中華網財經訊，據證監會消息，近日，證監會按法定程序同意上海德必文化創意產業發展（集團）股份有限公司（以下簡稱“德必文化”）創業板首次公開發行股票註冊，德必文化及其承銷商將分別與深圳證券交易所協商確定發行日程，並陸續刊登招股文件。德必文化公開發行新股不超過1347.10萬股，擬募集資金5.71億元，保薦機構爲民生證券。

資料顯示，德必文化作爲文化創意產業園區的運營服務商，主營業務爲文化創意產業園區的定位、設計、改造、招商和運營管理。其經營模式包括承租運營、參股運營及受託運營。與集拿地、建設、運營爲一體的國內傳統園區開發企業不同，德必文化更多的是扮演“二房東”角色。截至2019年年底，旗下共運營了包括德必易園、德必WE”、德必運動LOFT、德必經典在內的4大板塊41個文創產業園，服務客戶包括美團點評、滴滴出行、虎撲體育、言幾又書店等。

中微子持有德必文化1750.50萬股股份，持股比例爲43.31%，爲德必文化的控股股東。賈波、李燕靈爲德必文化的實際控制人，二人系夫妻關係。賈波持有中微子79.90%股權，通過中微子控制德必文化43.31%的股份;賈波爲長興乾元、長興乾森的普通合夥人，通過長興乾元、長興乾森分別控制德必文化3.71%、1.76%的股份;賈波、李燕靈合計持有長興乾潤100.00%出資額，二人通過長興乾潤控制德必文化7.27%的股份。賈波、李燕靈夫妻合計控制德必文化56.04%的股份。

德必文化擬在深交所創業板公開發行新股不超過1347.10萬股，佔發行後總股本比例不低於25%，本次發行全部爲公開發行新股，德必文化原股東在本次發行中不公開發售股份;發行後總股本不超過5389.60萬股。德必文化擬募集資金5.71億元，2.50億元用於“園區智慧精裝一體化升級項目”，4572.75萬元用於“星光德必易園項目”，5035.70萬元用於“德必嶽麓WE"項目”，5460.96萬元用於“研發中心建設項目”，1.70億元用於“補充流動資金項目”。

業績呈逐年上漲趨勢，短期償債壓力較大

2017年-2020年上半年，德必文化營業務收入金額分別爲60,597.32萬元、77,156.05萬元、91,003.16萬元及39,538.64萬元，整體呈現逐年上漲趨勢。報告期內，發行人淨利潤分別爲2,185.84萬元、5,516.46萬元、12,105.37萬元及5,134.44萬元，淨利潤率分別爲3.61%、7.15%、13.30%及12.99%。

報告期內，發行人租賃服務收入系主營業務收入的主要來源，分別爲49,035.93萬元、62,435.96萬元、73,157.91萬元及31,930.97萬元，佔主營業務收入比例分別爲80.92%、80.92%、80.39%及80.76%；會員服務收入分別爲11,151.72萬元、14,021.39萬元、15,964.81萬元及7,044.19萬元，佔主營業務收入的比例分別爲18.40%、18.17%、17.54%及17.82%。

公司流動負債佔比較高，報告期各期末，流動負債分別爲53,121.91萬元、56,326.15萬元、52,341.51萬元和49,614.31萬元，流動比率分別爲0.53、0.97、1.27及1.37，速動比率分別爲0.45、0.85、1.13及1.23，短期償債壓力較大。

報告期內各期，公司綜合毛利率分別爲30.92%、29.28%、31.71%及30.12%。公司主營業務毛利率變動受公司的成本特性、園區的招商進程情況的影響。

報告期內，公司的研發投入規模分別爲699.85萬元、535.31萬元、514.98萬元和250.44萬元，佔同期營業收入的比例分別爲1.15%、0.69%、0.57%和0.63%。

公司根據實際經營環境，預計2020年度實現營業收入83,000.00萬元-85,500.00萬元，較2019年度預計下降6.05%-8.79%；歸屬於母公司淨利潤9,200.00萬元-10,600.00萬元，較2019年度預計下降6.90%-19.19%；扣除非經常性損益後歸屬於母公司股東的淨利潤6,300.00萬元-7,800.00萬元，較2019年度預計下降10.03%-27.33%。

“二房東”模式藏風險？

從運營方式上來看，德必文化主要通過“承租運營”和“受託運營”兩種模式經營文創產業園，這一商業模式也被業內稱爲“二房東”模式，而這類模式最大的風險則來自於項目所在土地的使用性質是否合規。

所謂“承租運營”，簡單來說就是取得某棟建築的經營權後，將其重新定位包裝，打造成符合辦公或經營需求的垂直產業園，再找到目標客戶分銷出去以獲取租金收入。“受託運營”即接受物業方的委託對產業園進行運營，運營方式與“承租運營”類似。

招股說明書顯示，德必文化目前在運營的41個文創產業園中，有超過半數園區所在的土地存在使用與規劃用途不一致的情況，另外還有部分園區的租賃房產存在權利限制等風險。至於是否有信心消除發審委在相關問題上的顧慮，德必文化暫時未做更多披露。

深交所指出，根據國土資源部等六部委聯合頒佈《關於支持新產業新業態發展促進大衆創業萬衆創新用地的意見》要求：傳統工業企業轉爲先進製造業企業，以及利用存量房產進行製造業與文化創意、科技服務業融合發展的，可實行繼續按原用途和土地權利類型使用土地的過渡期政策……現有建設用地過渡期支持政策以5年爲限，5年期滿，可按新用途、新權利類型、市場價，以協議方式辦理……本文自下發之日起執行，有效期八年。

對此，深交所要求其說明17個使用劃撥土地的園區，是否享有5年的過渡期政策，若使用劃撥土地的園區不再享有5年過渡期政策，重新辦理用地手續，是否會對公司經營構成重大影響。

德必文化回覆表示，公司承租運營的使用劃撥土地的園區目前暫未獲得該等確認或認定備案。在公司承租運營使用劃撥土地的園區中，五年過渡期期滿且國家和地方未出臺新的用地政策的不影響租賃合同的有效性，園區未辦理租賃備案手續的情形不影響租賃合同的有效性。

同時，德必文化稱因租賃運營劃撥土地園區的房屋所有權人上繳土地收益並將此成本部分轉由公司分擔而產生額外成本，佔營業成本、利潤總額的比例比較小，控股股東、實際控制人已出具補償承諾，該等情形不會對公司的生產經營構成重大影響。

4.26億元理財，仍募資1.70億元補流

報告期各期末，發行人流動資產金額分別爲28,297.06萬元、54,682.64萬元、66,412.35萬元及68,151.69萬元，流動資產主要由貨幣資金、應收賬款、預付款項、其他應收款及其他流動資產構成。

報告期各期末，發行人貨幣資金餘額分別爲11,523.00萬元、26,392.90萬元、57,523.99萬元及58,615.92萬元，佔流動資產的比例分別爲40.72%、48.27%、86.62%及86.01%。

據招股說明書披露，截至2019年9月底，德必文化的總資產爲13.96億元，其中銀行理財產品爲4.26億元，報告期內，德必文化從銀行理財獲得的收益分別爲162萬元、495萬元和990萬元。

而德必文化本次IPO擬募集資金5.71億元，其中1.70億元用於“補充流動資金項目”。一邊理財一邊融資有何內在邏輯？