原標題:商品房銷售額增長8.7%,超九成上市房企市值卻低於去年

今天(18日)上午,國家統計局發佈了全國商品房銷售金額數據,2020年,商品房銷售額173613億元,增長8.7%,增速比1—11月份提高1.5個百分點,比上年提高2.2個百分點。然而資本市場中的地產板塊表現卻相對弱勢。銷售業績爲何會與股價會出現背離呢?

商品房銷售額超17萬億,地產板塊估值走低

數據顯示:2020年,銷售金額超過1000億元門檻的房企,相比2019年增加有望達到44家。行業排名前三的碧桂園中國恒大以及萬科的銷售額均超過7000億元。 天弘基金股票投資研究部基金經理谷琦彬:我們對上市的70多家A股、H股的房地產企業做了統計,它們2020年的銷售額大約是11萬億元左右,比2019年同比增長10%以上。

2020年全年,房地產主題基金平均收益率僅爲9.21%,遠遠低於新能源(94.31%)和消費(68.38%)主題基金板塊,僅相當於滬深300指數漲幅(27.21%)的約三分之一。在50家A股和H股上市房企中,有46家2020年末的市值低於2019年末。

業內人士認爲:這一方面是由於監管部門收緊房企融資政策,對未來預期產生了影響;另一方面也是行業內企業的財務狀況都不太理想,尤其是槓桿率較高。 國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任蔡真:整體的銷售是非常好的,但實際上它的財務現狀並不是很好,淨資產回報率、利息保障倍數逐年下降,說明財務槓桿消耗得很高。

新年伊始房企密集發債,海外債佔大頭

槓桿率較高影響了房企的利潤率,在融資政策收緊、行業整體降槓桿的背景下,未來,房地產板塊的投資邏輯會發生什麼變化呢?

2021年起,房地產貸款集中度管理制度正式實施,房地產融資政策進一步收緊,很多房企把融資重點轉向境外發債。1月1日到10日,房企境內外發行規模約合人民幣550億元,同比增長133%,其中,境外債券發行金額約61.6億美元(約399.1億元人民幣),同比大幅增長481%,佔整體發債規模的72.5%,發債大多數是爲了償還即將到期的存量債務。

貝殼研究院高級分析師潘浩:預計2021年房企到期債務規模大概是1.2萬億元人民幣,是2020年的1.36倍。

在這樣的背景下,融資成本成爲了影響利潤率的關鍵因素。記者發現:大型房企融資成本較低,一般在3%-5%之間,規模較小的房企融資成本較高,個別企業甚至達到10.75%。業內人士認爲:這也體現了行業內個股分化的趨勢,投資時應重點關注融資成本、淨資產回報率等財務指標,對個股進行優選。 長江證券研究所房地產行業分析師劉義:優秀的龍頭公司不僅是單純的開發商,還有大量的優質的商業地產自持業務,比如物業管理這樣更輕資產的業務。雖然說短期的業績創造可能佔比不高,但是它們長期的發展空間以及價值空間,可能不會比開發業務更低。

 

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