2019年9月,J通過中介看中位於上海市奉賢區的一套房屋,看到Q還與自己是老鄉,便與他爽快的簽訂了買賣合同,支付定金、首付款,辦理網籤手續等,雙方還約定了辦理過戶及支付尾款的時間。但等到了約定的過戶時間,J滿心歡喜準備交尾款時,Q卻開始拖拖拉拉就是不辦過戶。

兩個月後,J再次詢問Q是否能夠辦理過戶,Q回覆其陸續被各個銀行起訴,房屋有可能會被陸續查封,無法辦理過戶。J遂起訴至上海奉賢法院,要求Q繼續履行房屋買賣合同,滌除銀行抵押辦理配合辦理過戶手續並賠付違約金。但是在起訴過程中,除了原有的銀行抵押,房屋還被其他法院因Q涉及的信用卡糾紛被司法查封。

J君的購房之路前期順利,遇到過戶卻障礙重重,還踩中了二手房買賣的雷區——房屋被司法查封。J君究竟能否最終獲得這套二手房?

1.“查封房”買賣,合同是否有效?

答:先簽約,後查封,有效!根據《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定》以及《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定,雙方買賣房屋之後被法院查封的,買賣合同依舊有效。買賣雙方簽約時係爭房屋並無司法查封,合同簽訂後,因被告其他債務糾紛被其他法院查封係爭房屋,故而房屋買賣合同有效性不受影響。J購買房屋之時拉過產調,房地產抵押狀況信息中,只有銀行的抵押,並無其他司法查封信息。因此J與Q簽訂的房屋買賣合同有效!

2.被司法查封了,就一定不能過戶了麼?

答:司法查封是否構成房屋過戶之履行障礙需根據查封順位及查封效力區別認定,並非所有查封都構成履行障礙。司法查封分爲正式的查封與輪候查封,在執行過程中,兩者所發生的效力不同,因此對房屋能否判決過戶的影響亦不同。

①正式的查封:正式的司法查封是法院或其他司法機關將被查封人的房產貼上封條或通過登記機關對有權屬登記的房屋進行權屬的限制,禁止被查封人對房屋權屬進行轉移或者變更。

房屋可以過戶嗎?——可以,但有條件。因房屋被司法查封,房屋權利存有瑕疵被禁止發生權利轉移,客觀上構成了法律上的履行不能,但也是一時的不能。只要出賣人或者買受人提供擔保財產,解除查封后,雙方即可繼續履行。審判實踐中,當二手房市場火熱,房價上漲之時,買受方往往願意替出賣方提供擔保,解除他案查封,要求繼續過戶,並向出賣方追償。

②輪候查封:是兩個或兩個以上人民法院對同一財產進行查扣時,以先辦理查扣手續的人民法院爲準,後辦理查扣手續的人民法院作輪候處理。輪候查封避免了同一時期內對查封的重複,如果查封在先的法院對查封的財產進行變現或履行完畢後,查封的財產尚有履行債務的能力範圍時,查封在後的法院根據輪候查封,可直接對該財產再次進行變現或爲履行債務採取各種措施,但若查封在先的法院對查封的財產處理完畢,則輪候的法院查封自然失去效力。

房屋可以過戶嗎?——輪候查封,效力待定。

⑴房屋因本案正式查封在先

本案係爭房屋之所以後面的法院只能輪候查封,是因爲J在起訴時向本院提出了訴訟財產保全,因此該套房屋的正式查封是由本案作出。輪候查封處於效力待定的狀態,如查封法院對查封物全部處理的,所有的輪候查封自動失效。查封法院對查封物部分處理的,對剩餘部分,排列在先的輪候查封則自動轉爲查封。因而在本案中,除因本案訴訟採取的保全措施對房屋進行的查封外,出賣人因他案被其他法院對係爭房屋採取的均是輪候查封。他案輪候查封尚未生效,因而並不構成履行不能。

⑵房屋因他案被正式查封在先

他案一旦解封,輪候查封轉爲正式查封。如果J在對本案起訴時未進行訴訟保全,即本案中的司法查封並不是首次查封,房屋一旦被其他案件中正式司法查封,待其他案件中查封被解除之後,其後的輪候查封也將自動生效,J在本案中的過戶訴請將構成法律上的履行不能。

法院最終判決爲,一審、二審最終均支持了J的訴訟請求,認定了雙方合同應繼續履行,Q需要滌除銀行的抵押並配合J辦理過戶手續,還需要承擔逾期交房的違約金。

3.法官提示:二手房買賣有風險,無論是買家還是賣家都需要提高自身的審慎審查能力。儘管本案中J最終通過起訴,法院強制執行最終可以將房屋過戶至自己名下。但是J爲此付出了大量的時間精力。爲避免發生與J類似的情況,法官提醒在二手房買賣中,尤其是買家需要做到以下幾點:

一看:看房情,詢房價。二手房買賣過程少不了居間方的參與,買賣雙方都需要支付中介費,中介有義務如實告知雙方真實的信息。簽訂房屋買賣前,中介爲避免跳單,一般都不安排上下家見面,因此簽訂房屋買賣合同之前,應儘可能多看周邊的房價情況,多看房屋內的狀況,如屋況正常但比市場價格偏低很多的房屋,買家切忌貪便宜,需要謹慎注意。

二查:查房屋信息,查賣家信息。簽訂買賣合同之前,需要去不動產交易中心查一下房屋的信息,包括產權信息和抵押信息等,如遇有抵押或查封的情況需要與賣家作出特別約定,以保障自己的權益。伴隨着司法公開,近幾年的裁判文書都能在網上查到,如發現賣家有多件訴訟糾紛的,很有可能會被列爲失信被執行人,雙方需要提高警惕。

三審:審覈買賣合同的相關約定。一般二手房交易中籤訂的買賣合同都是中介提供的格式合同,買賣雙方如有特殊約定的,需儘可能在雙方合同中約定詳實,避免日後維權缺乏相應依據。

(看看新聞Knews記者:陳敏佳 毛振亞 實習編輯:沈逸皓)

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