原標題：世聯行剝離長租公寓業務：中資產給經營帶來壓力，轉型輕資產

珠海國資委控股的房地產綜合服務提供商深圳世聯行集團股份有限公司（世聯行，002285.SZ）1月11日就股權轉讓全資子公司深圳世聯集房資產管理有限公司及受讓孫公司股權一事，回覆深圳證券交易所出售原因是爲了實現公寓管理業務向輕資產模式轉型。

自去年7月，珠海國資委旗下珠海大橫琴集團有限公司控股世聯行之後，接連剝離世聯行業務虧損小貸業務和長租公寓業務。

世聯行表示，2020年藉着引入國有法人股東的契機，該公司啓動了新一輪的發展戰略，明確了構建“大交易+大資管”雙核協同發展的業務體系。“大資管”業務重新回到輕資產專業服務能力上，其中公寓管理業務從中資產模式爲主，轉爲聚焦到輕資產模式。

長租公寓超過八成項目爲中資產模式

根據2020年12月30日公告，世聯行擬與全資子公司世聯集房、寧波江北華燕智輝實業投資合夥企業（有限合夥）簽署《關於轉讓深圳世聯集房資產管理有限公司股權之股權轉讓協議》，世聯行擬向華燕智輝轉讓其持有的完成資產重組後世聯集房100%的股權及對應的所有權益，目標權益的轉讓價格爲5.3億元。

世聯集房是世聯行主募集資金投資項目“長租公寓建設項目”的實施主體。

世聯行控股股東珠海大橫琴集團有限公司的全資子公司珠海大橫琴創新發展有限公司（作爲優先級有限合夥人，以下簡稱“大橫琴創新”）擬與華燕智輝（作爲普通合夥人）及其他有限合夥人（作爲劣後級有限合夥人）共同設立珠海橫琴華琴實業投資合夥企業（有限合夥），作爲承接華燕智輝在《股權轉讓協議》項下全部權利、義務的主體。其中，大橫琴創新認繳前述主體49.5%的出資份額。

世聯行表示，整個市場還處於初步發展階段，行業集中度低，綜合成本較高，尤其是重資產和中資產模式。從2015年末開始在經濟相對發達、租賃需求旺盛的一二線城市，採用以中資產模式爲主部署公寓業務。截至2020年12月，在管項目約140個，約82%的項目爲中資產模式，剩下的除了幾個項目爲重資產模式外，其他均爲輕資產模式。

自該公司開展公寓業務以來，中資產模式快速實現了規模化發展，構建了該公司在集中式長租公寓行業的競爭優勢；但中資產模式前期需要投入大量的資本、回收期長，在目前市場環境下，對整體經營帶來一定壓力。

截至2020年9月30日，世聯集房總資產爲10.22億元，淨資產爲-10.35萬元；2020年前三季度世聯集房業務收入4.4億元，淨虧損2.089億元。

目前，市場上公寓業務的運營模式主要包括“持有-運營”（重資產模式）、“租賃-運營”（中資產模式）以及“委託運營”（輕資產模式）三種模式。

“持有-運營”模式即通過自建開發或者外購的物業，打造公寓產品提供出租運營服務；“租賃-運營”模式 即通過租賃取得物業的管理權（通常爲整棟，或整棟中的幾層），經過標準化改造或裝修後，統一出租管理的一種模式；“委託運營”模式即受託方爲委託方持有或者租賃的物業提供運營管理服務（不需要改造裝修投入），從而收取一定服務費的模式。

各市場主體依據自身資源和行業背景的不同，選擇不同的運營模式，其中 重資產模式以政府、開發商、基金公司等主體爲主，中資產模式以及輕資產模式以服務商爲主 。

此次出售世聯集房股權的同時又受讓世聯集房43家子公司股權，是爲了實現公寓管理業務向輕資產模式轉型這一戰略目的。

受讓的世聯集房43家子公司中，23家公司爲已解約項目的公司（無項目），7家公司爲尚未營業公司，剩餘13家公司爲在運營項目公司，共含25個項目，主要爲輕資產模式公寓項目，其餘少部分爲酒店短租運營項目、自有產權物業項目等。

魔方接手？

值得注意的是，這筆交易中除了有大橫琴兜底，還有另一長租公寓運營商魔方公寓的身影。

魔方公寓是魔方（中國）生活服務集團在中國境內的全資公司，業務覆蓋北上廣深等20個主要城市。

優先級合夥人大橫琴創新持有49.5%股權的華琴實業，合夥人之中還有南京魔方佳弘公寓管理有限公司，持有華琴實業18.5%股權。南京魔方的投資資金主要來源於其母公司魔方（中國）投資有限公司。魔方（中國）投資有限公司註冊資本33，697.3235萬美元，實繳資本14，075.9593萬美元。截至2020年9月30日，魔方（中國）投資有限公司的淨資產爲7.58億元。

根據公告，南京魔方2019年度、2020年截至9月均無營業收入，且淨利潤分別虧損2748.2元和976.31元。

另一由華平投資控股的燕鷺（上海）股權投資基金合夥企業（有限合夥）中，魔方中國持股28.78%。燕鷺上海2020年截至9月份，無營業收入，虧損35.95萬元。

業內分析人士認爲，或許真正買入世聯行長租公寓項目的是魔方中國。公告披露南京魔方和燕鷺上海都是劣後級合夥人。優先級合夥人是風險厭惡型，需要保障本金以及相對較低的固定收益率，其本金的保障實質上由劣後級合夥人承擔。而劣後級合夥人正好相反，屬於風險愛好型，期望利用較少的資金在項目投資中獲得較大的收益，同時也承擔着較大的投資風險。

截至1月11日，世聯行收於4.56元/股，跌幅3.8%。