原標題：合生創展朱桔榕280億拿地轉型炒股紓困 關鍵財務指標已踩或逼近“三道紅線”

來源：長江商報

記者 趙潔

在“二代”朱桔榕的帶領下，老牌房企合生創展一手買地，一手“炒股”，開始煥發出新的活力。

1月26日，合生創展（00754.HK）以“觸頂”價格46.57億、溢價率10.88%、綜合樓面價34998元/平、自持面積21%，競得北京大興舊宮地塊。

2021開年以347億元投資廣州最大舊改項目，如今又擲出高價拿下北京舊宮地塊，可見朱桔榕執掌後，欲重振地產業務的決心。

一年前，不過31歲的朱桔榕從父親朱孟依手裏接任，成爲合生創展董事會主席，合生創展一改往日沉寂的狀態，在土地市場上高歌猛進，豪擲數百億拿下舊改項目。

長江商報記者注意到，2020年以來，合生創展在廊坊、崑山、北京、杭州等地拿下7個項目，總斥資超過230億元，新增土地儲備88.7萬平方米。其中5月豪擲180億資金拿下分鐘寺三宗地，成爲北京樓市焦點。

在土地市場上的高歌猛進也給合生創展帶來一定的債務壓力，其資產負債率逐年走高。財報數據顯示，2019年前，合生創展的資產負債率多維持在60%以下，2019年升至63.25%，較上一年增長4.54個百分點；2020年中期已上升至68.56%，較上一期增長6.4個百分點。

此外，合生創展集團剔除預收款後的資產負債率爲66.6%、淨負債率爲92%、現金短債比爲0.9。根據“三道紅線”所規定，合生創展現金短債比“踩線”，另外兩項指標也逼近監管紅線。

拿地投資舊改項目重振主業

朱桔榕執掌後，在拿地上展現出積極進取的風格。

去年5月份，合生創展10日內在京豪擲180億元補充土儲，這相當於該公司2019年全年的銷售業績。

進入2021年，合生再次掀起北京土拍市場的熱潮。1月26日下午，大興舊宮和順義新城共3宗地公開拍賣，吸引超20家房企參與競買。

熱度最高的是合生拿下的大興舊宮地塊，參與競買主體多達16家（其中有兩個兩兩聯合體），其中不乏中海、金茂、綠地、華潤等品牌房企，在價格“觸頂”達到最高限價46.57億元，進入競自持面積的環節。最終由合生以最高限價加21%的自持比例競得，溢價率10.88%。

值得注意的是，其樓面價是2020年大興區全年平均樓面價21961元/平方米的2倍。其自持比例，突破半月前金地創造的11%自持紀錄，成爲2021年目前爲止出讓地塊之最。目前該地塊周邊已有保利綠城和錦誠園、中海寰宇時代等在售新盤，單價均在5萬元/平方米以上。

對於合生創展來說，拿地僅僅是重啓擴張之路的第一步，投資舊改項目也是重振地產主業的重中之重。

近兩年來，合生創展舊改動作不斷。2019年開始，合生創展先後在廣州、東莞拿下3個大型舊改項目；2020年4月，合生創展以33.31億元從珠光控股手中接下黃埔區火村舊改項目；2020年10月8日，合生創展聯手知識城集團簽約接下廣州黃埔逕頭村舊改前期服務。今年1月21日，合生創展以346.67億元拿下廣州最貴舊改項目。至此，合生創展的舊改版圖再添一“子”。

在一系列大刀闊斧的投資佈局上，其銷售業績也出現增長。根據合生創展披露，2020年，公司完成合約銷售金額358億元，同比增長53.7%。其中，物業合約銷售金額約344.56億元，較2019年同期的229億元上升50.5%。

同時，其資產負債率也逐年走高。財報數據顯示，2019年前，合生創展的資產負債率多維持在60%以下，2019年升至63.25%，較上年增長4.54個百分點；2020年中期資產負債率升至爲68.56%，較上一期增長6.4個百分點。負債總額也從年初的1156.35億元躍至1552.86億元。期末，公司貨幣資金140.36億元，短期借款高達222.17億元。只能通過土地及時轉化獲得資金。

轉型發展投資業務成第二大收入來源

1992年，朱孟依在香港成立合生創展，次年在廣州創辦珠江投資，二者合稱爲“珠江合生系”。合生是曾經的“華南五虎”之一，以開發百億大盤著稱。

2004年，合生創展成爲首個邁過百億元銷售門檻的房企，但此後，其銷售額始終徘徊在百億元上下。

受“慢週轉、高溢價”戰略影響，合生創展錯失了規模增長的機會。2013到2018年，合生整體表現低調，連年銷售不及百億元，甚至一度掉出房企百強，被業內評價“停滯十年”。直到2019年，合生創展才終於跨入200億元門檻，至212.58億元。

2020年1月13日，合生創展集團發佈公告，朱孟依自2020年1月10日起辭任公司董事會主席及執行董事職務，其女朱桔榕獲委任爲董事會主席。

隨後，合生創展加快了地產、商業、合生活、基建和投資等板塊的資源整合優化，構建五大板塊並驅發展的全產業鏈。

出身金融學專業的朱桔榕，利用金融投資的思維爲公司尋求發展新出路。2020年6月，合生創展將股權投資業務納入主要業務，包括一級市場私人股權投資及二級市場股票投資，此後在股權投資方面動作頻頻。

2020年11月18日，合生創展曾發佈公告，披露其購入上市公司股份的清單，包括Sea股份、平安健康股份、平安保險股份、滙豐控股股份、中國移動股份及小米股份，總購買價分別約爲8.82億港元、7.91億港元、17.42億港元、10.28億港元、9.49億港元、10.3億港元，共計斥資約64.2億港元，浮盈28億港元。

根據財報，去年上半年，股權投資是其僅次於主業房地產的第二大收益業務。數據顯示，2020年上半年，合生主業房地產收入54.8億港元，股權投資收入達28.36億港元，爲整體收入同比上升48.7%、毛利率由2019年末52%提升至67%貢獻主要力量。

“地產航母”搖身一變，成爲“股神”。合生創展相關負責人表示，未來，集團將專注於高科技類股權投資，以中長期持有爲目標進行配置，在低息環境中爲現金盈餘尋找更高的資本回報及穩定現金流，從而熨平短期市場波動帶來的不確定性，進一步提升股東價值。