長江商報消息 ●長江商報記者 趙潔

日前，房地產綜合服務提供商世聯行就此前深交所對其5.3億出售世聯集房相關事項的關注函進行了回覆。

世聯行表示，公司股權轉讓全資子公司深圳世聯集房資產管理有限公司及受讓孫公司股權，是爲了實現公寓管理業務向輕資產模式轉型。

值得注意的是，自去年7月，珠海國資委旗下珠海大橫琴集團有限公司控股世聯行之後，接連剝離世聯行業務虧損小貸業務和長租公寓業務挽救虧損趨勢。

財報顯示，2018年至2019年，世聯行的歸母淨利潤分別爲4.16億元、0.82億元，分別同比下降58.59%、80.29%，業績連續兩年下滑，且降幅逐漸擴大。2020年前三季度，世聯行實現營業收入44.79億元，同比下降4.21%，歸母淨利潤爲-6873.23萬元，同比下降204.48%。

拋售長租公寓

2020年12月31日，世聯行發佈公告稱，公司擬與全資子公司深圳世聯集房資產管理有限公司（簡稱“世聯集房”）、寧波江北華燕智輝實業投資合夥企業（有限合夥）（簡稱“華燕智輝”）簽署《股權轉讓協議》，擬作價5.3億元向華燕智輝轉讓完成資產重組後的世聯集房100%股權及對應的所有權益。

前述《股權轉讓協議》簽署日起七個工作日內，公司擬作價2.19億元受讓世聯集房控制下的43家子公司股權。根據資料，世聯集房最核心的資產是紅璞公寓。

爲何出售世聯集房股權同時又受讓該公司子公司股權？長租公寓建設項目剩餘募集資金如何安排？交易對手方的財務狀況如何，能否具有一定的履約能力？

1月5日，深交所於發函要求世聯行結合目前世聯集房43家子公司的業務開展情況、長租公寓業務的運行狀況、未來業務發展規劃等情況，說明出售世聯集房股權的同時又受讓世聯集房43家子公司股權的原因及合理性等等。

對此，世聯行於回覆函中先是剖析目前市場上公寓業務的運營模式，主要包括“持有-運營”（重資產模式）、“租賃-運營”（中資產模式）以及“委託運營”（輕資產模式）三種模式。

資料顯示，公司從2015年末開始在經濟相對發達、租賃需求旺盛的一二線城市，採用以中資產模式爲主部署公寓業務。截至2020年12月，其在管公寓項目約140個，約82%的項目爲中資產模式，剩下的除了幾個項目爲重資產模式外，其他均爲輕資產模式。

自該公司開展公寓業務以來，中資產模式快速實現了規模化發展，構建了該公司在集中式長租公寓行業的競爭優勢；但中資產模式前期需要投入大量的資本、回收期長，在目前市場環境下，對整體經營帶來一定壓力。

截至2020年9月30日，世聯集房總資產爲10.22億元，淨資產爲-10.35萬元；2020年前三季度世聯集房業務收入4.4億元，淨虧損2.089億元。

對於出售世聯集房的原因，世聯行稱本次出售世聯集房股權的同時又受讓世聯集房43家子公司股權，是爲了實現公寓管理業務向輕資產模式轉型這一戰略目的。

業績虧損現金流腰斬

近年來，歷經控制權變更、管理層大換血後，進入“大橫琴時代”的世聯行，在業務層面也開始開展一系列自救行動，積極佈局金融業務轉型。

經過多年的發展，直接全資控股世聯投資，世聯小貸，盛澤擔保三家金融服務公司，分別開展投資管理、小額貸款、其他金融服務等三方面業務。擁有多張金融牌照，除了小貸牌照，還先後擁有融資擔保、融資租賃、基金銷售、商業保理等牌照。

世聯小貸作爲世聯行的主要金融服務，早在2007年4月12日就已經成立，註冊資本15億元，2017年實繳資本10億元，總部位於深圳市，主要經營範圍爲小額貸款業務（不得吸收公衆存款）等，是世聯行全資控股的小貸公司。

2020年上半年世聯行的小額貸款業務實現營業收入9996.97萬元，佔金融服務業務的比重高達99.63%，同比減少66.52%。投資管理收入金額爲0，其他金融服務實現營收37.33萬元。

其中，世聯小貸在上半年實現營業收入7958.9萬元，同比減少62.91%，實現淨利潤1637.8萬元，同比減少84%。截至2020年6月30日，世聯小貸總資產爲24.93億元，淨資產爲18.67億元。

金融業務一度成爲世聯行提振業績的“良方”。2019年上半年，金融服務業務爲上市公司貢獻了48.29%近半營收，金融業務持續放量。

然而，在監管重壓下，金融業務創收比重極速下滑。據披露，2020年上半年世聯行通過金融服務業務實現營業收入1.003億元，與去年同期的3.007億元相比減少66.64%。同時，金融服務業務的毛利從2019年同期的1.92億元減少73.83%至5018.48萬元，毛利率從63.77%減少至50.01%。

2020年前三季度，世聯行實現營業收入44.79億元，同比下降4.21%，歸母淨利潤爲-6873.23萬元，同比下降204.48%。其中，世聯行的交易後服務收入同比下降54.03%，影響當期利潤。

財報披露，世聯行淨利潤下滑的原因之一是受疫情和業務調整的影響，報告期內，其交易後服務收入同比下降54.03%，後者則是因爲金融服務收入同比下降了54.99%。而其金融業務主要集中於小貸公司即世聯小貸，也就是說三季度世聯小貸的營業收入大幅下降。

財報顯示，2020年1-9月份，世聯行經營活動產生的現金流量淨額同比下降50.57%，近乎腰斬，主要原因之一是金融服務業務持續嚴控風險、穩健放貸，使得貸款回收和放貸產生現金流量淨額同比減少3.51億元。

拖垮業績的世聯小貸被世聯行剝離，接手的也是世聯行的股東。2020年12月9日，世聯行發佈公告稱，公司擬將全資子公司世聯小貸轉讓給卓羣創展，轉讓價約爲8億元，交易完成後，世聯行將獲取662.32萬元損益。

值得注意的是，此前有多條投訴指責世聯小貸在放款過程中收取金融服務費，導致實際放款金額與合同貸款金額不符。世聯小貸與借款人的多則訴訟文件顯示，世聯小貸按合同約定每月收取的利息是按照年利率36%爲標準。另外，法院指出世聯小貸收取的手續費實爲變相收取利息，依法認定的借款本金應爲實際發放的貸款金額。