很多人都在买房时办理贷款，因为一般贷款的金额比较大、贷款的期限比较长，所以贷款利率的微小变化对贷款利息的变化都是非常大的，因此很多人对贷款利率都比较敏感。

大家都知道，贷款的还款方式有两种：等额度本金和等额本息。实际上两种还款方式的不同，对贷款还款的利息、提前还款等都有很大的影响，因此也越来越受到人们的重视。#2020年你最大的收获是什么#

在银行办理房贷时，银行一般会推荐等额本息的还款方式，或者默认贷款申请人选择等额本息还款方式。这是为什么呢？是不是银行为了多收取利息呢？有什么不合理的地方吗？我们从三个方面进行分析：

第一，银行推荐等额度本息的房贷还款方式，当然是出于自身的利益考虑，毕竟对于银行来说，等额本息还款方式比等额本金还款方式利息收取要多

房贷之所以成为各银行的最重要的贷款方式之一，是因为房贷的风险比较小，而且收益比较稳定。截至2018年6月末，26家A股上市银行涉房贷款余额合计25.92万亿元，占这些银行总贷款的近31.4％。其中个人房贷总额突破20万亿元达到20.7万亿元，较年初增长7.52％；26家A股上市银行房贷增量在零售贷款增量中的占比高达62％，比去年同期高出12个百分点。

房贷的还款方式有两种：等额本息和等额本金。在一般情况下银行会推荐选择等额本息而不是等额本金，甚至有的贷款申请人提出选择等额本金还款方式时还被银行拒绝，这是为什么呢？当然是利益。

那么，等额本息和等额本金由于不同的还款方式、其还款理念和逻辑是不同的。

等额本息是借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，由于每月的还款额相等，在贷款初期每月的还款中，还款利息较多而所还的贷款本金就较少；在贷款后期每月的还款额中贷款利息不断减少，所还的贷款本金比较多。因此，可以简单地理解为先还利息后还本的方式。

等额本金则不同：每个月还款的本金完全相同，所还的贷款利息逐月递减。前期还款的利息压力比较大，后期还款的利息压力比较小。但优点是，这种还款方式与等额本息方式相比，总的贷款利息比较低。

两者之间的利息总量差异到底有多大呢？实际上，期限越长、金额越大、利率越高、利息的差异会越大。我们可以进行一下简单的测算：

如果我们假设贷款金额是100万元，贷款的期限是30年，贷款的利率就以基准利率4.9%进行测算：

在等额本息还款方式下，每个月偿还的本息为5307.27元，30年需要偿还的利息总量为910616.19 元；在等额本金还款方式下，每个月需要偿还的贷款本金为2777.78元，但每个月偿还的贷款利息完全不同，第一个月需要偿还利息4083.33 元，然后每个月逐渐下降；第十年第一个月需要偿还利息2858.33 元，然后仍然不断下降，30年累计偿还贷款利息737041.67 元。

从上面的分析看，等额本息的还款方式承担的贷款利息比等额本金还款方式多承担910616.19 元—737041.67 元即173574.52元。单纯从利息金额的角度看，等额本息和等额本金的利息差额还是比较大的，这既是贷款申请人承担的利息成本，也是银行和银行贷款工作人员的利息收入，这就是银行工作人员和银行愿意贷款申请人选择等额本息还款方式的原因，更是在客户提出选择等额本金还款方式仍然要求选择等额本息的原因。

第二，银行推荐等额度本息的房贷还款方式，除了出于自身的利益考虑之外，对贷款申请人也并不是完全没有好处

为什么要贷款买房。因为房款的金额太大，很多人无力全款购买住房，所以需要贷款。

在买房贷款时，首要的难题自然是首付和贷款的额度，首付对很多买房者是一个非常大的压力，无论是房价款的30%还是20%在一线城市都是巨大的负担，所以才有了“六个红包”买房的说法，即在支付首付时有的买房人已经付出了全部的存款甚至亲戚朋友的借款，还有的甚至是首付里都有消费贷款，虽然不合规但或多或少都有人在这么做。另外一个难度就是能够贷款的额度，买房者当然希望除了首付以外能够全部贷款，甚至希望获得更多的贷款。虽然有的人希望能够提前还款，但那也是三年五年以后的事情。

有的人认为，银行为什么会推荐等额本息还款方式呢？是不是银行想多赚取一点利息呢？这不是说银行是奸商吗？上面我们已经说到，银行推荐等额本息方式肯定有经济收益的考虑，但是也并不是全部。

客观上讲，也许是在产品设计和制度设计上有这样考虑的因素，但也许并不能全怪银行，银行推荐等额本息方式也有为客户考虑的一部分。

等额本息还款方式的优点是还款压力比较平均，每个月还款本息是一样的，这样就考虑了还款人的还款压力，如果前期还款压力过大则对购房贷款的人形成较大的财务压力。

等额本金的还款方式恰恰是贷款偿还人前期还款的利息压力比较大，后期还款的利息压力比较小。这对那些财务紧张的人具有非常大的压力。

一般银行在做住房按揭贷款时推荐等额本息方式有三大原因：一是贷款人还款压力平均，等额本金的还款方式前期贷款申请人的还款压力较大；二是每月还款本息合计相等，对贷款还款人来说，容易记、方便资金组织；三是当然银行的利息收入相对较高也是一个重要原因。

以上面的100万元贷款、30年期限、贷款利率4.9%为例，虽然说等额本息的还款方式承担的贷款利息比等额本金还款方式多承担910616.19 元—737041.67 元即173574.52元，但是等额本息还款方式每个月偿还的本息为5307.27元，而等额本金还款方式每个月需要偿还的贷款本金为2777.78元，每个月偿还的贷款利息完全不同，第一个月需要偿还利息4083.33 元，然后每个月逐渐下降；第十年第一个月需要偿还利息2858.33 元。在贷款偿还的第一个月偿还贷款本息需要6861.11元，在第12个月偿还本息6736.34元，直到第13年的138期5307.18元，接近于等额本息的还款水平。

可见，对于那些借贷压力较大、财务比较紧张的贷款人，等额本金的财务压力是比较大的，并不一定适合。

第三，在贷款买房时，等额本金还款方式固然会少付贷款利息，但并不是所有的人都适合等额本金的方式。哪些人适合贷款等额本息方式呢？

有的人会说，只要想减少利息支出都应该选择等额本金的还款方式，但现实却往往是残酷的，对于财力本身就不充足的贷款申请人，选择等额本金的还款方式只会加剧自己的财务紧张。

那么，哪些情况下贷款请人应该选择等额本金呢？

一是自身财务状况比较宽裕的人，可以通过选择等额本金的还款方式减少利息支出。等额本金的还款方式虽然好，但只适合财务能力比较强的人，如果在支付完首付款以后，仍然有一定的家庭结余资金或者说每个月的收入相对较高，对贷款还本付息没有多大的压力，就适合选择等额还本付息方式。如果家庭财务比较紧张，或者月固定收入还贷以后没有更多的结余，就不适合选择等额本息的还款方式，应该选择等额本金比较好。

二是如果预计短期内有资金进账或者未来有提前还款的需求，就可以选择等额本金还款方式。有的人有年终奖金或者资产分红，有的人预计未来的收入会有所增长，那么就适合选择等额本金还款方式。否则就应该选择等额本金的还款方式。当然，如果有提前还款的计划，也应该选择等额本金的还款方式，毕竟这等额本息的还款方式前期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。如果采取的是等额本金的还款方式，提前还款只偿还余下的本金即可。

三是在银行推荐等额本息的还款方式时，住房按揭贷款申请人可以申请银行按等额本金方式还款吗？当然可以。毕竟要求按照等额本金还款方式还款，是你的选择权利。

但也经常会出现两个意外：一个意外是在银行贷款额度紧张的时候，你的贷款发放可能会比较慢，因为银行发放贷款肯定是利率高的先发放。另一个意外是银行的经办人员可能会要求你提高贷款利率，银行的贷款利率的选择是以发放时间为准，而银行的贷款政策随时会发生变化。（麒鉴）图片来自网络