新房市场

深圳

01

住宅新房供应

四季度供应集中爆发。开发商在最后一个月卯足了劲，冲刺最后的业绩，推盘住宅套数持续呈现“井喷”状态。

12月，深圳新增预售万科启城家园、中海阳光橡树园、满京华云著、北宸之光家园、卓越蔚蓝铂樾府等17个住宅项目，新增供应10,276套/96.39万平方米，套数环比上升6%。

02

住宅新房成交

12月份，深圳新建商品住宅均价为49,270元/㎡，由于坪山区和龙岗区新楼热销拉低均价，环比下跌12.0%。新建商品住宅网签量5,319套/50.7万平方米，套数环比下跌15.5%。由于深圳新房限价，和存量住宅价格（61,790元/㎡）形成明显的倒挂。

12月成交项目主要集中坪山区和宝安区，宝安区的星河荣御成交为461套/42,844平方米；光明区的佳兆业云峰汇成交为403套/36,839平方米。其他热销楼盘包括北宸之光家园、万樾府、东关珺府、润樾山花园等。详见《深圳新建住宅销量 TOP25》。

12月，纵观深圳全市商品住宅各面积产品和对应总价来看，90平方米以下产品是成交主力面积段，成交套数占比为54%。

300～500万总价段为市场成交主力，占全市总成交套数的64%，此总价段中90平方米以下面积段占比70%。300～500万总价段主力成交项目为宝安区的星河荣御。500～1000万的产品占全市总成交套数23%，以90～130平方米面积段产品为主。500～1000万总价段主力成交项目宝安区的嘉富新禧花园和龙华区的合正观澜汇。

在所有面积段和总价段的产品中，90平方米以下且300～500万的成交套数最多，占全市总成交套数的45%。

03

新房可售及去化

截至12月底，新建商品住宅可售数量32,156套/312.76万平方米，可售套数环比显著上升19.6%。

新建住宅库存去化周期指标被直接用作土地管理，指新建住宅月末可售面积（库存量）除以最近六个月平均销售面积得出的比值。业内通常以库存去化周期来衡量住宅市场的供需情况，判断市场走向，该数字超过18个月即存在较大的市场风险。如果小于8个月，则楼市明显供不应求，提示住宅价格将上涨。

受第四季度日光网红盘影响，深圳新建住宅库存去化周期年末为6.7个月，长期落在调控目标区间以下，本指标显示商品住宅严重供不应求，提示需要增加住宅的供应量。

2021年，全市入市项目预计135个（含深汕合作区2楼盘），住宅类项目为106个。供应主要来自于关外，宝安区（31个）占据全市供应量首位，南山区（22个）占据关内供应首位。全市供应以名企旧改和综合体大盘加推项目为主。

存量住宅市场

深圳

先行示范区综合改革试点实施方案正式印发，在深圳特区成立40周年的关键之际，中央赋予深圳更多改革自主权，无疑有着极其明确的信号意义。粤港澳大湾区、前海扩容、豪宅标准调整、放开粤港澳居民在大湾区买房、LPR及房贷利率下降、深汕合作区解冻购房措施等利好如潮，“小盘优质”的深圳住宅市场表现一枝独秀，存量住宅房价收入比高达30.6，长期位居全国前三位。

2020年全市存量住宅成交均价一路上扬。12月份，具指标意义的世联EVS深圳存量住宅均价为61,790元/㎡，环比上涨0.4%，连涨19个月。

受新房市场“打新潮”挤压和“七一五新政”影响，2020年全市存量住宅成交量先扬后抑。本月有所回升，网签6,863套，共计60.0万平方米，套数环比上升18.1%，但仍然处于每月8,000套成交量牛熊分界线以下。预计短期内市场规模将持续低位震荡，颓势难改。“新政”豪宅标准调整，均价最高的南山区成交跌幅最大，本月成交量相对7月重挫57%。

12月，全市存量住宅销售总金额423.49亿元，环比上升20.5%，同比下降18.7%。相比一手商品住宅销售总金额249.95亿元，一、二手住宅成交总金额分别占据37%和63%的市场份额。

12月，深圳存量住宅成交量关内区域占49%。其中，龙岗区成交2258套，成交19.66万平方米，成交套数在全市占比为33%，成交套数和成交面积均位居全市榜首。

住房租赁市场

深圳

根据世联EVS统计数据，12月份深圳优质商品住宅加权平均月租金为91.4元/㎡，环比下跌0.2%，为10个月以来的首次调整。

南山区商品住宅平均租金117.9元/㎡·月，领跑全市，福田区107.2元/㎡·月、罗湖区81.6元/㎡·月、龙华区70.1元/㎡·月分别名列第二至第四位。其他地区盐田区66.3元/㎡·月、宝安区64.7元/㎡·月、龙岗区50.9元/㎡·月、大鹏新区44.9元/㎡·月、光明区41.0元/㎡·月及坪山区37.3元/㎡·月。

南山区商品住宅平均租金2020年上涨9.0%，涨幅全市第一；盐田区租金全年下跌2.8%，跌幅全市第一。

本月存量住宅租售比为676倍，静态租赁回报率仅1.7%。房价更多是信贷泡沫的滥觞，房租背后有着居民实际收入的约束，在深圳投资一套商品住宅，仅靠目前的租金收益（已考虑空置损失），需要约58年才能收回成本。

衡量一个区域住宅运行状况良好的租售比一般界定为1:200～1:300，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。我国338个城市的平均租售比大约为1:350。从租金回报来看，深圳住宅租售比严重失调，投资回报率较低。

与租金收入相比，住宅投资者更看重未来房价会不会涨，是否存在非理性繁荣，需要用资产思维来突破数据局限。

土地市场

深圳

2020年深圳增量土地供应提升，城市更新仍为土地供应主力。

土地招拍挂共成交92宗土地，其中居住用地出让数为30宗。成交面积共308.7万平方米，成交金额为927.6亿元。

全市城市更新相关政策标准逐步统一，全年共公示113宗城市更新地块，拟拆除重建面积970.7万平方米，同比上涨21.6%。

12月份深圳土地市场共有4宗土地推出，土地总面积62,214平方米，规划建筑面积407,505平方米。

年末土地市场相对火热，本月突击出让16宗土地，以工业用地（10宗）为主。土地总面积275,194平方米，规划建筑面积1,371,797平方米，成交总价133.77亿元。

沉寂已久的深圳湾超级总部基地成交两宗商服用地。作为深圳市定位最高、分量最重、影响最大的重点片区之一，深圳湾超级总部基地总投资预计约3000亿元，总用地面积117公顷，规划总开发建筑面积约520万平方米，就业人口约30万。深圳湾超级总部基地承担着城市的门户形象，目标构建全球总部聚集地、世界级滨海客厅，一直按照打造全球城市“巅峰之作”的标准进行规划。

T207-0055宗地位于深圳湾超级总部基地DU01-04和DU01-05地块，位于深超总DU01开发控制单元，处在深圳湾超级中部基地的中心位置，周边围绕众多行业巨头的总部大厦。深圳湾区城市建设发展有限公司以起始价62.46亿元竞得。

T207-0054宗地位于南山区白石路、深湾二路交汇处东南角，深超总DU09地块。本次出让宗地项目办公、食堂、商业（含地上、地下）、文化设施用房产权归竞得人。TCL华星光电技术有限公司以起始价8.97亿元竞得。

商办市场

深圳

01

商业市场

一手商业市场（以商务公寓为主）：价升量跌

12月，深圳公寓市场新增大集汇创新产业中心、世茂之都、乐创荟大厦、中洲铂玺坊、兆鑫汇金广场等13个预售项目，新增供应面积36.4万平方米。

本月一手商业物业均价为62,655元/㎡，环比上涨5.1%。成交面积115,110平方米，环比下跌13.0%，销售依然畅旺。

存量商业物业市场：租金下降，空置率显著上升

12月份深圳存量商业物业（以商务公寓为主）交易不活跃，成交面积27,387平方米（仅为一手成交量的24%），环比下跌8.9%。

第三季度，深圳主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金下跌至750元/㎡·月，空置率显著上升至5.8%。本季度租金延续下跌趋势，但跌幅有所收窄。各大购物中心客流和销售额有所恢复，高端消费仍维持低迷态势，业主以价换量减少租户流失。

02

办公市场

一手写字楼市场：价跌量升

2020年深圳全市写字楼成交面积56.36万平方米，同比下降24.2%；成交均价58,262元/平方米，同比上涨2.0%。

12月新建写字楼成交均价55,688元/㎡，环比下跌15.4%。成交72,118平方米，环比飚升81.3% 。

12月，南山区的招商太子湾商务广场以1.45万平方米的成交面积，9.55亿元的成交金额成为全市面积、金额双料冠军榜首。

本月热销楼盘还包括华润笋岗中心（成交13,724㎡）、龙光玖龙台（成交7,391㎡）、深业智丰大厦（成交7,040㎡）、深业泰然立城（成交6,151㎡）、恒裕深圳湾（成交4,936㎡）等。

存量写字楼市场：租金显著回落，空置率继续攀升

存量写字楼销售成交仅10,728平方米（仅为一手成交量的15%），环比上升4.7%。相对于超过750万平方米存量市场而言，买卖成交低迷，写字楼交易仍以租赁经营为主。

第三季度，深圳各商务区甲级写字楼租金全线下跌，平均租金回落到203元/㎡·月，静态租赁回报率下降至3.3%。租金延续下跌趋势连续第七个季度下降，但跌幅有所收窄。

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