原標題：市場高點與盤整前夜：一文看懂2020年樓市，2021年還有行情嗎？

作者：張敏

雖然有着疫情和調控的雙重影響，房地產市場仍然表現出了足夠的韌性，併成爲經濟增長的重要推動力。

1月18日，國家統計局發佈數據顯示，2020年全國商品房銷售面積176086萬平方米，同比增長2.6%；商品房銷售額173613億元，增長8.7%。從絕對值上看，這一規模超過2018年的水平，再創歷史新高。

2020年上半年寬鬆貨幣政策的實施，被認爲是樓市從疫情中快速恢復的原因。此後，多地出臺人才引進政策，加之“三條紅線”下房企實施降價措施，共同促成了2020年的銷售高峯。

其他指標方面，去年房地產投資增長向好，房企資金鍊充裕，行業開竣工情況也頗爲理想，說明市場已經完全復甦。其中，7.0%的房地產投資增速明顯高於2.9%的固定資產投資（不含農戶）增速，說明房地產對經濟的拉動作用仍然不可小覷。

但繁華之下，仍有暗流湧動。作爲樓市調控的“大年”，2020年有多個針對樓市的高規格表態。其中，以“三條紅線”和銀行業房地產貸款集中管理制度爲代表的房地產金融審慎管理政策，被認爲是一項顛覆性措施，其影響也將在未來逐漸顯現。

價穩量升

自2016年以來，我國房地產市場開啓新的增長週期。2016年至2018年，全國商品房銷售面積和銷售額雙雙保持增長，並連續三年刷新歷史紀錄。2019年，商品房銷售面積有小幅下滑，但銷售額仍然正增長。

到2020年，這兩項指標再度同時正增長，並創下歷史新高。這也是全國商品房銷售額首次突破17萬億。

考慮到新冠疫情的衝擊，市場的韌性得以顯現。受疫情影響，去年1-2月，全國商品房銷售規模一度下滑近4成。從二季度開始，市場實現快速反彈。到10月，全國商品房累計銷售規模已超過2019年同期的水平。經過年末的市場“翹尾”後，交易量攀升至一個新的高度。

疫情期間出臺的臨時性貨幣寬鬆措施，被認爲刺激樓市反彈的主因。從去年年中開始，雖然貨幣政策逐漸迴歸到“穩健中性”的總基調，樓市調控政策也進一步施壓，但需求仍在持續釋放。

分析人士指出，需求的釋放，還有兩個原因不可忽視：一是多個城市出臺人才引進政策和戶籍新政，吸引人口流入；二是“三條紅線”背景下，房企開啓“以價換量”的營銷活動。

根據貝殼研究院統計，房企從去年下半年開始實施降價促銷措施。10月，該機構監測的50家典型企業中，有30家房企的均價下降，5家持平，僅有15家均價上漲。

該機構同時指出，到年末，隨着房企逐漸完成年度銷售目標，行業的促銷幅度開始減弱，均價也有所提升。

但總體來看，去年熱點城市的房價仍然保持平穩。在二季度部分城市房價過快上漲並引發政策調控後，市場隨之在下半年出現盤整，房價也逐漸趨穩。根據統計局發佈的70大中城市房價指數，到四季度，新房價格上漲的城市數量已降至45個（含）以下，房價下跌的城市數量則明顯增多。

從區域分佈來看，東部地區仍然是市場的熱點。去年東部地區商品房銷售面積同比增長7.1%，銷售額同比增長14.1%，成爲2020年唯一保持加速上行的區域。在房價表現上，東部熱點城市也成爲領跑者，其中，四個一線城市的房價平均漲幅最大。 

在價穩量升的同時，樓市的其他指標也隨之改善。2020年，全國房地產開發投資首次突破14萬億元，同比增長7.0%。 

同期，房地產開發企業土地購置面積25536萬平方米，同比降幅收窄至1.1%；土地成交價款17269億元，增長17.4%。此外，全國商品房新開工面積、施工面積、竣工面積的增速，也比2019年有所改善。

進入“緊縮時代”

2020年是樓市政策的“大年”。根據中原地產的統計，去年全國房地產調控政策的頻次高達489次。

關鍵節點在7月。爲穩定市場預期，監管層在去年7月連續做出政策表態。除進一步明確“房住不炒”、“三穩”（穩地價、穩房價、穩預期）外，還提出“堅持不將房地產作爲短期刺激經濟的手段”。

另外，旨在對房地產金融進行量化管理的“房地產金融審慎管理制度”也首次提出，被解讀爲行業的重要約束性政策，也被認爲是去年的政策亮點。

從目前披露的信息來看，“房地產金融審慎管理制度”大致包含兩方面內容。一是去年7月推出的“三條紅線”政策；二是在去年年底出臺的銀行業房地產貸款集中管理制度。二者分別從資金的供需兩端，對房地產融資實施量化管理。業內人士普遍認爲，這將在有效防範房地產金融風險的同時，使房地產業告別高槓杆的時代。

從去年下半年開始，“三條紅線”帶來的連鎖反應就逐漸顯現。除降價促銷換取現金流外，大量房企着手對債務進行調整，從而滿足負債率可控的要求。

多家機構的數據顯示，2020年房地產業融資規模繼續攀高，在實現債務“借新還舊”的同時，還有效補充了資金。受此影響，去年房地產開發企業到位資金193115億元，比上年增長8.1%，這一增速甚至超過2019年7.6%的水平。

但隨着政策的不斷細化和全面落實，政策窗口期也將逐漸關閉。在資金供應全面實施量化管理後，房地產業將進入緊縮時代。

2021年1月初，央行、住建部召集重點房企舉行座談會，與會房企除了已參與融資新規試點房企，亦包括部分其他房企。這也意味着“三道紅線”試點有望擴圍，房地產業的金融環境正在逐步趨緊。

貝殼研究院高級分析師潘浩向21世紀經濟報道表示，兩項政策措施將分別從房企融資及銷售回款方面進行限制，預計2021年房企到位資金增速穩中有降。

受此影響，房企的投資和拿地增速或將有所下降。按照多數機構的觀點，今年房企的投資將保持謹慎態度，在行業更加追求投資效率的主旋律下，拿地和投資規模很難大幅增長。

銷售方面，上海易居研究院認爲，在“房住不炒”寫進國家“十四五”發展規劃的背景下，房地產政策面依然難以期待出現明顯放鬆，商品房市場需求面不會明顯增長，成交量很可能維持2019-2020年的高位盤整格局，但今年的市場表現很可能弱於2020年。

經濟學家管清友則認爲，2021年加息可能性不大，房貸利率仍處於相對低位，房地產市場會繼續回暖。但這種回暖僅限於一線城市和新一線城市，人口流出、產業衰落、供應過剩的三四線城市，樓市很難有上行機會。