作者：袁益 來源：物業深度觀察

商業物企在港交所再落一子。

1月26日，星盛商業管理股份有限公司（下稱“星盛商業”）正式登陸港交所。根據開盤首日表現來看，截至上午9：20，公司股價報4.4港元，漲13.99%，總市值達44億港元。

值得一提的是，和今年1月18日上市的宋都服務頗爲類似的是，星盛商業的上市之路也並非一帆風順，同樣在經歷了一次IPO折戟之後，最終成功上市。

至此，截止今日星盛商業上市，當下資本市場上總共匯聚了45家上市物業服務企業，其中港股41家，A股市場4家。而以寶龍商業、金融街物業、卓越商企服務、合景悠活、華潤萬象生活、星盛商業爲代表的商業物企細分賽道已然規模初具。

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756倍認購創年內新高

作爲純商業物企，星盛商業在認購階段就備受追捧。

1月14日早間，公司發佈全球招股公告，公告稱，將在全球發售2.5億股，其中香港發售2500萬股，國際發售2.25億股。

1月25日，星盛商業再度發佈公告，稱每股發售定價3.86港元，認購結果來看，國際配售項下初步提呈發售的發售股份已獲超額認購約9倍。香港公開發售項下初步提呈發售的香港發售股份獲大幅超額認購。合共接獲331,495份有效申請，以認購合共189.21億股香港發售股份，相當於香港公開發售項下初步可供認購的香港發售股份約756.85倍。

公司此次引入了4名基石投資者，包括招商局及GLP集團旗下的深圳市旗昌投資認購9950萬元人民幣、深圳市創新投資集團認購8100萬港元、雙城資本認購1000萬美元、新世界旗下Pilgrim Ever Project Company認購約500萬美元，合共認購4070萬美元（約3.12億港元）股份，相當於上限計價發售股份數的32.0%以及下限計價發售股份數的38.8%。

實際上，備受追捧的背後，星盛商業的上市之路卻頗爲曲折。

歷史資料顯示，作爲星河控股旗下的商業管理公司，星河商置曾於2016年12月在新三板掛牌上市，2019年8月23日終止掛牌。之後，星河商置通過一系列組織重建，最終在2020年1月17日，以星盛商業爲上市平臺向港交所遞交招股說明書。

然而根據公開資料顯示，2020年7月17日，星盛商業首次遞交的招股書已經失效，未能通過上市聆訊。緊接着僅過了三天時間，到了2020年7月20日，星盛商業管理股份有限公司又再次向港交所遞交主板上市申請，建銀國際和中信建投國際擔任其聯席保薦人。

和傳統綜合類物業服務企業不同，以商業物業爲特色的星盛商業，無論在面積上、營收上都要比傳統類的物企小了很多，甚至和同類型的商業物企相比也有所遜色，而坊間猜測，這可能也是星盛商業第一次IPO無奈折戟的一個重要原因。

根據最新一版招股書顯示，2017-2019年度，星盛商業的營業收入分別爲2.78億元、3.28億元、3.87億元，對比同類型的企業，以卓越商企爲例，其2017-2019年度的營業收入分別爲9.47億元、12.23億元及18.36億元。

從收入佔比來看，其中委託管理服務的收入分別爲2.12億元、2.54億元、2.95億元；品牌及管理輸出服務的收入分別爲5367.4萬元、5888.5萬元、7260.6萬元元；整租服務的收入分別爲1194萬元、1626.1萬元、1973.8萬元。

在淨利潤方面，2017-2019年度，星盛商業的淨利潤分別爲5040萬元、8510萬元、9560萬元。

此外，根據聆訊後的資料顯示，2020年前九個月，星盛商業實現收入3.06億元、實現持續經營利潤9014萬元，分別較去年同期增長6.7%及14.3%。

而在管理面積規模上，其訂立合約以向53個商用物業項目提供服務，覆蓋中國20個城市，總合約面積約328.4萬平方米，當中61.6%由獨立第三方開發或擁有。其中，自2020年9月30日起及截至最後可行日期，星盛商業管理就由獨立第三方物業發展商開發及擁有的商用物業訂立9份諮詢合約，項目分佈於東莞、嘉興、鄂爾多斯等地。

而在管理的具體項目上，星盛商業擁有完整及廣受認可的品牌系統，主要包括城市型購物中心「COCO Park」 （以城市消費者爲目標）、區域型購物中心「COCO City」及「iCO」（以購物中心五公里範圍內的消費者爲目標）、社區型購物中心「COCO Garden」（以購物中心一至三公里範圍內的消費者爲目標）以及高檔家居佈置購物中心「第三空間」。

此外，星盛商業管理的商用物業擁有一系列主題館品牌，包括家居、家庭和兒童、女性和時裝、運動和健身以及美食和社交等主題。

02 商業物企賽道規模初具

作爲星河控股旗下的商業管理公司，星盛商業近九成的收入，來自於星河控股及其聯繫人開發或擁有的商用物業。

最新的招股書顯示，2017年至2019年年度及截至2020年9月30日，星盛商業來自星河控股及其聯繫人的收入分別貢獻人民幣2.51億元、2.91億元、3.47億元及2.65億元，分別佔收入總額的90.2%、88.4%、89.5%及86.6%。

實際上，對母公司高度依賴或多或少都會出現在物業管理行業當中，然而即使作爲星盛商業背後的依靠，星河地產自己也存在隱憂。

據悉，和其他房企相比，星河地產整體的規模較小，僅佈局粵港澳大灣區、長三角和中西部三大都市圈，土地儲備面積僅逾3300萬平方米。因此未來母公司究竟能爲星盛商業帶來多大拓展空間，也同樣值得觀察。

不過星盛商業自身始終在努力增強自身的獨立性。據悉，在公司當下整體約328.4萬平方米總合約面積中，有61.6%由獨立第三方開發或擁有。

而在公司本次IPO募資的用途中，公司也表示，公司募資所得將用於尋求其他中小型商業運營服務供貨商的戰略收購及投資、整租服務模式用作零售商業物業翻新、進行擁有優質商用物業的項目公司的少數股權投資、提升互聯網及信息系統、一般業務用途及營運資金。對外收購和投資，顯然已經成爲了公司上市募資的一個重要目的。

值得一提的是，藉由星盛商業的正式落地，以寶龍商業、金融街物業、卓越商企服務、合景悠活、華潤萬象生活、星盛商業爲代表的商業物企細分賽道已然規模初具。

而坊間更把星盛商業稱之爲“純商業運營第一股”，可見細分賽道之中，依然大有講究。此前上市物業公司有不少涉足商業物業，不過除了商業運營服務業務之外，還有住宅、辦公等其他業態，並沒有像星盛商業如此純粹，因此星盛商業正式上市之後，“純商業物業運營第一股”的說法也開始隨之流傳。

而在行業資深人士看來，港股市場也需要一種新業態的補充（大部分均是以住宅物業上市企業），純商業類型的物業業態，通常爲單一業主持有，物業管理續約率高，其特徵是更重視存量資產的保值增值，更注重長期的經營回報，和其他物企業相比，商業物業管理業態的利潤率也較高。

實際上，商業物業未來的賽道還將更將廣闊。據弗若斯特沙利文分析，中國物業管理服務提供商在管商務物業總面積情況從2014年的5.20億平方米增至2019年的8.19億平方米。預計2024年將達到10.55億平方米。屆時，商業物業的賽道想必競爭更加精彩和激烈。