原标题：合生创展朱桔榕280亿拿地转型炒股纾困 关键财务指标已踩或逼近“三道红线”

来源：长江商报

记者 赵洁

在“二代”朱桔榕的带领下，老牌房企合生创展一手买地，一手“炒股”，开始焕发出新的活力。

1月26日，合生创展（00754.HK）以“触顶”价格46.57亿、溢价率10.88%、综合楼面价34998元/平、自持面积21%，竞得北京大兴旧宫地块。

2021开年以347亿元投资广州最大旧改项目，如今又掷出高价拿下北京旧宫地块，可见朱桔榕执掌后，欲重振地产业务的决心。

一年前，不过31岁的朱桔榕从父亲朱孟依手里接任，成为合生创展董事会主席，合生创展一改往日沉寂的状态，在土地市场上高歌猛进，豪掷数百亿拿下旧改项目。

长江商报记者注意到，2020年以来，合生创展在廊坊、昆山、北京、杭州等地拿下7个项目，总斥资超过230亿元，新增土地储备88.7万平方米。其中5月豪掷180亿资金拿下分钟寺三宗地，成为北京楼市焦点。

在土地市场上的高歌猛进也给合生创展带来一定的债务压力，其资产负债率逐年走高。财报数据显示，2019年前，合生创展的资产负债率多维持在60%以下，2019年升至63.25%，较上一年增长4.54个百分点；2020年中期已上升至68.56%，较上一期增长6.4个百分点。

此外，合生创展集团剔除预收款后的资产负债率为66.6%、净负债率为92%、现金短债比为0.9。根据“三道红线”所规定，合生创展现金短债比“踩线”，另外两项指标也逼近监管红线。

拿地投资旧改项目重振主业

朱桔榕执掌后，在拿地上展现出积极进取的风格。

去年5月份，合生创展10日内在京豪掷180亿元补充土储，这相当于该公司2019年全年的销售业绩。

进入2021年，合生再次掀起北京土拍市场的热潮。1月26日下午，大兴旧宫和顺义新城共3宗地公开拍卖，吸引超20家房企参与竞买。

热度最高的是合生拿下的大兴旧宫地块，参与竞买主体多达16家（其中有两个两两联合体），其中不乏中海、金茂、绿地、华润等品牌房企，在价格“触顶”达到最高限价46.57亿元，进入竞自持面积的环节。最终由合生以最高限价加21%的自持比例竞得，溢价率10.88%。

值得注意的是，其楼面价是2020年大兴区全年平均楼面价21961元/平方米的2倍。其自持比例，突破半月前金地创造的11%自持纪录，成为2021年目前为止出让地块之最。目前该地块周边已有保利绿城和锦诚园、中海寰宇时代等在售新盘，单价均在5万元/平方米以上。

对于合生创展来说，拿地仅仅是重启扩张之路的第一步，投资旧改项目也是重振地产主业的重中之重。

近两年来，合生创展旧改动作不断。2019年开始，合生创展先后在广州、东莞拿下3个大型旧改项目；2020年4月，合生创展以33.31亿元从珠光控股手中接下黄埔区火村旧改项目；2020年10月8日，合生创展联手知识城集团签约接下广州黄埔迳头村旧改前期服务。今年1月21日，合生创展以346.67亿元拿下广州最贵旧改项目。至此，合生创展的旧改版图再添一“子”。

在一系列大刀阔斧的投资布局上，其销售业绩也出现增长。根据合生创展披露，2020年，公司完成合约销售金额358亿元，同比增长53.7%。其中，物业合约销售金额约344.56亿元，较2019年同期的229亿元上升50.5%。

同时，其资产负债率也逐年走高。财报数据显示，2019年前，合生创展的资产负债率多维持在60%以下，2019年升至63.25%，较上年增长4.54个百分点；2020年中期资产负债率升至为68.56%，较上一期增长6.4个百分点。负债总额也从年初的1156.35亿元跃至1552.86亿元。期末，公司货币资金140.36亿元，短期借款高达222.17亿元。只能通过土地及时转化获得资金。

转型发展投资业务成第二大收入来源

1992年，朱孟依在香港成立合生创展，次年在广州创办珠江投资，二者合称为“珠江合生系”。合生是曾经的“华南五虎”之一，以开发百亿大盘著称。

2004年，合生创展成为首个迈过百亿元销售门槛的房企，但此后，其销售额始终徘徊在百亿元上下。

受“慢周转、高溢价”战略影响，合生创展错失了规模增长的机会。2013到2018年，合生整体表现低调，连年销售不及百亿元，甚至一度掉出房企百强，被业内评价“停滞十年”。直到2019年，合生创展才终于跨入200亿元门槛，至212.58亿元。

2020年1月13日，合生创展集团发布公告，朱孟依自2020年1月10日起辞任公司董事会主席及执行董事职务，其女朱桔榕获委任为董事会主席。

随后，合生创展加快了地产、商业、合生活、基建和投资等板块的资源整合优化，构建五大板块并驱发展的全产业链。

出身金融学专业的朱桔榕，利用金融投资的思维为公司寻求发展新出路。2020年6月，合生创展将股权投资业务纳入主要业务，包括一级市场私人股权投资及二级市场股票投资，此后在股权投资方面动作频频。

2020年11月18日，合生创展曾发布公告，披露其购入上市公司股份的清单，包括Sea股份、平安健康股份、平安保险股份、汇丰控股股份、中国移动股份及小米股份，总购买价分别约为8.82亿港元、7.91亿港元、17.42亿港元、10.28亿港元、9.49亿港元、10.3亿港元，共计斥资约64.2亿港元，浮盈28亿港元。

根据财报，去年上半年，股权投资是其仅次于主业房地产的第二大收益业务。数据显示，2020年上半年，合生主业房地产收入54.8亿港元，股权投资收入达28.36亿港元，为整体收入同比上升48.7%、毛利率由2019年末52%提升至67%贡献主要力量。

“地产航母”摇身一变，成为“股神”。合生创展相关负责人表示，未来，集团将专注于高科技类股权投资，以中长期持有为目标进行配置，在低息环境中为现金盈余寻找更高的资本回报及稳定现金流，从而熨平短期市场波动带来的不确定性，进一步提升股东价值。