記者| 黃昱

“很多長租公寓好像都已經消失了，從2019年到2020年，我們這個行業基本都是靠負面新聞上熱搜，不是跑路就是暴雷。”一家品牌長租公寓高管無奈道，連家裏人都詢問其做的事到底有沒有“傷天害理”。

曾經站在“風口”的長租公寓行業，如今一地雞毛，被貼上了暴雷跑路、資金鍊斷裂等負面標籤。不過據界面新聞記者瞭解，這些暴雷的長租公寓多是屬於分散式，集中式則相對較爲安全。

房企是集中式長租公寓的主要參與者之一。在行業的陰影籠罩之下，即便是資金實力雄厚的房企長租公寓品牌也已明顯放緩了擴張步伐。

“避雷針”

在新冠疫情的衝擊下，一些長租公寓的資金鍊問題被急劇放大，進入暴雷、跑路的加速期。

據貝殼研究院不完全統計,2017年至今，陷入資金鍊斷裂、經營糾紛及跑路的長租公寓已超過100家，其中40%發生在2020年。

去年7、8、9三個月是長租公寓暴雷的高峯期，7月一共有22家被列入異常名錄，8月有17家，9月有10家，從品程優居、優客逸家到友客公寓、嵐悅公寓、沃客公寓等。

不難發現，暴雷的長租公寓多采用分散式的“二房東”模式，即以租賃或受託方式獲得分散房源，正常情況下通過“低收高租”賺取租金差，有部分則違背商業邏輯，通過“高收低出”、“長收短付”來套取短期現金流。

此外，爲了快速回籠資金以繼續擴大市場規模或維持公司的現金流，不少分散式長租公寓品牌還使用了“租金貸”。然而“租金貸”在幫助企業直接從金融機構處收回一年的租金時，也埋下了風險隱患。

大量的事例證明，如果使用了“租金貸”，一旦長租公寓在快速擴張中發生資金鍊斷裂的問題，不僅房東無法收到租金，租客還同時面臨被趕出去和需要繼續向第三方金融機構償還貸款的雙重風險。

不同於分散式長租公寓，集中式長租公寓可謂是“含着金湯匙”出生。將整棟物業進行改造出租的集中式長租公寓，無論是在項目品質、整體調性上，還是風險管控能力等方面，都是要優於分散式長租公寓的。

鉑濤酒店旗下的集中式長租公寓品牌窩趣開發副總裁兼投資金融部總經理劉海文表示，之所以集中式長租公寓較少發生暴雷事件，首先是因爲其投入更大、門檻更高，產品和服務溢價帶來更安全的租金差，不像分散式那樣容易被一些“皮包公司”混跡其中。

其次，集中式的房源集中，比分散式公寓更容易接受監管，且租戶之間信息對等、互通，一旦出現問題容易被迅速察覺；此外，集中式長租公寓多爲企業自持或包租，跟房東之間關係比較緊密，不容易跑路。

與此同時，華住酒店集團旗下的集中式長租公寓品牌城家公寓發展中心投資部副總監左貴潏認爲，集中式與分散式在底層盈利模式上不同，有更高的租金溢價，更容易實現盈利，主要體現在租賃差、批零差以及產品溢價、運營溢價等方面，這也使得集中式更不容易暴雷。

在租賃差上，集中式長租公寓向大業主或是機構業主租賃，租賃期長，大多在15-20年，在長時間的通脹影響下，與分散式長租公寓之間的租金差會被放大；此外，分散式只能一套一套從業主手上租房，相當於零售，而集中式公寓相當於批發，容易拿到更低的折扣。

儘管在經營風險上相對分散式長租公寓更小，但集中式長租公寓也出現過少起暴雷事件。去年，獨立品牌公寓灣流國際共享社區和石榴集團旗下的熊貓公寓相繼因爲資金斷裂的問題，最終無法繼續正常運營。

道阻且長

在政策和市場的雙重利好之下，大量的機構房東在2015年前後進入住房租賃市場。

集中式長租公寓被視爲長租公寓行業走向機構化和有序化的主要動力，主要參與者爲房企、酒店、中介、創業公司。

相較於其他機構房東，在相關產業鏈有着深耕經驗且擁有雄厚財力的房企在長租公寓領域具有一定優勢，並在早期進場時立下了雄心勃勃的規模目標。

以長期公寓行業的先行者萬科爲例，其在2016年推出集中式長租公寓品牌“泊寓”，並定下目標：2018年拓展房源至45萬間，遠期規劃100萬間。

常年位居房企銷售冠軍寶座的碧桂園在2017年推出長租公寓品牌“BIG+碧家國際社區“，提出三年100萬套房源目標；同年，龍湖推出了“冠寓”，計劃2018年底開業至少5萬間，2020年進入行業規模前三，營收超過30億元。

以規模搶佔市場成爲房企早期佈局長租公寓的共識，但由於集中式長租公寓投入大、且回報週期長，疊加近兩年來房地產行業進入下行週期的背景下，房企逐步放緩了長租公寓的擴張步伐。

克而瑞發佈的2020年房企長租公寓運營規模榜顯示，排名前十的分別爲萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓、朗詩寓、碧桂園碧家國際社區、招商公寓、地產城方、佳兆業佳寓、合景泰富、金地草莓社區，但離最初目標幾乎都有較大距離。

克而瑞數據顯示，截至去年底，萬科泊寓的開業房源數量約爲14.3萬間，拓展房源數量爲19萬間，不僅離遠期規劃的100萬間還有很大距離，連2018年45萬間目標的一半都沒達到，但仍保持房企長租公寓規模第一。

事實上，爲了達成規模目標，萬科在2017年啓動了“萬村計劃”，後在“機構房東高價搶佔房源”、“資本推高租金價格”等爭議中暫停。由於萬科退出廣深部分城中村改造項目，萬科泊寓拓展房源數量從2019年底的23萬間高峯開始下降。

碧桂園碧家國際社區到2020年底的拓展房源數量爲6萬間，連百萬房源的十分之一都還未實現，實際開業房源更是僅有約1.7萬間。碧桂園方面對界面新聞表示，未來會注重輕重結合發展，包括利用城市集體土地等都會考慮，輕重比列會達到50：50。

龍湖冠寓是爲數不多按計劃達成開業目標的房企長租公寓品牌，2018年達成5.3萬餘間的開業數量。2020年龍湖冠寓開業房源數量達到8萬間，拓展房源數量爲11萬間，僅次於萬科。

然而急速擴張之下，龍湖冠寓的營收並未保持一致的步伐。龍湖集團歷年年報數據顯示， 2019年龍湖冠寓的營收爲11.7億元，2020年上半年約爲7億元，全年大概率很難實現30億元的營收目標。

事實上，集中式長租公寓一直面臨盈利難題。2017年、2018年累積虧損超過2.34億元后，朗詩於2019年將旗下朗詩寓從上市平臺剝離；同年，遠洋集團將資不抵債的邦舍寓以“名義大家1元”賣出。

2019年底的媒體交流會上，萬科董事長鬱亮也曾表示，長租公寓目前經營很難，能保證穩定的收益就已經很不錯了，賺不了大錢。

億翰智庫指出，對於發展長租公寓業務的企業來說，需要做好長期資金投入的準備，沒有足夠的資源和資金爲後盾，企業的長租公寓業務發展定會遭遇較多的挑戰和考驗。無論起初以何種考量進入長租公寓領域，當前的重點和焦點都是在如何做好業務的運營和擴張。