12月31日，2020年即将步入尾声。在开年新冠疫情黑天鹅影响下，港股物业股先后经历了价值二次发现、股价飙升创新高、8月估值回落、10月物业上市潮、再到年末的社区团购，物业管理行业享受了一整年的高光待遇。与此同时，二级市场物业板块也随之跌宕起伏。

Wind数据显示，年初至今恒生指数跌3.4%，整体走势偏弱。而A+H两地42只物业股虽然在8月份因估值过高股价大幅调整，但基于业绩高增的确定性及可预见性，物业股全年算数平均涨幅达20.4%，跑赢恒生指数23.8个百分点，加权平均涨幅195.1%。2019年物业股平均涨幅达56%，2020年整体上延续了这一态势。

半数物业股全年上涨  永升生活服务涨223.7%排第一

2020年股价表现最好的是永升生活服务，全年涨幅高达223.7%，居42家物业股之首。凭借中报不错的业绩表现，营收同比增长90%、净利润同比增长121.1%，、面积储备率0.85，永升生活服务被多家机构推荐。

其次是银城生活服务、宝龙商业全年分别涨202.11%、156.74%，涨幅居物业股2、3位。龙头碧桂园服务全年涨幅100.73%，报收52.4港元/股，较年初股价翻倍。同样股价翻倍的还有滨江服务，8月以来股价回撤22.3%，但全年涨幅仍达103.3%。

此外全年涨幅超过50%的有鑫苑服务（73%）、和泓服务（60%）、时代邻里（50%）。去年涨幅高达209.0%的新城悦服务2020年全年涨幅47%。

兴业物联43%跌幅第一   中小市值物业股扎堆

而21家物业股股价上涨的同时，19家物业股全年股价下跌。其中兴业物联以43%的跌幅居首位，其次是烨星集团跌40.7%、第一服务跌39.77%、金融街物业跌34.67%、正荣服务跌28.75%。

随着物业股在2020年的扩容，板块两极分化严重。前述5家跌幅最大的均为中小物企，尤其是兴业物联和烨星集团以“蚊型”物企为人所知。头部物企中中海物业、彩生活2家均因中报业绩不出彩遇冷。8月以来，中小物企也普遍遭遇了大幅的估值回调。

2020年物业股诞生了第一家千亿市值股。截至2020年12月31日，42家物业股市值最高的是碧桂园服务，达1538亿港元。被寄予厚望的恒大物业离千亿市值仍有一步之遥，为966.5亿港元，排物业股第二。排第三的是华润万象生活，总市值820.56亿港元。加上融创服务控股，市值超过500亿港元的只有四家。

根据统计，目前市值超过200亿港元的有11家，100~200亿港元的有5家，10~100亿港元的有21家，低于10亿市值的有5家。物业股中包含大量中小型物企。

新上市18家   并购PE升至12-15倍

2020年不得不提的是上市潮。2018年6家，2019年10家，2020年加上建发物业赶在31日介绍上市，物企新上市家数创新高达18家，物管公司处于上市井喷期。AH两地物业股随之扩容至42家，至今仍有宋都服务、荣万家、禹佳生活服务等拟上市。

18家物业新股合计募资676.43亿港元，平均每家募资额达到39.8亿港元，远远超出 2018/2019 年的11.9/12.8亿港元。其中恒大物业、华润万象生活分别以142.7亿港元、122.7亿港元居募资前2位。

新股密集上市对二级市场抽血严重。自10月第一服务上市以来，物业新股破发现象频出，上市首日包括恒大物业在内4家破发，金科服务世茂服务因绿鞋机制堪堪抱住发行价。

华金证券研报分析，综合排名前 20（共 44 家）的物管企业已有 20 家完成上市，前排名前 10 仅有龙湖物业、金地物业未上市（万科物业未参评）。我们认为，随着恒大物业、华润万象生活于 12 月上旬相继完成 IPO，且未来一段时 间将不再有大型物管企业上市，港股物管板块短期的资金面压力将得到缓解。

随着头部物企的上市，群雄逐鹿导致竞争激烈在所难免。四季度上市的6家中大型物管企业为例，均预计将募资净额的 55-65%用于战略收购及投资。此外，绿城服务、永升生活服务、碧桂园服务等公司也于今年通过配售方式筹集资金，为未来潜在并购准备弹药。

而在并购市场，2018 年之前物管并购市场的静态PE通常低于10倍，目前已上升至12-15 倍。甚至可能出现二级市场并购案例，比如招商积余拟收购香港物业管理公司创毅控股。中指院黄瑜近期就曾表示，对中小物企未来的发展，选择一个合适的时机给自己选择一个好的“婆家”也是一个资本市场溢价好的选择。