“我去年12月初就通過了招商銀行的個人住房貸款審批,但至今仍然沒有放款。”在廣州番禺買下一套二手房的王女士1月25日告訴記者,銀行一直無法明確何時能放款,現在業主很着急,因爲他急着用這筆放款去付新房的首付。

王女士的遭遇並非特例,近期廣州各大銀行紛紛傳來房貸額度收緊的消息。但王女士的焦慮很快被1月26日晚間傳出的另一則消息打破:“四大行自2021年1月27日起即將再次升利率,首套利率爲LPR+55基點,二套利率爲LPR+75基點”,在房貸上漲前批下貸款的王女士顯出了幾分幸運。

據界面新聞了解,目前招商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行等均貸款額度緊張,放款時間明顯延長。此外,多位銀行人士證實了上述房貸利率上浮的消息。

貝殼研究院廣州分院院長李茂喆也表示 ,就貝殼找房交易的同事和部分銀行的接觸,得到的反饋是部分銀行貸款確實有額度收緊的情況,銀行放款上有延遲。

招商銀行廣州分行一位客戶經理對界面新聞透露,正常情況下,在簽署同貸書後一個多月就可以放款,但目前銀行的個人住房貸款額度都非常緊張,現在申請的話預計要到6月份才能放款。

“現在放款時間確實很長。”農業銀行廣州分行內部員工表示,去年11月、12月審批通過的個人住房貸款到現在都還沒放款,現在申請的話至少要做好今年3、4月份纔會放款的準備,但具體時間不作承諾。

中國建設銀行廣州分行相關業務人員也稱,個人住房貸款業務現在仍然可以正常接單,但二手房貸款額度尤其緊張,無法確定放款時間。

此外,中國銀行目前已經對直接找銀行申請房貸的的購房者停貸。一位中國銀行廣州分行的客戶經理表示:“我們現在不給直接找過來的購房者提供住房貸款,只接按揭公司的單,即便如此,排隊大概也要兩個月,因爲額度緊張。”

該客戶經理也透露,1月26日下午四點多,其收到了中國銀行要上調房貸利率的通知。與此同時,多位廣州業內人士也向界面新聞證實了“四大行自2021年1月27日起即將再次升利率,首套利率爲LPR+55基點,二套利率爲LPR+75基點”的消息屬實。

利率調整後,工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行的首套房貸款利率和二套房貸利率將分別爲5.2%、5.4%,與此前普遍執行的5.05%、5.25%相比分別上調約3%、0.29%。

此次房貸收緊在預料之中。去年底,央行聯合銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度》,啓動對銀行差別化的房貸“五分檔”控制模式,對銀行在房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比上採取額度佔比“雙管控”。

越大型的銀行,所擁有的額度上限越高。以中國工商銀行、建設銀行、農業銀行等爲代表的中資大型銀行的住房貸款佔比上限爲32.5%;以招商銀行、農業發展銀行、浦發銀行爲代表的中資中型銀行上限爲20%;中資小型銀行和非縣域農合機構上限爲17.5%;縣域農合機構上限爲12.5%;村鎮銀行爲7.5%。

1月23日,資深按揭貸款業內人士鄭大源對外稱,根據廣州新政,個人住房貸款佔所有貸款的比例不能超過2020年的全市平均水平。另外每個月個人房貸放款不能超過2020年10月、11月、12月的平均放款額度。

鄭大源表示,很多銀行嚴重超標,只能結清多少房貸,才能放出多少房貸,幾乎不能有絲毫新增。在此背景下,銀行的應對舉措主要有四點:鼓勵存量房貸儘量提前還款、加大非房貸的貸款放款、暫停受理新的貸款申請、提高個人房貸的利率。

一位招商銀行內部人士也表示,按政策規定,招商銀行個人住房貸款所佔比例不能超過20%,但以前做的相關業務量已經超標了,所以現在沒有充足的額度去放房貸。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱:“房貸‘五檔分類’要在2021年全面落地,到底怎麼執行、怎麼寬限,還沒有細則,有的銀行還在觀望。所以,很多銀行趁着‘窗口期’,12月份多審批一些貸款申請,將1月份的額度提前透支了。”

廣州房貸收緊的背後是去年廣州樓市的火熱。自去年10月以來,廣州樓市整體明顯升溫,部分熱門板塊出現“業主抱團漲價”、反價等現象。中原地產數據顯示,2020年廣州新房網籤成交約10.1萬套,同比上升27%,近十年內僅次於2016年;二手房成交月13.1萬套,同比增長21.9%。

在數次房地產調控中,對樓市和房價影響最大的因素就是房地產信貸。放款時間的延長將導致業主收款時間、購房者收樓時間延後,房貸利率的上升提高了購房者月供和資金成本,直接影響了購房者的積極性。

以在廣州購買一套總價500萬元的房產計算,貸款350萬,以基準利率上浮7%,即利率5.2%、30年償還、等額本息的方式測算,每月月供約爲19219元,總支付利息約爲341.88萬元,每月月供比按5.05%利率計算時增加323元,總支付利息增加約11.63萬元。

購房者資金成本增加影響成交,而成交量的下降將對房價產生一定的抑制作用。

李宇嘉也指出,這次房貸額度管控,最大的影響就是新房、二手房交易的規模會下降,就如同股市換手率降低一樣,這相當於給樓市降溫。如果這次真控制住了貸款投放,熱點城市快節奏的樓市交易,自然也就慢下來了。

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