事件描述：

中骏集团控股（“中骏集团”或“公司”）于 2021 年 1 月 20 日晚间公布了可能拆分商业物业管理及运营及住宅物业管理服务业务，将于香港联交所主板上市。公司已于 2020 年 12 月 18 日获香港联交所批准继续进行可能的拆分。

观点评论：在我们之前的公司报告中，已经提及公司已经有计划并且在推进其物业管理业务的拆分之中。我们相信此次官方宣布，意味着物业拆分已经在公司短期的日程表内。另外，我们预计该拆分可能在 2021 年上半年末完成。事实上，公司已经在其 2020年中期业绩会上，透露了更多关于物业管理业务的运营数字。在运营数据方面，公司目前拥有在管和合约的住宅面积，分别是 1，000万平方米和 2，000 万平方米；在管和合约的商业面积分别为 70 万平方米和 210 万平方米。截至 2020 年 6 月底，中骏集团大约有 100 个住宅项目在其物业管理范围，平均的管理费为人民币 3.01 元/平方米/月。中骏集团 2019 年和 2020 年上半年的物业管理收入分别为人民币 4.58 亿元人民币以及 2.33 亿元人民币（同比上升 46.4%）。我们假设公司物业管理收入在 2021 年达到人民币 10 亿元，基于粗略的行业平均利润率 12%，以及 20 倍 2021 年市盈率，物业管理的市值大约为港币 28.37 亿元，或者相当于中骏集团当前市值的 20.5%。我们觉得潜在的物业拆分将在短期内成为公司股价的催化剂，考虑到物业管理业务更好的市场估值。

2020 年合约销售超目标，重申“买入”，目标价 5.60 港元。公司 2020 年全年合约销售额最终达到人民币 1，015.37 亿元，同比上升 26.1%，表现超出同行。基于公司于 2019 年全年业绩期间调整后的全年目标人民币 930 亿元，中骏集团完成了 2020 年目标的 109.2%。我们看好中骏集团在规模发展、盈利能力和财务谨慎等方面的均衡发展战略。我们也相信中骏集团在商业板块的双轨道战略，将支撑其长期发展，并且随之而来租金收入提升可能会带来惊喜。我们当前投资评级“买入”。当前目标价为 5.60港元，基于其 2021 年 NAV 预测给予 55%的折让，也相当于 5.0 倍 2021 年核心市盈率和 0.8 倍 2021 年市净率。