樂居財經 範慧茹 發自南京

70後的林勁峯身份衆多，“投資老炮、資本巨鱷”圈內人常這樣形容他。

對於自己的投資故事，他也不吝分享。微博上，更是把自己與巴菲特持酒舉杯的合影放在公司宣傳海報上，他的每一筆投資都頗受關注。

這次，林勁峯和他的盈信國富，又出現在了朗詩綠色生活的股東名單中。

1月25日，朗詩綠色生活在港交所遞交招股書，林勁峯持有14.57%。林勁峯創立的盈信國富在多個行業都有投資，其中包括長江電力、貴州茅臺、招商銀行、天津港、陝西西鳳等，其在房地產行業的第一筆投資就投向了朗詩地產。

2006年，當時的朗詩虧損3000多萬元，而林勁峯很會挑選時機，他拿出千萬元買下朗詩20％股權，輕鬆坐上朗詩二股東的交椅。

“除了看行業，還得看這個人。我知道田明的人品，他關注資產週轉率，這跟我們的想法一致。

潛伏上坤地產11年，去年林勁峯與同窗好友朱靜一同現身上市敲鐘；入局朗詩地產14年，順利的話，他將在朗詩物業得到資本回報。

與林勁峯一同浮出水面的投資人，還有田明的私交好友周慶治，66歲的他雖已退居幕後，但作爲南都集團創始人，帶着“溫商”基因的他在多個行業具有投資經驗。

林勁峯潛伏入局14年

對於綠色，田明格外偏愛。

17年前，將綠色地產基因放入朗詩，以此作爲突破口。而今隱祕佈局IPO一年多的物業，田明同樣打上“綠色”標籤將其推入資本競技場。

2020年初，在朗詩綠色地產(HK.00106)業績發佈會上，田明對物業板塊的分拆上市計劃還三緘其口，如今，朗詩綠色生活上市之問已塵埃落定，其物業版圖也由此呈現人前。

在紛繁複雜的股權架構下，田明幾乎鏡像引入朗詩集團股東，13位自然人股東和1家上市公司股東雨露均霑的背後，顯示了其高超的權益平衡術。

重組前，朗詩集團直接持有朗詩物業100%股權，而朗詩集團的股東，除了田明外，還有2位自然人股東、3家投資公司以及上市公司南紡控股(600250.SH)。

其中作爲朗詩集團股東的盈信國富，平移控股朗詩物業管理。盈信國富是一家知名的投資集團，其創始人即林勁峯，該集團共有10位自然人股東。

投資朗詩地產非常偶然。2006年，林勁峯去珠海考察。一位朋友給他介紹了朗詩地產老總田明，聊了一晚上之後，林勁峯決定投資朗詩地產，投資入股朗詩20%股權。當時這個決定遭到了所有股東的反對。不過他很堅持，由此也就坐上了朗詩二股東的交椅。

入局14年，林勁峯經歷了朗詩地產的借殼上市，如今又迎來物業的分拆赴港上市。

在分拆朗詩物業板塊上市之際，田明沒有忘記拉林勁峯和另外12位自然人股東分享資本盛宴。

IPO前夕，朗詩集團背後的這14個自然人股東和南紡控股分別在境外成立了自己的全資控股公司。併成立一家離岸公司LandseaCommunityService（簡稱“Landsea”），由這剛剛成立的14家境外公司分別持有，持股比例正式按照他們在朗詩集團的股份同比例持有。

而Landsea就是朗詩綠色生活成立之前的離岸鏡像公司。

南都創始人周慶治73萬捧場

田明的朋友圈很廣，這次赴港IPO，他還拉來自己的私交好友周慶治作投資人，而周慶治就是南都集團創始人。

66歲的他如今已退居幕後，但在多個行業具有豐富的投資經驗。先前已投資酒店管理、物業管理、可再生能源、傳媒通訊及小額貸款等行業。而周慶治通過在上海南都36.4%的權益，在南都物業(SH.603506)擁有一定的權益。

此次，周慶治加入朗詩綠色生活是通過南都投資的全資控股公司以約72.96萬元向朗詩集團公司收購朗詩物業管理的1%股權。而南都投資即爲周慶治全資所有。

周慶治的加入或爲朗詩綠色生活帶來一定的物業管理資源，董事會在招股書中認爲“能爲我們的業務增長及發展提供寶貴指引，包括有關潛在收購及地區擴張的策略。”

拉周慶治入夥，不僅看中了他的投資眼光，還相上了他手中在行業裏積累了30多年的資源。

在浙江地產界的風雲人物中，南都周慶治的名氣不比綠城宋衛平的低，他們還是杭州大學歷史系的同班同學，業內也就常常用浙江地產界的雙子星來形容他倆。

入股朗詩綠色生活，周慶治花費了約73萬元拿下0.92%的股權。

樂居財經從招股書瞭解到，Landsea向南都投資配發及發行1000股換來了南都投資持有朗詩物業的1%股權。此外，Landsea旗下的另一子公司還收購了朗詩物業另外99%的股權。

一番股權騰挪之後，2020年12月1日，朗詩綠色生活開始着手搭建上市架構，朗詩綠色生活在開曼羣島註冊成立，其同樣鏡像引入了Landsea的所有股東和持股比例。朗詩綠色生活又從Landsea手中收購了持有朗詩物業的兩家離岸公司。

至此，股權架構的調整還沒有結束，朗詩綠色生活又按面值向GreenSailing配發及發行8695股股份作爲股權獎勵，在擴大股本後，佔朗詩綠色生活8%的股權。而GreenSailing目前則由田明100%直接控股的HonorLimited100%持有。

最終，在獎勵股份的稀釋下，田明持有朗詩綠色生活45.54%的股權和8%的股權獎勵信託平臺。

南紡控股依舊爲第二大股東，持有其23.85%的股份；盈信國富創始人林勁峯持有14.57%；南都集團創始人周慶治持0.92%的股份；其餘自然人股東持有0.01%-2.02%不等的股份。

第三方物業毛利率拖後腿

從朗詩綠色生活的基本面來看，從2005年成立至今，也有超15年的時間，截至2020年9月30日，朗詩綠色生活物業管理服務涵蓋19個城市，包括14個長江三角洲城市及五個中國其他城市。

在管總建築面積爲1620萬平方米，合共117項在管物業，包括94項住宅物業及23項非住宅物業，爲超過11萬戶住戶提供服務；總合約建築面積爲2310萬平方米。

2020年上半年30家上市物企在管面積的平均數在9800萬平方米，忽略頭部物企的絕對性規模優勢拉高數據外，其中位數也在5000萬平米左右，與之相比，朗詩綠色生活管理面積水平處於尾部。

在第三方外拓方面，朗詩綠色生活逐年提升，截止2020年9月30日，第三方物業管理面積佔比已達42.9%，相比其他物業企動輒90%以上的佔比來說，朗詩綠色生活對母公司依賴性較低。

招股書顯示，在2018年、2019年及截至2020年9月30日，由朗詩開發的物業及朗詩與其他獨立第三方物業開發商共同開發的物業的在管總建築面積爲760萬平方米、860萬平方米及930萬平方米，分別佔在管建築面積的83.4%、57.1%及57.1%。

不過，第三方外拓項目的物業管理服務收入的毛利率卻拖了後腿，不管在住宅方面還是非住宅方面，第三方物業毛利率均低於關聯方開發的物業。

業績方面，2018－2019年及截至2020年前9個月，其實現收益分別爲3.1億元、4.33億元、4.06億元；毛利分別爲8266.3萬元、1.01億元、1.07億元，毛利率分別爲26.7%、23.4%及26.3%，低於2020年上半年上市物企平均毛利率29.27%的水平。

朗詩綠色生活目前的主要業務模式，分爲物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務。

截止2020年9月30日止，朗詩綠色生活服務收入中物業管理服務佔比爲73.1%，收入佔比逐年增加；非業主增值服務收入佔比爲18.3%，出現了明細的下降趨勢，較2018年下降了10個百分點；社區增值服務收入佔比爲8.6%，雖較爲穩定，但是明顯低於此前德信服務、新希望服務、世紀金源服務20%以上的佔比。

其非業主增值服務中，44.3%來自案場服務的收入。在社區增值服務方面，儘管朗詩綠色生活做出了一定的探索，其二手房物業代理服務收入與去年同期相比有所增長，卻也未能明顯提升整體收入佔比。

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