原標題：70城房價“南熱北冷”

2020年房價一句話概括：一季度低迷，二季度反彈，三季度後轉入調整，12月翹尾。

“兵無常勢，水無常形。”經過經濟動能轉換、樓市調控、新冠肺炎疫情等多項因素的洗禮，2020年的房價圖譜，表現出一些新的變化。

2021年1月15日，國家統計局發佈2020年12月70個大中城市房價變動情況，在保持了一貫的穩定走勢的同時，70城房價漲幅出現年末“翹尾”行情。這也側面反映出，房地產市場的韌性不可小覷。

縱觀2020年全年，多項因素的影響，使房價漲幅曲線頗爲波折，大致可總結爲：一季度低迷，二季度反彈，三季度後轉入調整，12月翹尾。其中，進入四季度後，一線城市重新領漲，成爲去年最顯著的特徵之一。

在區域分佈上，“南熱北冷”的局面幾乎貫穿全年，南方城市長期佔據領漲的主流，北方城市則位居跌幅榜前列。

從更長的週期來看，這兩種表象背後都有着深層的內在動因。專家認爲，這不僅是經濟增長規律和貨幣政策效果的體現，還將在很大程度上決定未來的樓市走向。

四季度顯現調控成果

新冠肺炎疫情的暴發，是2020年樓市最大的干擾因素。由於市場交易低迷，整個第一季度，70城房價漲幅都處於穩中有落的狀態。

隨後，市場從2020年4月開始反彈，房價也出現回升。在國家統計局的解讀中，4月、5月和6月的房價走勢分別是“穩中略漲”、“略有上漲”、“價格微漲”。在此期間，少數東部城市的恐慌情緒蔓延，房價也出現非理性升溫。

去年7月，爲穩定市場預期，監管層連續做出政策表態。除進一步明確“房住不炒”、“三穩”（穩地價、穩房價、穩預期）外，還提出“堅持不將房地產作爲短期刺激經濟的手段”。另外，旨在對房地產金融進行量化管理的“房地產金融審慎管理制度”也首次提出，並被解讀爲行業的重要約束性政策。

與此同時，隨着疫情期間出臺的臨時性貨幣寬鬆措施逐步退出，貨幣政策迴歸到“穩健中性”的總基調，從去年下半年開始，樓市逐漸降溫。

到第四季度，調控成效真正凸顯。根據統計局的數據，去年10月到12月，70大中城市中，新房價格上漲的城市數量已降至45個（含）以下，房價下跌的城市數量也明顯增多。而整個二、三季度，房價上漲的城市數量都在50個以上。

根據上海易居研究院的統計，2020年12月，70個大中城市新房價格平均環比上漲0.1%，平均同比上漲2.1%，兩者均爲二季度以來的最低。

值得注意的是，進入第四季度，一線城市重新領漲。去年12月，一線城市新房價格環比上漲0.3%，高於二線城市和三線城市的0.1%；二手房價格環比上漲0.6%，明顯高於二三線城市的0.1%和0.2%。

廣州成爲四季度表現最爲活躍的一線城市，12月，廣州新房和二手房價格漲幅均爲0.7%，位居70大中城市次席。

由於樓市調控政策出臺最早、力度最大，很長一段時間以來，一線城市房價總體保持平穩，少有明顯起落。在官方的統計中，反而是二三線城市房價長期領跑。

對於一線城市的“反轉”，上海易居房地產研究院智庫中心總監嚴躍進向21世紀經濟報道表示，過去幾年來，三四線城市主要受益於棚改紅利，二線城市主要受益於人才新政，其房價得到明顯支撐。但隨着棚改熱潮消退，以及貨幣政策迴歸中性，一線城市的價值重新凸顯。當然，一些東部二線城市的房價仍有多項利好支撐，但尚不及一線城市的聚集效應。

至於廣州房價的升溫，則是人才引進政策、深莞溢出效應，以及“價格窪地” 補漲等因素綜合作用的結果。

人口流動的潛在影響

從區域分佈上看，去年房價呈現出“南熱北冷”的局面。在房價上漲城市數量、漲幅等方面，南方城市都強於北方。其中，12月新房價格漲幅超過（含）0.5%的城市共有揚州、廣州、福州、合肥、西寧、廈門、丹東等7個，多數爲南方城市。

去年疫情平穩後，南方樓市的恢復速度也快於北方。

58安居客房產研究院分院院長張波向21世紀經濟報道表示，人口流動，尤其一二線核心城市人才政策的放鬆，導致人口流入長三角、大灣區和長江中部城市羣的趨勢不斷增加，這一趨勢在近三年表現十分明顯。去年深圳、杭州、寧波等城市的房價上漲壓力較大，都與人口流入帶來的需求增長有直接關係，這也是疫情平穩後樓市在南部快速復甦的主要原因。

同時，經過幾年的持續調控，市場深度盤整後，需求也在階段性迴歸。其中，上海、廣州等南方城市的迴歸尤其明顯，在北方，以北京爲代表的核心城市也進入熱度迴歸期，但節奏依然慢於南部。

他還表示，北方的鄭州、天津、濟南、青島等城市在2018-2019年的土地市場供應量增長明顯，導致市場出現供大於求的現象，加之人口流入整體偏少，需求增長的持續性稍弱。這些因素均導致了房價表現的“南強北弱”。

但張波認爲，這一現象將在2021年得到一定緩解，天津、濟南、青島等北方城市，甚至東北部分二線城市，都有可能在一季度迎來複蘇。但考慮到經濟增長和人口流動大勢，從根本上看，“南強北弱”的局面短期內很難徹底改善。

展望2021年的房價走勢，政策仍被認爲是決定性因素。多數受訪者指出，隨着“三條紅線”逐步落地，以及銀行業房地產貸款集中管理制度出臺，房地產業將繼續在供需兩端去槓桿，這對於市場的平穩發展大有幫助。

貝殼研究院首席分析師許小樂認爲，在貨幣政策迴歸中性、購房信貸環境寬鬆觸底以及“一城一策”持續深化背景下，全國城市房價漲幅將逐步收窄。

但他同時指出，2021年市場將繼續向核心城市聚焦，因此，部分城市房價仍然面臨較大的上漲壓力。根據貝殼研究院的數據，2021年首周，市場景氣指數高的城市主要分佈在長江中下游區域，上海、合肥等城景氣指數較高，這些城市短期內的房價上漲壓力較大。

嚴躍進則表示，近些年來，我國樓市調控的手段愈加豐富靈活，長效機制也在逐步落地，因此，房價平穩仍是未來的大概率事件。雖然區域房價上漲動力較大，但在“解決大城市住房突出問題”的政策導向下，市場不會出現大的波動。

（作者：張敏 編輯：包芳鳴）