原創 劉曉博

今天（2021年1月19日）上午一開盤，港滬深三大市場裏的地產股就瘋了。

到中午11點55分，在香港上市的中國恒大一馬當先，漲幅超過15%。華潤置、中國金茂上漲超過10%，融創中國上漲達到9.5%，碧桂園上漲了超過7%。

在A股市場，房地產板塊整體上漲了1.68%，一度位居前三甲。其中南國置業、泰禾集團、嘉凱城、珠江實業等多家公司股票封住漲停。

房地產股爲何大漲？原因大概有三個：

第一，股市最近整體向好，增量資金湧入，地產、金融等板塊在過去一年裏跑輸大盤，從板塊輪動角度看，有補漲要求。

第二，年報季正在到來，多家公司公佈或者預告了業績，整體情況還不錯。而部分債務率偏高的房企，也出現了負債率下降的現象，或者債務重組獲得了進展——比如泰禾集團。

第三，2021年樓市很有可能是一個“大年”，大家在這一點上逐步達成了共識，對地產龍頭股估值修復有了更多的信心和憧憬。

短期因素不重要，重要的是中期的趨勢。所以本文着重結合去年的數據，來展望一下2021年房地產市場。

早在2020年12月11日，我就曾撰文指出，2021年的樓市必須要有更明顯的回暖，因爲地方政府財政面臨較大的壓力。

12月30日，我又在“關於2021年的18個預測”一文裏再次預測，2021年樓市比較樂觀。

我們不妨先看一下，統計局公佈的最新數據。

中國2020年GDP實現了正增長，達到了2.3%。但事實上，經濟回暖仍然比較脆弱。

上圖是固定資產投資增速，只有2.9%。中國是投資拉動型的經濟，要在2021年實現更大增長，投資增速顯然要繼續回暖纔行。

上圖是2020年固定資產投資增長的詳細情況，可以看出“第二產業”固定資產投資增長只有0.1%，非常微弱。而投資主要來自國有控股部門（包括國企、地方政府），民間投資只增長了1%。

上圖是房地產開發投資增速，大幅回升到了7%，顯著領先經濟增長和整體投資增長。

2020年，房地產投資總額是14.1萬億，佔全部固定資產投資的27%。而在提出“去庫存”的2015年，房地產投資只佔比17%。

再看房地產銷售額，2020年商品房總銷售額爲17.4萬億，佔GDP的比重達到了17%。而在2015年，商品房銷售額只佔GDP的12.9%。

也就是說，房地產在2020年中國穩增長、保就業中立下了大功。

上圖是自1997年以來全國住宅均價的數據，2020年第一次逼近了萬元大關。

上圖是1997年以來，中國商品房銷售金額和銷售面積的走勢圖。

可以清晰地看出，銷售面積已經有明顯見頂趨勢，紅框裏連續4年（2017-2020）的銷售面積都在17億平方米附近徘徊。

而支撐房地產對經濟貢獻不下降的，只能靠單價上漲了。

我的預測是：2020年寬鬆的財政、貨幣政策很難持續，比如赤字率、國債地方債的增量很難延續。給企業的再貸款、貼息支持力度，也很難延續。

在這種情況下，地方政府怎樣穩增長、保運轉？樓市適度回暖是大概率事件。

至少銷售面積要維持在17.6億平方米以上，最好能增長到18億平方米以上。而銷售單價，也應該有不低於GDP的增長，這樣才能引發購買的興趣。

2021年上半年全國住宅均價破萬元，是肯定要發生的。

從歷史經驗看，每一輪樓市的回暖往往是從深圳開始，上海跟進，然後廣州、北京等城市回暖。

從去年開始的這一輪上漲，又驚人的相似：也是深圳先漲，然後輪到上海、廣州。如今北京正在啓動之中，2021年大概率是比較冷的華北、中部、東北、西部很多城市要跟進。

尤其是冷了比較久的鄭州、濟南、青島等北方中心城市，都有可能在2021年出現較大的市場變化。

2021年對房地產行業來說，是值得期待的一年。

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