硕大的5XXX、6XXX数字后，跟着一个小小的“起”，视觉冲击力百分百。有媒体人评论“房价重回五年前”。

事实上，说“胶州房价回到五年前”略显夸张。但结合今年前十一个月均价走势来看，今年胶州新建商品住宅均价重回万元线将是大概率事件。

4

对于购房者来说，越是这种时候，可能越是纠结。但其实对于刚需来说，这种纠结大可不必。

胶州新房市场价格波动，整体上受楼市大环境下行和今年疫情的叠加影响，个别房企因“三条红线”的制约，希望通过年末冲刺缓解资金压力。

短时间内，这种波动或将继续；但从中长期来说，地铁通车、新机场启用都会给胶州带来新的客流和人气，“撤市划区”虽然久远但也在相关部门的规划运作之中，胶州新房价格稳中有升的可能性更大些。

因而，刚需客层完全可以有计划的入市，但对于投资型购房，建议还是谨慎出手。

5

目前胶州新建商品住宅价格整体稳中有降，对比年初各个项目的均价来说，大部分项目均价浮动区间在一千元以左右。并且一些在去年下半年出让的地块，今年也推出了不少新的房源，价格也相对友好。对于购房者来说，可选择的空间比较大。

老城板块

依托胶州火车站发展起来的胶州老城区，属于胶州城市发展较早的板块，也是整个胶州配套最为完备的片区，已经发展出成熟的核心商圈，相对知名的教育配套等。目前片区内在售待售项目超过二十个；区域内项目受地段和产品类型等因素影响，差距较大

新城片区

依托胶州市府优越的发展前景，新城片区的生活、交通、教育等设施正在逐步完善中，各项配套也日臻成熟，也成为众多开发企业抢驻的重点。

少海片区

风景如画的少海湿地公园是少海片区内项目的最大卖点，因而该片区内项目也多以洋房、别墅类中高端改善类产品作主打。相较于年初仅有的六个“老”项目，2020年少海片区又新增了天一仁和、融创时代公馆、云嶺四季和海丝国际城四个新项目，且新项目均价都在万元以下。

开发区片区

从区位上看，胶州开发区优势明显，是青岛陆上交通的门户和关键节点。未来从此地到新机场、高铁站均半小时可达；跨海大桥胶州连接线通车后，青岛东岸城区至此也只需要半小时的车程。

随着上合示范区落址胶州国家级经济技术开发区，该区域成为房企和购房者关注的重点区域。

空港片区

随着胶东国际机场开通的时间临近，依托机场发展而来的空港片区，必然会在未来胶州发展中占据重要一席。

以国内外大城市的经验而言，临空经济区往往也是一个城市的价值高地，空港片区可以说是潜力最大的一个区域。但目前来看，该片区的整体配套相对薄弱，价格优势相对明显。

生态农业片区

位于胶州西南的现代生态农业板块，主打生态农业。近年来推广的特色小镇建设，或在一定程度上加快该区域楼市的发展。片区内最受关注的项目为蓝城的桃李春风项目