極爲特殊且難忘的2020年就要過去了。

若將思考升級到更高維度，將其置於更大視角下的俯瞰，這是一個小小的終結之年，亦是面向未來小小的起點。每一個城市、每一個企業和每一個人都跟一個叫“新冠病毒”的敵人產生相當交集與鉤聯。

站在2020的尾巴，東南偏南福州城，在作甚？

780萬+福州人總結了下，#12月的福州有點忙#刷屏：

你可曾注意到？商業事件獨佔半壁江山。極爲特殊的2020，卻是福州的商業大年。

商業，是一個城市發展的重要基石，商業新高度，足以讓正衝刺“特大城市”的福州，在中國約20個的頭部中心城市，也就是超級城市競爭中更加有底氣。

浸淫福州商業圈整15載，“說商道市”甚是困惑：同爲隱隱有“準一線”之像的二線城市，若說，IFS、太古裏已分別成爲長沙、成都城市地標般存在的話，福州是否同樣存在這麼一個商業項目，是觸及城市代言般高度的？

說的再直白點，偌大的福州，哪個商業項目方能完整展現外地遊客和福州人對福州城市期待？誰能觸及福州商業隱隱缺失的面子與裏子？

驚豔了時光

百餘年前的網紅鼻祖

福州城2200餘年的歷史漫長而不失厚重。

在中國城市羣中，找到福州城市座標，東南偏南，閩江迎風而立，至今依舊是擁有巨大向心力的所在，廣闊的世界撲面而來。

知來處，明去處。

公元前202年，初登皇帝位的漢高祖劉邦，分封諸侯。無儲被封爲閩越王，遂從閩江登岸，在大廟山築臺設壇祭天，“登南城翹望，有臺臨江”。福州城建城史即始於這一年——公元前202年。

閩江的存在，不僅見證了這座城市歷史的變遷，而且還參與着時代的發展。

▲煙臺山老照片

閩江流經福州城時分爲南北兩支環南臺島而過，煙臺山周圍方圓數里，向北的一面隔江與臺江相望，三面臨水，崗巒起伏，風光如畫。

這裏，在近代，因其世界主要茶港的身份，蜚聲國際，帶來了商貿的繁榮、商幫文化。

▲閩江實景圖

這裏，也曾是一百多年前的金融街。

福州開埠後，煙臺山成爲外僑經商和居住的集中地，建造有17國15座領事館，當地教堂、洋行、銀行、學校、醫院、別墅、俱樂部、跑馬場、球場等外人建築衆多。儼然國內最繁華區域之一。

由於境內外籍居民多，在梅塢、塔亭、觀井等地形成適應西式消費的鞋帽、服裝、傢俱、飲食等商業網點，其中西裝、西餐等均爲福州所獨有。

昔時，令福州一衆名媛們嚮往的“貴族生活”，便是煙臺山。

1853年，中國大陸第一家屈臣氏在煙臺山開業，標誌着西醫爲當時的福州人所接受；

1854年，福州首個洋商俱樂部——樂羣樓，在煙臺山開啓了一個摩登時代；

1860年，福州第一家照相館——廬山軒，留下了煙臺山最初的影像記憶；

1867年，福州第一家滙豐銀行在煙臺山開業，福州從此進入現代銀行時代；

1917年，福州第一家西餐廳——快活林餐廳，在煙臺山揭曉了全新生活方式；

1932年，暢銷至今的民天醬油，在煙臺山誕生，成爲東南亞著名的調料品牌……

跨洋而來的咖啡館、西餐廳、洋服館、照相館等帶來了新商業與生活方式，至今讓老福州如數家珍，惦念不已。

彼時的煙臺山，見證了中國近代的發展，也影響了近代中國的世界觀與生活觀。不僅傳承着福州的厚重歷史，更融合着西方的“時髦”與“摩登”，可謂網紅鼻祖。

▲日本、美國領事館（來源：哈佛大學圖

不疾不徐謀佳局

煙臺山愈發歷久彌新

大福州的前行路徑，從未像當下這般清晰而堅定。

建城2200餘年的東南偏南福州城，不乏榮光與夢想。城市戰略“東拓南進，沿江向海”，拓展城市格局。

裹挾着時代大潮，準萬億GDP城市福州又迎來了“零門檻”落戶新政。歸根結底：尋求做大。

時光幾經沖刷。福州城市版圖，一條文脈中軸線自北向南清晰可見：北起鼓屏路、八一七路，中及茶亭、臺江，南至煙臺山。一條主軸串起“三坊七巷”及朱紫坊歷史文化區、雙杭近現代建築歷史風貌街區、煙臺山近現代建築歷史風貌區三片街區。

北、中路皆已呈現，已然侷限了其商業想象力，惟有南端，南江濱一線沿江的煙臺山正在蓄勢，給700萬+福州人帶來的是無限展望與期冀。

▲商業效果圖

尚未完整呈現，僅目前展露的冰山一角便讓700萬+福州人動容不已。樂羣路，拍婚紗照的新人們五步一景；石厝教堂前的民國風單車咖啡，每到週末總被堵得水泄不通；亭下路的各色文藝小店，尤適宜發呆與淘寶……

在商業地產同質化日益嚴重的當下，特色和差異化是關鍵，刻意尋求文化主題往往成爲“一劑良藥”。但煙臺山不同，不用造古，無需刻意而爲，歷史的足跡早已深深嵌入，煙臺山的古早味在穿堂過弄之中，珍貴留存。

以客戶體驗爲中心，場景黏性爲手法，價值創造爲目的，提前呈現未來商業生活情景，倡領全新生活方式。真實不做作的福州風潮場景營造，讓煙臺山商業漫步街區在福州脫穎而出。

弈棋之道，講求不疾不徐，方是高手所爲。商道如棋道，不疾不徐可見經營玄機，不疾不徐可謀佳局。

浸淫福州商業圈整15載，“說商道市”甚是篤定：煙臺山，不爭一時長短，時間定會給予TA應得的犒賞！

萬科+印力

操盤者的段位與棋力

百年摩登，再登臺。未開先火的煙臺山商業漫步街區，已然帶給700萬+福州人摩登街區“AMAZING”印象。同時，也勾起不少人挖掘操盤者究竟何方神聖的心。

商業模式的核心在於賦能，而企業的競爭能力，在於其商業戰略賦能能力有多高。

在福州，能有這樣底氣的大佬並不多，更何況還是萬科+印力這樣的中國商業地產豪華配置PRO版，具有了對福州城市最大程度商業賦能的能力與底氣。

時間回溯至2015年10月，萬科地產以15.82億元競得煙臺山歷史風貌區改造地塊。由此開啓福州城市地標復興之路。

讓城市留住記憶，讓更新創造價值。萬科深諳舊城更新之難，除了投入產出的平衡問題之外，還涉及衆多文保建築、歷史建築，風險壓力巨大。

但知難而上方見大智慧。領銜舊城改造的萬科，特別強調保留歷史文脈和城市記憶，充分做到老建築的活化利用。

最近幾年，萬科也曾交出廣州永慶坊、深圳南頭古城這樣耀眼的答卷。如今，永慶坊早已從破爛不堪的城中村，蛻變成爲廣州年輕人必去的打卡勝地，各類品牌首店、旗艦店、概念店紛至沓來，遊客絡繹不絕。

▲煙臺山局部實景圖

過去5年，萬科在“城市更新”的時代命題之下，始終懷着敬畏之心，進行煙臺山百年復興的保護開發工作。

“重識”煙臺山，對煙臺山的歷史、風貌基因進行全方位的研究。

爲復原煙臺山的“原汁原味”，萬科誠邀國內外知名規劃、建築大師以及國內十幾家一線設計機構，以“集羣設計”爲煙臺山制定規劃方案。

項目商業由萬科集團旗下商業地產平臺印力集團，負責招商、運營、管理。

成立於2003年的印力集團，以國際化的視野專注於購物中心投資，開發和運營管理，業務貫穿商業地產領域的全價值鏈。

2016年，印力成爲萬科集團成員企業，自身的商業資源、業務平臺和開發管理能力得到進一步提升。截至當下，印力集團在全國運營管理項目超100個，遍佈全國50多個城市，資產規模近700億，管理面積超900萬方。

蜚聲業界的諸如杭州西溪印象城、上海南翔MEGA印象城、上海七寶萬科廣場正是其中的佼佼者，儼然當地的首店收割機，也是網紅代名詞。

2020年11月，在全行業見證下，印力集團入榜“2020年度中國商業地產TOP100”前三名，“印象城”入選“2020中國年度影響力購物中心品牌”大獎。

由此，福州人對煙臺山商業漫步街區操盤者的段位與棋力有了全面卻不失深刻的認知。

▲煙臺山公園實景圖

既承載歷史也昭示未來

城市藝文商業漫步空間

是時候來全面認識建築面積超12萬方，商業自持逾半的萬科煙臺山商業漫步街區了。

一個極具潛力的商業IP，通常都會有以下特點：好的建築設計、有特色的商業內容。

與傳統商業綜合體佈局不同，萬科煙臺山商業漫步街區是街區概念，定位更爲符合未來需求的商業形態，以體驗式+開放式情景街區的方式，復興福州城市地標。

根據煙臺山的空間狀態，商業動線呈現爲“一主街、雙環線（倉前路環線、樂羣路環線）、三組團（西區、中區、東區）、九巷道（9條南北向巷道）”的空間格局。

▲商業效果圖

旨在最大程度還原煙臺山漫步體驗，爲消費者打造城市藝文商業漫步空間。

屆時將從西到東形成一體化格局的區域效應，既展現百年曆史人文風貌，也生動演繹現代福州的時尚變奏。其商業佈局呈現爲東區“東韻奢藏”、中區“中新思享”和西區“西風潮尚”三大主題區。

▲倉前九里項目效果圖

東韻奢藏規劃有高端餐飲、生活配套，臻選福州本土知名餐飲，網羅全球米其林餐廳，找尋黑珍珠頂級私廚，屆時將秒變舌尖上的煙臺山。

中新思享規劃有洋房酒店、網紅書店、匠人工坊、個人工作室。與生俱來的貴族氣質融合新派生活方式，建築美學藝術與匠心經典傳承，詮釋獨特優雅品味。

西風潮尚規劃有時尚先鋒零售、小資情調輕奢。屆時將化身浪潮裏的煙臺山，Z世代喜愛的一切，都將在這裏誕生。

發現福州·遇見世界，在這裏，新舊之間，經典和風尚，得以重新定義！

一棟一傳奇：不可複製的人文價值

福州商業的標尺與想象

1923年，葉聖陶來到福州煙臺山之後如此寫道：一座花園、一條路、一叢花、一所房屋、一個車伕，都有詩意……

▲愛國路2號實景圖

美國領事館在愛國路2號，現已被萬科修復做爲煙臺山博物館對外開放；

槐蔭裏4號，內有舞廳、餐廳、客房等，上世紀四十年代電影皇后胡蝶與戴笠曾在此小住；

康山裏5號可園，一代才女林徽因唯一一次回福州老家，即寓居於此；

石厝教堂，每到秋末冬初，“銀杏樹下遍地金”，彷彿走進一個燦爛無比的金黃色夢裏……

▲石厝教堂實景圖

生動詮釋了何謂孤品般的“一棟一傳奇”，並呈現出不可複製的人文價值。

不妨暢想一番：“一棟一傳奇”給到諸多網紅品牌，譬如喜茶，定是與衆不同的有場景感，爲煙臺山項目量身打造、專門定製款的喜茶門店。所謂的獨一無二，大抵如此。

▲商業效果圖

城市更新，宛若是一座城市歷史中的剪影。

跨越百年，風雲再起。

2020年12月23日，萬科煙臺山商業漫步街區全球招商啓動，爲福州商業帶來全新的標尺與想象。

百年摩登，再登臺。既佔位煙臺山，也坐擁閩江；既根植歷史，也創造未來。

至此，福州的商業大格局隱約可見！