本报(chinatimes.net.cn)记者李贝贝 上海报道

1月18日,宋都服务集团有限公司(09608.HK,以下简称“宋都服务”)正式登陆港交所,但上市首日即“破发”,股价一路走低。市场分析人士指出,宋都服务并非“破发”特例。自2020年下半年起,在物管板块估值整体回调的情况下,新股破发、股价下跌、估值回调等情况并不鲜见。

上市首日即遭破发

1月18日早间,宋都服务正式登陆港交所。而随着宋都服务的成功上市,港股物业上市公司也扩容至44家。

遗憾的是,开盘首日,宋都服务早盘以0.225港元低开破发,其后一路走低。截至《华夏时报》记者发稿,其报价为0.167港元,跌幅达36.00%,总市值为5.12亿港元。

据公开资料,宋都服务于去年12月28日通过港交所上市聆讯;1月15日,宋都服务发布公告称,最终每股发售定价0.25港元,预计募资1.404亿港元。其中香港公开发售获25.24倍认购,国际发售获1.31倍认购。另据早前公告,宋都服务拟全球发售8亿股,其中香港发售8000万股,国际发售7.20亿股。值得一提的是,认购期间,市场反应热烈,首日开簿国际配售已获足额认购。截至1月15日,据富途证券数据,富途、利弗莫尔、方德证券等券商合计融资认购额4.87亿,融资认购倍数20.99倍,预计认购倍数43.62倍。

对于上市首日即遭破发的情况、以及为抬升股价或将采取哪些应对措施等问题,宋都服务方面没有回复《华夏时报》记者的采访。但公开信息显示,宋都服务本次破发看起来早有征兆。据辉立证券暗盘数据,宋都服务暗盘段收报0.234港元,较发行价下跌6.40%。

此前,亦有不愿具名的业内人士向《华夏时报》记者直言,宋都服务的业绩尽管还比较不错,但存在着不容忽视的弊端,比如规模较小、盈利能力偏弱、偏重区域市场等。而作为母公司的宋都股份同样规模不大,且对地区依赖性也比较明显。在物管行业集中度不断提升的大环境之下,这将可能影响宋都服务未来的发展。

据聆讯后资料集,公司近年发展较为稳健,公司收益在2017财年-2019财年分别为约人民币8400万元、1.33亿元、2.23亿元,同期年内溢利分别为1400万元、2090万元及3520万元。

2017至2019年及2020年首6月,宋都服务的毛利率分别为29.7%、28.3%、29.2%及27.6%。但因社区增值服务过去几年来装修装饰工程服务收入比重增加,导致该业务毛利率下滑明显,影响了公司整体毛利率,2020年上半年社区增值服务的毛利率为20.7%,较2017年下滑0.2个百分点。

尽管强调公司的外拓能力正在加强,但聆讯后资料集也透露,于往绩记录(2017年、2018年、2019年、截至2020年6月)期间,宋都股份独立开发或合作开发物业的物业管理服务收益金额分别约为人民币5870万元、6870万元、8770万元及4150万元,分别占同期物业管理服务总收益98.2%、96.6%、91.7%及69.7%;来自宋都股份的物业管理服务收益分别约为人民币930万元、1050万元、2320万元及990万元,分别占同期物业管理服务总收益约15.5%、14.7%、 24.2%及16.6%。

而相比其他40余家已经上市的物业,宋都服务的规模仍处于行业尾部:截至2020年6月30日,宋都服务在中国的14个城市设有九间附属公司及15间分公司,向33项物业提供物业管理服务,在管总建筑面积约为640万平方米。根据中国指数研究院的统计数据,自2017年起,宋都服务连续四年位居中国物业服务百强企业之列,2020年获得百强56位。

新股破发、股价下跌、估值回调

客观地说,在物管行业,上市首日即破发的宋都服务并非个案,甚至连一些龙头型物企也难逃厄运。

58安居客房产研究院分院院长张波向《华夏时报》记者指出,物业股价的波动和破发和去年上半年估值偏高有一定关系。而根据公开资料,去年下半年以来,房企频繁分拆物业板块上市,造成供股过量的情况。在物管板块估值整体回调的情况下,新股破发、股价下跌、估值回调等情况并不鲜见。

“破发是很正常的表现。”在盘古智库高级研究员江瀚看来,物管实际上是一个高成本行业或是说劳动力密集型产业。在这种情况下想要实现物业的长期发展是相对困难的,所以物业股良莠不齐的现象也很正常。江瀚告诉《华夏时报》记者:“所以我觉得虽然物业长期看好,但对于单个股来说,根据其不同的物业所属的区域、劳动力的成本还有其相对的利润水平,的确有不同的分化表现,这(破发)是很正常的。”

如房地产行业一样,目前物管行业的“马太效应”也日益显现。有市场分析人士认为,物管行业已经进入了“挤泡沫”阶段。

2021年初,“克而瑞物管”公号登出的报告显示,2020年港股物业板块仍是市场的最大赢家之一。在恒生指数全年下跌3.40%的背景下,于香港上市的37家内地物业股取得了全年平均22.12%的涨幅。其中旭辉永升服务、银城生活服务及宝龙商业三家公司股价翻了一倍以上,全年分别上涨222.35%、196.71%及152.55%。碧桂园服务及滨江服务也基本接近翻倍。

就在宋都服务上市同日,恒大物业出现上市以来第二次大涨。截至中午收盘,恒大物业报收15.38港元/股,涨幅高达25.24%。其总市值也达到1662.70亿港元,距物业市值第一股碧桂园服务仅有213.87亿港元的差距。

毫无疑问,随着入场者增多,资本市场的挑剔程度也越来越高。强者恒强、分化加剧的行业大环境下,对于自身实力不强的后来者而言,如何才能获得资本市场的认可?“差异化”被认为是突出重围的路径之一。

江瀚认为:“物管行业整体的利润水平可能并没有那么高,关键是能不能给市场更多的想象空间和预期。整体来看,如果上市物企没有差异化竞争优势的话,可能问题并没有那么简单。”

张波则向《华夏时报》记者强调,对于物企而言,规模仍是重要的因素。对于目前规模还不够大的物企而言,必须要在保持一定的规模之后,“站稳脚跟,再来谈差异化”。同策研究院资深分析师肖云祥也认为,从近期上市的几家物管公司来看,头部房企旗下的物管公司,上市后表现可圈可点,其中一个因素就是自身规模较大。

但在竞争已经颇为激烈的市场环境中,物企想要扩大规模绝非易事。克而瑞报告显示,目前已上市企业均将IPO募资净额中的6-8成左右用于战略扩张。克而瑞物管研究员李斌认为,且不说逐渐高企的并购成本,中小物企是否有机会物色到心仪的标的,恐怕都是问题。“根据我们在行业内的了解,目前已上市的中小物企已经遇到标的企业估值虚高、同一标的被十几家上市’同行’相中的情况,并购压力可见一斑。”

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁

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