1月18日，恒大物業暴漲26.22%，創上市新高。19日高開低走，最終跌0.26%收於15.46港元/股，總市值爲1671億港元。

這一切皆因17日恒大物業召開軍令狀誓師大會，下達2021年兩大考覈目標：第一，每月新增拓展在管面積3000萬平方米；第二，每季度淨利潤都要較去年全年淨利潤的1/4增長50%以上。

以此測算，恒大物2021年在管面積將增長3.6億平方米，意味着期末在管面積將超過6.14億平方米；利潤方面，按此前披露的恒大物業2020年淨利潤預計26億元計算，公司2021年淨利潤將達到39億元。

許“上”願   結“中”果

這份文件是讓人震驚的，因爲按照目前市面上流傳的業績考覈，相當於再造一個恒大物業。

截至2020年6月數據顯示，恒大物業在管面積爲2.45億平方米，2021年全年將新增3.6億平方米的在管面積。3.6億平方米是什麼概念？幾乎相當於一家頭部物企，而港股物業板塊在管面積低於1億平方米的中小物企至少有10家。截至2020年中報，已上市物企中在管面積超過3億平方米的只有彩生活、雅生活服務、碧桂園服務、保利物業4家。

而從恒大物業往年的新增在管面積來看，這一任務也很艱鉅。2018/2019年，恒大物業每年新增在管面積分別爲4706萬平米，5245萬平米，其中大部分來自於恒大集團。克爾瑞數據顯示，從2018-2020年恒大地產的操盤面積分別爲4880萬平米、5241萬平米、5684萬平米、7774萬平米，即便全部結轉給物業年平均增量在6000萬平米左右。假設關聯方恒大2021年結轉1億平米，公司自己至少還需要外拓2.6億平米。

但2020年中報顯示，恒大物業儲備面積爲2.59億平米，儲備率（儲備面積/在管面積）達到了1.02，龍頭中僅碧桂園服務儲備率超過1。如果全部轉化爲在管，業績考覈的最高目標未嘗不能實現。不過簽約項目的轉化需要時間，一年全部轉化似乎不太可能。

資深物業專家金永宏認爲，依靠市場外拓的效果太慢，恒大物業2021年必然會開啓併購模式。畢竟以10多倍PE去收購，對於現在PE（TTM）高達90倍的恒大物業來說不喫虧。相比於市盈率較低的小物企，恒大物業去做併購的空間大得多。

相對於在管面積的考覈，利潤考覈似乎更容易實現。恒大物業要求每季度淨利潤都要較去年全年淨利潤的1/4增長50%以上，推算公司2021年淨利潤同比增長50%至39億元。由於2020年年報數據並未公佈，2019年物業股歸母淨利潤同比增長的平均值是77%。碧桂園服務2019年淨利潤同比增長61%，恒大物業50%的增長率基本與行業持平。

值得注意的是，兩份文件將考覈完成率定爲50%，也就是說在管面積新增1.8億平方米，利潤同比50%即完成考覈，屬於“許上願、結中果”的做法。但業績考覈指標也不等於業績承諾，藉由3.6億平米的噱頭，恒大物業又高調了一次。

高舉高打的背後  市值管理or規模焦慮？

恒大物業此次自上而下推行的軍令狀，其激進做法非常符合恒大一貫高舉高打的作風。

恒大物業上市之時，招股文件強調的是業績增長最快的物管公司，2017-2019年，淨利潤複合年增長率達到195.5%。這是由於恒大物業此前的利潤率較低，2018/2017年不超過5%。2020年中報飆升至25.14%。

衆所周知，恒大深諳資本運作之道。關乎資本市場認可度的盈利指標，恒大物業提升的非常果斷。同期毛利率從2017年的9.8%提高至38%，高居龍頭物企之首。但恒大物業招股價格並不高，求穩心態加之盈利指標尚未穩定，上市首日盤中破反映了市場的觀望情緒。

直至1月6日，受住建部、發改委、銀保監會等十部委昨日發佈《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》政策影響，A+H42家物業股全線大漲，漲幅超過10%的物業股至少有10家，但社區增值服務佔比只有11.2%的恒大物業當日僅漲3.06%。

1月7日盤後，恒大物業發佈正面盈利預告，預計2020年度錄得股東分配利潤約26億元，爲去年的2.8倍左右。次日（8日）恒大物業暴漲26.14%，恒大物業市值終於衝破千億。17日誓師大會內容傳出，18日公司股價再度暴漲26.22%。一套組合拳下來，10個工作日內股價漲幅達82%。期間，恒大集團曾在1月8日斥資9.21億港元增持恒大物業，持股比例升至61.7%。因此，也有市場觀點認爲恒大物業市值管理的動作明顯。

恒大物業上市前普遍被外界寄予下一個千億物企，但物業股處於下行行情，加之恒大物業的成色低於預期。數據顯示，恒大物業中報在管面積居上市物企第5位，處於頭部物企尾部。但11億元營業收入與碧桂園服務的13億元相差不大。

加之目前物業股估值處於兩極分化狀態。高利潤率或高成長、亦或是龍頭物企，二級市場均給予了較高的估值溢價。恒大物業近期股價抬升後，截至1月19日收盤，市盈率（TTM）爲91倍，總市值達1671億港元，低於老大碧桂園服務的1965億港元。

有業內人士表示，碧桂園服務和恒大物業的發展策略略有不同。去年碧桂園服務收購了環衛、電梯等業務，相當於“平臺”的角色。而恒大物業現在是爭取規模第一的姿態。當然不排除恒大物業此舉，更深層次的或是房企三道紅線下的壓力所致。