国金证券发布研究报告称，首次覆盖给予华润万象生活（01209）“增持”评级，目标价36.57港元。

报告指出，公司依托母公司华润置地支持，以及轻资产商管能力输出，内生增长成型，确定性高。IPO后在手现金充足，外延并购将助力增长。

报告中称，物管机会与挑战并存，商管结构性机会突出。一，物管机遇：行业风口期，高增长、高回报、高分红、高现金储备；二，商管行业存量不动产供过于求，同质化问题严重。但优秀的主动管理能力能够拉开资产差距，稀缺性凸显，轻资产管理能力输出空间巨大。

公司商管能力卓越，旗下万象城是唯一能与港资匹敌的内资品牌，投资回报率远超行业平均水平；手握广泛且高端的租户资源网络，为众多高标准严要求的国际奢侈品所认可，能力护城河深。

报告指出，公司商管具有三大特点：一，抗周期性，商管业务为轻资产模式，避免商业资产价格波动带来的影响；二，具备成长性，对于购物中心商管服务，管理收入与购物中心零售额呈正相关，较物管成长性强。三，扩张速度快，轻资产模式，只要管理能力跟得上，扩张复制的速度快。

母公司实力强劲，支撑高确定性增长。招股书显示，母公司未来3-4年将交付住宅物业、购物中心商管分别为3890万平米、452万平米；不考虑外拓，购物中心商管在管面积将接近翻倍。同时写字楼商管于2020H2开始计入营收，未来将成为新的增长极。

国金证券预计，公司2020-2022年EPS为0.3元、0.63元、0.81元。给予2022年45倍PE估值，目标价36.57港元。