中新經緯客戶端1月19日電 題：《李宇嘉：樓市抱團“核心資產”，2021年還有行情嗎？》

作者 李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)

近期，一線樓市出現了明顯的翹尾行情。

2020年12月，北上廣深新房或二手住房交易量，創下上一輪樓市調控以來新高。據網籤統計，2020年12月，北京新房和二手住房分別成交9749套和20944套，創2017年“3·17新政”以來月度新高。2020年12月，上海二手住房成交3.9萬套，環比和同比分別增長20.3%和96.2%。廣州也出現翹尾行情。

12月“翹尾”只是全年反彈的縮影

疑惑的是，樓市基本面並未改變，反而有收緊趨勢。

政策面上，2020年底，國家不斷強調“房住不炒”，緊繃房地產調控之弦；資金面上，8月針對房企融資的“三道紅線”，到12月針對銀行放貸的“五檔分類”，資金面趨勢性收緊。而且，近幾個月居民中長期貸款新增額度在下降。近日，央行也在工作會議中要求穩妥實施好房地產金融審慎管理制度。

那麼，一線樓市爲何單月成交創新高？

有人認爲，2020年疫情黑天鵝，開發商業績壓力大，年底要“搶收”，新房供應力度會加大。新房二手房價格普遍“倒掛”，一定程度解釋了翹尾行情。

也有人認爲，2021年房貸“五檔分類”落地，屆時房貸可能會收緊，利率也會上升。2021年，房貸利率大概率是要上浮的，再考慮到額度收緊，所以要趕快在2020年底完成交易。根據融360數據，去年10月全國首套房貸利率“九連降”結束，開始反彈，這也有一定道理。

筆者認爲，年底新房供應增加，廣州、深圳、上海出現了一二手房價格“倒掛”，形成供需兩旺的局面。但更重要的是，新一年銀行信貸額度釋放，也促成了年底翹尾。這可能是一個重要原因。信貸投放和商品房銷售存在很強的相關性，特別是一線城市。2020年7月底召開的房地產工作座談會是一個轉折點，標誌着疫情期間寬鬆的樓市政策開始退出，房地產金融調控開始強化。

8月份以後，央行祭出針對房企融資的“三道紅線”，按揭投放額度也被控制，一線樓市交易回落。一線城市加槓桿買房、改善型購房比較旺盛，但限購、限貸嚴格。所以，一線樓市與銀行放貸緊密關聯，當貸款相對寬鬆、額度充裕、週期較短時，就會出現交易增長的情況。2020年12月份就是這樣的情況。

12月“翹尾”，只是一線樓市2020年反彈的一個縮影。2020年，一線樓市創造了上一輪調控以來的交易新高。強力反彈回升，一個重要驅動力，就是上一輪調控以來連續3-4年的“橫盤”。北上廣深上一輪調控始於2016或2017年，那時起到2019年，基本呈現“高位橫盤、緩慢回落”態勢。

而且，2018-2019年進入淡市，北京、上海、廣州二手住房價格下跌，5%-10%的跌幅是直接可見的。2020年，貨幣政策開始寬鬆，全國房貸利率整體下降了15個基點左右，中小企業“房抵經營貸”利率首次低於房貸，銀行角逐一線樓市，一線城市房貸比二三線城市低20-30個基點。

同時，新房限價政策開始鬆綁，政府又以優質地塊出讓，給市場傳遞穩定的信號。信貸和庫存，是短週期框架下樓市的決定變量。除了信貸的利好外，經過2014-2018年強力“去庫存”，2016-2019年新房批售規模比較小。所以2020年，一線樓市在售新房消化庫存普遍比較低。

“核心資產”能火多久？

近期，對於一線樓市回升，業內開始講“核心資產”的故事，包括一些網紅新盤被追逐，中籤率比較低；部分片區二手住房業主“抱團漲價”等。

這些都是過去沒有的，於是，有人開始鼓吹所謂的“核心資產”。12月底，一線城市新房熱賣，二手房業主也開始惜售。截至2020年12月，上海、深圳二手房在售房源量降至近兩年最低，上海二手房快速成交，疊加新增掛牌房源量減少，導致在售房源量環比降幅約13%，降幅最大，絕對規模降至2019年1月以來最低水平；深圳在售房源量環比下降約7%，絕對量亦降至2019年以來最低。

其實，本質上的原因在於經過20年快速發展，房子的供應量足夠大了。把新房、二手房和公寓算在內，哪裏都不缺房子。資金是聰明的、趨利的，也是避險的。本輪貨幣環境友好，發生在疫情當下。

此時，房子多了，疫情後貨幣寬鬆對富人有利，自然樓市就開始分化了，貴的房子越來越貴，資金願意追逐，而便宜的房子一大把，交易卻不活躍。

這幾年，房地產突飛猛進，富人在房產上已是“超配”，除了一部分改善性需求，富人的增量需求，追逐的就是所謂的“核心資產”。而疫情後的貨幣超發、利率降低、抵押融資等，對富人又是一次資產增值的大好機會。但大部分存量的房子，都是一般資產、“非核心資產”。

總結來看，2021年一季度，銀行貸款額度較充足，基於“早放貸、早收益”考慮，銀行會增加貸款投放。同時，各大銀行、金融機構角逐一線樓市，一線城市房貸利率較低，加上消費貸、經營貸活躍，也有利於一線樓市活躍。所以，一線城市樓市翹尾會延續到2021年一季度。

但是，一線樓市對貨幣信貸環境非常敏感。2021年，不管是開發商融資的“三道紅線”，還是房貸“五檔分類”，都會在2021年全面落地。

所以，2021年不管是房貸額度、增量、佔比，都會人爲降低，這是一線樓市最大的影響因素。屆時，明星樓盤、核心資產等聚焦的溫度都會降低，甚至短期內不談了。(中新經緯APP)

李宇嘉

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