十年前，萬科成爲首家千億房企，正式奠定行業“一哥”地位。

十年後，碧桂園、萬科、恒大三家龍頭房企年銷售額均突破7000億元，不變的是增長，改變的是座次。

房地產行業的高增長時代在2015年～2017年。期間，碧桂園踩對了城鎮化的風口，扶搖直上。2016年，碧萬恆齊破3000億銷售額，座次也在這一年開始重排，萬科行業第二的位置保持至2019年。碧桂園在2017年以5508億元銷售額坐穩行業銷冠並維持至今。

而總結碧恆萬的2020年7000億之路，碧桂園是穩紮穩打，恒大是以價換量，萬科則是期末衝刺。

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恒大靠“折” 萬科靠拼

從2018年7月開始，已經坐升銷售額排行榜第一的碧桂園，宣佈不再公佈全口徑銷售金額。也是在這一年，碧桂園成爲首家突破7000億元全口徑銷售額的房企。

2020年，碧萬恆一起撞線7000億銷售關口，碧桂園以7888億元全口徑銷售額衛冕。隨後，恒大、萬科相繼公佈了2020年銷售業績，恒大仍然壓過萬科，以7233億元的合約銷售額位列第二，第三名萬科的合同銷售金額爲7041.5億元。

雖然都突破了7000億門檻，但三家撞線的方式各有特點。在2019年7715億元的銷售基礎上，碧桂園2020年全年銷售整體持平穩增長勢態。

從數據層面看，碧桂園權益銷售金額自2020年3月起已連續5個月實現同比增長，其中11月錄得權益銷售額571.4億元。也是在這年11月，碧桂園的權益銷售額已經超過2019年全年。

恒大和萬科則有明顯的銷售高峯。“恒大在價格端更爲激進，以價換量爲其帶來銷售業績的明顯增長。而萬科基本是迴歸到一二線及強三線，較高能級城市佈局市場最爲活躍。”中指研究院上海研究總監方頏在接受《每日經濟新聞》記者採訪時如是表示。

去年，恒大在“金九銀十”率先以“7折”賣房搶收市場。據恒大自己公佈的數據，2020年9月1日～10月8日共計38天，恒大累計實現銷售1416億元，創同期歷史新高。

僅2020年10月單月，恒大就宣佈實現合約銷售額1819.7億元，超過上半年50%的銷售額。2020年1～10月，恒大累計實現合約銷售額6325.9億元，超過2019年全年的6010.6億元。

萬科去年的銷售高峯則主要出現在6月、12月，頗有些報告期期末奮力衝刺的意味，其餘月份的銷售額多在500億～600億元。這也代表着，萬科在2021年1、2月份的銷售可能會出現乏力。

萬科在2020年6月、12月的單月銷售額分別是733.7億元、1015.4億元，分別同比增長10.51%、77.18%。而截至去年前11月，萬科的銷售額爲6026.1億元，還未超過2019年全年的6308億元。

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“龍頭房企應該走在前面”

從碧萬恆三家近10年的銷售增長趨勢可以看出，行業的高增長時代在2015年～2017年。期間，碧桂園踩對了城鎮化的風口，扶搖直上。

2016年，碧萬恆齊破3000億銷售額，座次也在這一年開始重排，萬科行業第二的位置保持至2019年。碧桂園在2017年以5508億元的銷售額坐穩行業銷冠並維持至今。

萬科鬱亮曾表示，目前已經進入下半場的房地產業，已不是靠規模取勝。對萬科而言，根本不在意老大位置。

但2020年的鬱亮卻在意起了老二的位置。在去年的萬科南方區域交流會上，鬱亮喊出，可以接受不當第一，但絕不會接受跌出第二。

2020年，恒大的銷售額超越了萬科，成爲行業第二。不過，這兩家去年都保持了兩位數的增長，恒大全年的銷售增速爲20.3%，萬科是11.62%。

方頏指出，碧萬恆的增速在預期範圍內，碧桂園增速這兩年是在收窄的，全口徑銷售額從2019年的8%收窄到2.2%，恒大和萬科都比上年有所提升。

在公佈全年銷售額時，恒大還透露了2021年的銷售目標——7500億元，同比2020年的增速是3.7%。與碧桂園萬科比較不同的，恒大在去年嚴控土地儲備，這源於許家印2020年3月提出的高增長、控規模、降負債發展戰略。

中指院統計顯示，2020年全年，碧桂園、萬科分別以1512億元、1349億元的拿地金額分列第1、2位，恒大則以918億元拿地金額位居第9。

數據來源：中指院

“三道紅線實施後，恒大確實減緩了投資強度，權益拿地銷售比降到15%，但碧桂園、萬科財務較爲健康，權益拿地銷售在25%左右，投資強度下降對未來業績有一定壓力。”方頏說。

2020年疫情下疊加“三道紅線”等多因素，越來越多房企面臨負增長的困境，如何實現有質量的增長是行業共同面對的問題。市場還在，天花板未達，龍頭房企應該走在前面。

方頏預計，碧萬恆三家的增長態勢2021年還會延續，棚改退場會加快三四線城市需求縮量。未來幾年天花板還不會出現，城鎮化進程持續支撐成交量處在高位，同時價格仍會保持3%左右的漲幅，高能級城市漲幅會保持在5%左右，銷售額的天花板暫時不會出現。

撰文：黃婉銀

編輯：陳夢妤