1月18日,恒大物业暴涨26.22%,创上市新高。19日高开低走,最终跌0.26%收于15.46港元/股,总市值为1671亿港元。

这一切皆因17日恒大物业召开军令状誓师大会,下达2021年两大考核目标:第一,每月新增拓展在管面积3000万平方米;第二,每季度净利润都要较去年全年净利润的1/4增长50%以上。

以此测算,恒大物2021年在管面积将增长3.6亿平方米,意味着期末在管面积将超过6.14亿平方米;利润方面,按此前披露的恒大物业2020年净利润预计26亿元计算,公司2021年净利润将达到39亿元。

许“上”愿   结“中”果

这份文件是让人震惊的,因为按照目前市面上流传的业绩考核,相当于再造一个恒大物业。

截至2020年6月数据显示,恒大物业在管面积为2.45亿平方米,2021年全年将新增3.6亿平方米的在管面积。3.6亿平方米是什么概念?几乎相当于一家头部物企,而港股物业板块在管面积低于1亿平方米的中小物企至少有10家。截至2020年中报,已上市物企中在管面积超过3亿平方米的只有彩生活雅生活服务碧桂园服务保利物业4家。

而从恒大物业往年的新增在管面积来看,这一任务也很艰巨。2018/2019年,恒大物业每年新增在管面积分别为4706万平米,5245万平米,其中大部分来自于恒大集团。克尔瑞数据显示,从2018-2020年恒大地产的操盘面积分别为4880万平米、5241万平米、5684万平米、7774万平米,即便全部结转给物业年平均增量在6000万平米左右。假设关联方恒大2021年结转1亿平米,公司自己至少还需要外拓2.6亿平米。

但2020年中报显示,恒大物业储备面积为2.59亿平米,储备率(储备面积/在管面积)达到了1.02,龙头中仅碧桂园服务储备率超过1。如果全部转化为在管,业绩考核的最高目标未尝不能实现。不过签约项目的转化需要时间,一年全部转化似乎不太可能。

资深物业专家金永宏认为,依靠市场外拓的效果太慢,恒大物业2021年必然会开启并购模式。毕竟以10多倍PE去收购,对于现在PE(TTM)高达90倍的恒大物业来说不吃亏。相比于市盈率较低的小物企,恒大物业去做并购的空间大得多。

相对于在管面积的考核,利润考核似乎更容易实现。恒大物业要求每季度净利润都要较去年全年净利润的1/4增长50%以上,推算公司2021年净利润同比增长50%至39亿元。由于2020年年报数据并未公布,2019年物业股归母净利润同比增长的平均值是77%。碧桂园服务2019年净利润同比增长61%,恒大物业50%的增长率基本与行业持平。

值得注意的是,两份文件将考核完成率定为50%,也就是说在管面积新增1.8亿平方米,利润同比50%即完成考核,属于“许上愿、结中果”的做法。但业绩考核指标也不等于业绩承诺,借由3.6亿平米的噱头,恒大物业又高调了一次。

高举高打的背后  市值管理or规模焦虑?

恒大物业此次自上而下推行的军令状,其激进做法非常符合恒大一贯高举高打的作风。

恒大物业上市之时,招股文件强调的是业绩增长最快的物管公司,2017-2019年,净利润复合年增长率达到195.5%。这是由于恒大物业此前的利润率较低,2018/2017年不超过5%。2020年中报飙升至25.14%。

众所周知,恒大深谙资本运作之道。关乎资本市场认可度的盈利指标,恒大物业提升的非常果断。同期毛利率从2017年的9.8%提高至38%,高居龙头物企之首。但恒大物业招股价格并不高,求稳心态加之盈利指标尚未稳定,上市首日盘中破反映了市场的观望情绪。

直至1月6日,受住建部、发改委、银保监会等十部委昨日发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》政策影响,A+H42家物业股全线大涨,涨幅超过10%的物业股至少有10家,但社区增值服务占比只有11.2%的恒大物业当日仅涨3.06%。

1月7日盘后,恒大物业发布正面盈利预告,预计2020年度录得股东分配利润约26亿元,为去年的2.8倍左右。次日(8日)恒大物业暴涨26.14%,恒大物业市值终于冲破千亿。17日誓师大会内容传出,18日公司股价再度暴涨26.22%。一套组合拳下来,10个工作日内股价涨幅达82%。期间,恒大集团曾在1月8日斥资9.21亿港元增持恒大物业,持股比例升至61.7%。因此,也有市场观点认为恒大物业市值管理的动作明显。

恒大物业上市前普遍被外界寄予下一个千亿物企,但物业股处于下行行情,加之恒大物业的成色低于预期。数据显示,恒大物业中报在管面积居上市物企第5位,处于头部物企尾部。但11亿元营业收入与碧桂园服务的13亿元相差不大。

加之目前物业股估值处于两极分化状态。高利润率或高成长、亦或是龙头物企,二级市场均给予了较高的估值溢价。恒大物业近期股价抬升后,截至1月19日收盘,市盈率(TTM)为91倍,总市值达1671亿港元,低于老大碧桂园服务的1965亿港元。

有业内人士表示,碧桂园服务和恒大物业的发展策略略有不同。去年碧桂园服务收购了环卫、电梯等业务,相当于“平台”的角色。而恒大物业现在是争取规模第一的姿态。当然不排除恒大物业此举,更深层次的或是房企三道红线下的压力所致。

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