2015-2018年，棚改货币化安置直接带动三四线城市的房地产市场全面激活，房价出现普涨行情。棚改货币化安置带动大批购房需求，成为市场由冷转热的重要诱因。但2019年之后，棚改市场规模大量下滑，计划开工量锐减65%。今年是棚改的最后一年，对楼市的影响非常明显：有棚改就有楼市成交！

这两年来，棚改规模连续下降，不过从具体省市看，就是分化明显。数据显示，2018年，12个重点省份棚改计划开工量372.8万套，2019年下滑至176.4万套，今年只有131.4万套。其中传统棚改大省山东、河南、新疆等缩量明显，山东的开工量从67.2万套减少至14.3万套。而江苏、江西、安徽等棚改规模仍处于高位。

有研究发现，这3年里，110城里有73城棚改计划开工量不足1万套，包括19个城棚改全面清零，主要在广东、河南两省。但也有城市棚改计划开工量企稳反弹，同比实现正增长。比如亳州，2018年开工量1.6万套，2020年开工量达到3万套。不过整体来说，棚改市场规模是在缩量的，多数省市取消了货币安置，实物安置的增加导致棚改拆迁进度的放缓。

众所周知，货币化棚改对楼市的作用是非常显著的。对于经济、人口等基础面不那么好的三四线城市来说，货币化棚改就是楼市冷热的决定性因素。2018年下半年后，不少城市因为棚改缩量导致市场逐渐转冷，市场需求和购买力都渐现疲态。而棚改开工量增加的城市，成交面积也持续走高，市场转暖。

因为棚改缩量市场转冷的典型城市有烟台、驻马店等，2016-2018年，烟台棚改货币化安置加速推进，计划开工量逐年提升；市场因此持续转暖，2017年商品住宅成交面积达到685万平方米，创下历史新高。到2019年，棚改开工量骤减89%；2020年只有792套，对应的是2020年烟台房地产市场下行明显，1-11月成交面积352万平方米，同比下跌18%。

而对于淮安、徐州等城市来说，大规模棚改依然是楼市稳定的前提。2020年徐州棚改计划开工量为3.85万套，比2018年增长10%；徐州棚改开工量同比增长18%。受益于乡镇进城刚需、返乡置业需求和棚改需求的释放，徐州市场复苏明显，6月成交高达162万平方米，预计全年成交规模达到1400万平方米，创下历史新高。

从整体上来看，棚改对房地产市场的影响重大，只要棚改继续，市场就有转暖的可能。不过随着棚改的大批量购房需求快速抽离，或加剧三四线城市下行压力；而且因为市场趋于饱和，棚改对楼市拉动力或在递减。短期内三四线城市的购房需求减少，成交或步入下跌通道，而且市场预期房价转跌。

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