深圳魔幻樓市來了！二手市場房價飆升不斷，新房成交價蜿蜒下跌

新房市場

深圳

住宅新房供應

四季度供應集中爆發。開發商在最後一個月卯足了勁，衝刺最後的業績，推盤住宅套數持續呈現“井噴”狀態。

12月，深圳新增預售萬科啓城家園、中海陽光橡樹園、滿京華雲著、北宸之光家園、卓越蔚藍鉑樾府等17個住宅項目，新增供應10,276套/96.39萬平方米，套數環比上升6%。

住宅新房成交

12月份，深圳新建商品住宅均價爲49,270元/㎡，由於坪山區和龍崗區新樓熱銷拉低均價，環比下跌12.0%。新建商品住宅網籤量5,319套/50.7萬平方米，套數環比下跌15.5%。由於深圳新房限價，和存量住宅價格（61,790元/㎡）形成明顯的倒掛。

12月成交項目主要集中坪山區和寶安區，寶安區的星河榮御成交爲461套/42,844平方米；光明區的佳兆業雲峯匯成交爲403套/36,839平方米。其他熱銷樓盤包括北宸之光家園、萬樾府、東關珺府、潤樾山花園等。詳見《深圳新建住宅銷量 TOP25》。

12月，縱觀深圳全市商品住宅各面積產品和對應總價來看，90平方米以下產品是成交主力面積段，成交套數佔比爲54%。

300～500萬總價段爲市場成交主力，佔全市總成交套數的64%，此總價段中90平方米以下面積段佔比70%。300～500萬總價段主力成交項目爲寶安區的星河榮御。500～1000萬的產品佔全市總成交套數23%，以90～130平方米麪積段產品爲主。500～1000萬總價段主力成交項目寶安區的嘉富新禧花園和龍華區的合正觀瀾匯。

在所有面積段和總價段的產品中，90平方米以下且300～500萬的成交套數最多，佔全市總成交套數的45%。

新房可售及去化

截至12月底，新建商品住宅可售數量32,156套/312.76萬平方米，可售套數環比顯著上升19.6%。

新建住宅庫存去化週期指標被直接用作土地管理，指新建住宅月末可售面積（庫存量）除以最近六個月平均銷售面積得出的比值。業內通常以庫存去化週期來衡量住宅市場的供需情況，判斷市場走向，該數字超過18個月即存在較大的市場風險。如果小於8個月，則樓市明顯供不應求，提示住宅價格將上漲。

受第四季度日光網紅盤影響，深圳新建住宅庫存去化週期年末爲6.7個月，長期落在調控目標區間以下，本指標顯示商品住宅嚴重供不應求，提示需要增加住宅的供應量。

2021年，全市入市項目預計135個（含深汕合作區2樓盤），住宅類項目爲106個。供應主要來自於關外，寶安區（31個）佔據全市供應量首位，南山區（22個）佔據關內供應首位。全市供應以名企舊改和綜合體大盤加推項目爲主。

存量住宅市場

深圳

先行示範區綜合改革試點實施方案正式印發，在深圳特區成立40週年的關鍵之際，中央賦予深圳更多改革自主權，無疑有着極其明確的信號意義。粵港澳大灣區、前海擴容、豪宅標準調整、放開粵港澳居民在大灣區買房、LPR及房貸利率下降、深汕合作區解凍購房措施等利好如潮，“小盤優質”的深圳住宅市場表現一枝獨秀，存量住宅房價收入比高達30.6，長期位居全國前三位。

2020年全市存量住宅成交均價一路上揚。12月份，具指標意義的世聯EVS深圳存量住宅均價爲61,790元/㎡，環比上漲0.4%，連漲19個月。

受新房市場“打新潮”擠壓和“七一五新政”影響，2020年全市存量住宅成交量先揚後抑。本月有所回升，網籤6,863套，共計60.0萬平方米，套數環比上升18.1%，但仍然處於每月8,000套成交量牛熊分界線以下。預計短期內市場規模將持續低位震盪，頹勢難改。“新政”豪宅標準調整，均價最高的南山區成交跌幅最大，本月成交量相對7月重挫57%。

12月，全市存量住宅銷售總金額423.49億元，環比上升20.5%，同比下降18.7%。相比一手商品住宅銷售總金額249.95億元，一、二手住宅成交總金額分別佔據37%和63%的市場份額。

12月，深圳存量住宅成交量關內區域佔49%。其中，龍崗區成交2258套，成交19.66萬平方米，成交套數在全市佔比爲33%，成交套數和成交面積均位居全市榜首。

住房租賃市場

深圳

根據世聯EVS統計數據，12月份深圳優質商品住宅加權平均月租金爲91.4元/㎡，環比下跌0.2%，爲10個月以來的首次調整。

南山區商品住宅平均租金117.9元/㎡·月，領跑全市，福田區107.2元/㎡·月、羅湖區81.6元/㎡·月、龍華區70.1元/㎡·月分別名列第二至第四位。其他地區鹽田區66.3元/㎡·月、寶安區64.7元/㎡·月、龍崗區50.9元/㎡·月、大鵬新區44.9元/㎡·月、光明區41.0元/㎡·月及坪山區37.3元/㎡·月。

南山區商品住宅平均租金2020年上漲9.0%，漲幅全市第一；鹽田區租金全年下跌2.8%，跌幅全市第一。

本月存量住宅租售比爲676倍，靜態租賃回報率僅1.7%。房價更多是信貸泡沫的濫觴，房租背後有着居民實際收入的約束，在深圳投資一套商品住宅，僅靠目前的租金收益（已考慮空置損失），需要約58年才能收回成本。

衡量一個區域住宅運行狀況良好的租售比一般界定爲1:200～1:300，即200至300個月的租金之和與該物業的購置總價大致相等。我國338個城市的平均租售比大約爲1:350。從租金回報來看，深圳住宅租售比嚴重失調，投資回報率較低。

與租金收入相比，住宅投資者更看重未來房價會不會漲，是否存在非理性繁榮，需要用資產思維來突破數據侷限。

土地市場

深圳

2020年深圳增量土地供應提升，城市更新仍爲土地供應主力。

土地招拍掛共成交92宗土地，其中居住用地出讓數爲30宗。成交面積共308.7萬平方米，成交金額爲927.6億元。

全市城市更新相關政策標準逐步統一，全年共公示113宗城市更新地塊，擬拆除重建面積970.7萬平方米，同比上漲21.6%。

12月份深圳土地市場共有4宗土地推出，土地總面積62,214平方米，規劃建築面積407,505平方米。

年末土地市場相對火熱，本月突擊出讓16宗土地，以工業用地（10宗）爲主。土地總面積275,194平方米，規劃建築面積1,371,797平方米，成交總價133.77億元。

沉寂已久的深圳灣超級總部基地成交兩宗商服用地。作爲深圳市定位最高、分量最重、影響最大的重點片區之一，深圳灣超級總部基地總投資預計約3000億元，總用地面積117公頃，規劃總開發建築面積約520萬平方米，就業人口約30萬。深圳灣超級總部基地承擔着城市的門戶形象，目標構建全球總部聚集地、世界級濱海客廳，一直按照打造全球城市“巔峯之作”的標準進行規劃。

T207-0055宗地位於深圳灣超級總部基地DU01-04和DU01-05地塊，位於深超總DU01開發控制單元，處在深圳灣超級中部基地的中心位置，周邊圍繞衆多行業巨頭的總部大廈。深圳灣區城市建設發展有限公司以起始價62.46億元競得。

T207-0054宗地位於南山區白石路、深灣二路交匯處東南角，深超總DU09地塊。本次出讓宗地項目辦公、食堂、商業（含地上、地下）、文化設施用房產權歸競得人。TCL華星光電技術有限公司以起始價8.97億元競得。