21世紀經濟報道 21金融圈

記者：侯瀟怡 編輯：周鵬峯

21金融圈記者獨家獲悉，受房地產貸款“兩道紅線”影響，近日廣東多家股份行暫停按揭貸款。

招商銀行一線信貸業務人士對21金融圈記者表示，招商銀行深圳分行、廣州分行及其下轄省內各家分支行已於一週前暫停按揭貸款放款，前端業務層面口徑爲：“節制接單”。

該人士還進一步表示，全行層面，暫未有全行統一暫停房貸業務的通知，但其交流的幾家省外分行同條線業務同事均反映，按揭放款暫停。

深圳某房地產中介業務人士對21金融圈記者表示，從中介按揭部獲得的最新信息看，招商銀行深圳分行暫未表示停貸，但放款很慢。

股份行中，光大在深圳地區已經暫停按揭貸款，廣發銀行則表示不接單，其合作的其他銀行目前審批、放款基本正常，從房貸大頭四大行的表現看，放款週期約在一個月左右，目前比較難保證。

市場人士表示，此次按揭貸款收緊也在預計之中。

2020年12月31日，央行聯合銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度》，將銀行分爲五檔，並設立區別性的“兩條紅線”指標，第一道紅線是房地產貸款佔比，指一家銀行全部房地產類貸款（包括個人住房貸款、企業房貸）佔其全部貸款的比重。

第二道紅線是個人住房貸款佔比，指個人住房貸款餘額佔一家銀行全部貸款比重。這意味着，無論個人按揭貸款還是房企貸款全面受限，對增量控規模可以預料。

根據國盛證券研報，從2020年中報披露數據統計來看，共有13家上市銀行不同程度“踩線”。

在股份行中，招行零售按揭貸款佔比爲25.49%，超出上限20%，其房地產貸款整體佔比爲34.25%，超出上限27.5%。

其壓降規模壓力不小，從這一層面看，放緩乃至暫停按揭放款均在情理之中。

而此次轉變按揭政策的另外兩家股份行——光大銀行與廣發銀行，從半年報數據看，則暫未踩到紅線。

2021年房貸新規與信貸變局：

普惠成硬指標，房企債務置換有新花樣

據21金融圈記者摸底，房地產貸款新規對一線從業人來說頗爲突然，雖然銀行內部政策調整仍未完成，且新規給了2-4年過渡期，但影響已經顯現，2021年的信貸開門紅，註定不同尋常。

“踩線”行壓力不小

據國盛證券研報指出，上述13家“踩線”上市銀行，壓降壓力較大主要是中小銀行。

央行、銀保監會在上述管理制度中將銀行分爲5個檔次，其中，第一檔爲中資大型銀行；第二檔爲中資中型銀行；第三檔爲中資小型銀行和非縣域農合機構；第四檔爲縣域農合機構；第五檔爲村鎮銀行。

據國盛證券統計統計，第一檔銀行中，工行、建行、中行、郵儲銀行個人住房貸款佔比分別爲33.71%、36.73%、39.19%、33.64%，超出上限32.5%；

建行、中行房地產貸款合計佔比分別爲41.72%和50.01%，超出上限40%。

第二檔銀行中，招行、中信銀行、興業銀行個人住房貸款佔比分別爲25.49%、20.83%、26.93%，超出上限20%；招行、中行、浦發銀行、興業銀行房地產貸款佔比分別爲34.25%、28.06%、28.73%、35.30%，超出上限27.5%；

第三檔銀行中，杭州銀行、成都銀行、鄭州銀行、青島銀行、青農銀行均出現不同程度“踩線”。

按照該統計，大行中，中行壓降房地產貸款規模壓力較大，股份行中，招行和興業壓力不小。

某大行西南地區對公信貸業務人士對21金融圈記者表示，大行總體來說對房企貸款早有壓縮，審批一直很嚴格，新規對大行或是利好。

該人士進一步表示，新規主要針對增量，該區域分行新增不多，壓力不大。此外，新規對股份行有了控制，競爭不會像過去那樣無序。該地此前做開發貸較猛的銀行有招行、浙商和本地一家城商行，此外中信、光大也進入較深。

據21金融圈記者瞭解，相較大行，股份行普遍審批更快，對不少房企吸引力較大。

對本身增量不多、控額較緊的大行來說，新規對後續業務的開展一定程度上是利好，但對踩線的大行來說，控規模的壓力也不小。

華北某大行信貸業務人士對21金融圈記者表示，現在對公對私規模都受影響，該區域分行沒有踩線是因已四年基本沒有發展房企業務，其所在二級分行今年新項目只有四個，現在集中審批後，額度幾乎用盡。而三四線城市地方地產商受“三條紅線”管控影響較大，對房貸衝擊也較大。

招行華南某分行信貸業務人士對21金融圈記者表示，現在確實收緊了房地產貸款，其中對公收縮更緊，但消化存量壓力不算太大。同業來看，他指出中信近幾年在房地產貸款業務發力較猛，按揭和對公都增速較快，從消化“訂單”角度看，壓力更大。

踩剎車的開門紅

對銀行來說，2021年開門紅籌備從2020年10月就已開始，而個人住房貸款和房企貸款在傳統銀行業務中屬重點優質業務，1月本該開閘衝刺階段，突遭收緊，必然對整個開門紅格局造成影響。

多位銀行信貸業務人士告訴21金融圈記者，目前對新規的新政尚未具體落地，貸款審批前置條件依然延續以往，但在控規模，直接表現爲，開門紅涉房貸款不衝了，轉變最明顯的是按揭。

華南某房地產中介人士對21金融圈記者表示，其負責的幾個樓盤有100多個客戶，2020年12月按揭貸款已審批通過等待放款。

本以爲進入2021年，額度會寬鬆許多，沒想到幾家房貸大行的支行長都表示額度非常緊張，現在很多開發商排隊找銀行要額度，奈何巧婦難爲無米之炊。

某“踩線”股份行二級分行零售信貸業務人士告訴21金融圈記者，房地產貸款新規頒佈的很突然，令他們措手不及。1月正是衝刺開門紅的關鍵時期，這20多天過的卻是極其忐忑。

該人士表示，政策出臺後，行內此前對於“衝不衝”按揭尚無明確政策，作爲一線業務人士，只能衝一下、停一下，不敢不做，也不敢做太多，直至一週前，全行按揭業務全面進入暫停放款階段。

提到開門紅，該人士更是無奈，新規對其所在部門衝擊巨大，零售貸款主要包含按揭、消費貸和信用貸款，但零售貸款結構具有不同的區域特徵，其所在分行區域房貸一直是大頭，消費貸現在基本全面線上化，信用貸款受制於該地實業基礎較差，小微企業主信用貸款佔比一直不高，“新規之後，我們的開門紅基本‘血崩’，已經考慮轉崗了。”

對房地產開發貸等對公業務板塊來說，新規的心理衝擊比個貸小很多，嚴控規模早非一朝一夕。但此次新規因明確規定了房地產貸款業務佔比，直接受控的就是增量。

一位西南大行對公信貸業務人士表示，對開門紅來說，銀行比拼的並非誰動作快，而是誰的儲備多，這些爲了衝刺開門紅而早早儲備的項目，在控規模的趨勢下如今成了負擔。別說再衝新項目，儲備項目如何消化都可能是問題。

另一位華北大行對公信貸業務人士表示，短時間內，銀行資金進入房地產領域將受到極大限制，監管更希望銀行資金進入實體領域和小微企業，三條紅線+兩道紅線會導致大量中小開發商無法從銀行獲得融資，對於當地房企來說，他們回款週期在1年左右，這樣會使高負債的房企和近年拿地迅猛的高槓杆房企以及三四線城市中小型房企將變得非常艱難。

“如果銀行停貸抽貸，導致房企資金鍊出現問題，也並非各方樂見的結果，所以今年的開門紅，房地產貸款主要是‘喫老本’，對於頭部企業的需求，分行層面還是在限額內儘量滿足。”他進一步表示。

超萬億房企債務將到期！置換短期債務或可“活下去”？

房企融資進一步受阻、現金流趨緊已註定。根據貝殼研究院近日發佈的報告稱，2021年房企到期債務規模（不含2021年將發行的超短期債券）預計將超過1.2萬億元，同比增長36%，並歷史性地突破萬億大關。“三條紅線”+房地產貸款新規疊加償債壓力，將使房企迎來現金流最緊張的時段。

已露端倪的是，房企通過債務置換緩解債務壓力自救。

此外21金融圈記者在採訪中發現，部分地方政府和銀行在嘗試救助房企，甚至採取更爲升級的“置換”手段。

前述華北某大行信貸業務人士告訴21金融圈記者，房企續貸現在已收緊，審批放款均放緩。但上週開始，其所在省已有幾個城市的地方政府和房企合作，試圖通過地方政府融資平臺向銀行貸款，置換房企到期債務，以緩解房企現金流緊張狀況。

具體來看，明面上看，地方政府沒有出面主導，銀行與項目方洽談時，對方也不會提政府背書，但銀行是看着政府背景纔對接。

比如目前正在推進的一個項目，是由當地城投公司和當地頭部房企交叉控股共同成立的項目公司，投資某醫院搬遷項目。該項目總投資數十億級，該分行審批額度佔比超2/3，銀行會嚴格按照項目進度分批撥款，但項目公司拿到貸款後，有空間操作進行再投資，主要用途就是置換房企的非銀債務。

“因爲銀行對於銀行債務審查會非常嚴格，但對非銀短期債，還有一定的操作空間。通常城投公司在項目公司成立之前，已經籌措到項目資金，通過成立項目公司並拿到項目貸款，就有了‘置換’舊債的資金，並將債務從房企轉移到了城投公司。房企通過這種方式置換短期債務，目的就是不碰三條紅線，維持現有份額。”該人士進一步表示。

而銀行和政府平臺之所以默許這種操作，很大程度上來自於幫助房企活下去。

“房企拿到置換的資金並非盲目擴張或繼續亂投資，只爲活下去。在多個地市，這樣的試點解決方案正在鋪開。

對銀行和地方政府平臺來說，這樣的方式或許存在風險，但還款來源是新項目，地產公司在新的醫療城和輕軌周邊都囤積了地塊，新項目一方面可以‘置換’舊債，另一方面也將有望帶動周邊地產升值，獲得穩定的收入來源，進而改善房企現金流。”該人士直言，該方法對於現階段緩解房企燃眉之急確有“療效”。

普惠指標成“紅線”

21金融圈記者採訪中發現，從2021開門紅政策指標看，普惠貸款已成考覈重中之重，2021年大概率仍將高速增長。

上市銀行2020年半年報數據顯示，六大國有行上半年普惠小微貸款餘額爲4.26萬億，約佔整個銀行業的31%，相比上年同期提升4個百分點，已成爲服務小微企業的主力軍。

某大行人士告訴21金融圈記者，房地產新規後，開門紅指標有所調整，普惠成爲紅線指標，完不成普惠，其他業務都要按比例打折，即即使別的指標均已完成，只要普惠沒完成，得分都要打七折，所以基層業務人員都優先完成普惠指標。

某貸款中介對21金融圈記者表示，2021年1月普惠貸款開門紅政策較2020年更爲優惠，抵押貸款最低利率從之前的3.95%下調至3.85%，但門檻方面沒有進一步變化。

在該人士看來，在當前的LPR利率下，3.85%的利率對於銀行來說幾乎是底價，近期辦理普惠貸款的客戶很多，預測一季度普惠貸款各行增量不少。

前述大行人士表示，省政府爲鼓勵普惠貸款，尤其是純信用普惠貸款和科創企業密集出臺了很多優惠政策。

如當地省政府推行了科技貸，由科技廳提供70%的擔保，農戶貸，農業局聯合工會提供部分擔保。但對大行來說，對企業資質的審覈依然嚴格，這些客戶獲得審批的前提是入選科技型企業產品庫，符合政策的小微企業將獲得更多優惠。

“但對很多基層業務人員來說，雖然政策優惠很多，行內額度充裕，但小微企業受制於當地經濟情況，尤其民營經濟不算發達的區域，符合政策的優質小微企業有限。完成指標、獲得更多增量有難度。”該人士表示。