一、二手房貸利率上浮60個、100個基點後,部分銀行可以優先辦理房貸。

“實在有難度,那先不做了唄,等能做的時候再說。”接完銀行客戶經理的電話,成棟(化名)搖了搖頭,有些無奈。

從今年元旦開始,成棟就在不同銀行間穿梭,他想把手裏的房貸轉成經營貸,再把房子抵押給銀行,置換一筆資金用於公司經營。然而,近1個月過去了,貸款依舊沒有眉目。

不僅是轉貸,在2020年底,監管將銀行分爲五檔,設定了房地產、個人住房按揭貸款“兩條紅線”之後,上海、廣州等一線城市的房貸額度開始喫緊,深圳更是不能例外。

第一財經記者從深圳多家銀行獲悉,部分銀行已經停止了個人按揭貸款投放;有額度的銀行,目前在申請貸款後,也要等到3月左右才能放款。

而隨着額度收緊,部分銀行的房貸利率也開始上浮。第一財經記者從部分股份行了解到,在客戶同意的前提下,一手、二手房的貸款利率上浮60個、100個基點後可以按照正常流程審批。但國有大行的房貸利率仍保持穩定。

額度普遍緊張,評估價格“保持克制”

願意放款的銀行,額度只有1000萬元;放款額度能滿足要求的,房產評估值又低於預期……這讓成棟的貸款屢屢“卡殼”。無奈之下,他花了幾萬塊錢,把貸款委託給中介辦理,至今仍然沒有結果。

成棟說,他用於抵押貸的房子目前市值在1600萬元左右,還有500萬元貸款沒有還清,希望能從銀行貸款1100萬元左右,還清房貸後,還能剩餘600萬元左右可以用於公司經營。然而,多家銀行給出的評估結果只有1200萬元左右,貸款金額更是遠遠低於成棟的預期。

“評估價做不了那麼高,貸款金額這麼大,說是公司週轉,誰知道是不是又去炒房,現在深圳房價過熱,監管又剛剛出了政策。”北方某股份制銀行深圳分行人士說,據他了解,評估公司近日接到通知,要對房產評估價格“保持克制”。

2020年12月31日,央行、銀保監會將銀行分爲五檔,設定了房地產貸款、個人住房貸款佔比“兩條紅線”,此後,上海、廣州、深圳等一線城市的房貸額度就開始喫緊。

第一財經記者從深圳多家銀行獲悉,一些房貸佔比偏高、額度緊張的銀行,今年初以來就已經逐步停止或收緊房貸,除了一手房,二手房也受到波及。而房貸佔比遠低於監管紅線的銀行個別支行也暫停了房貸審批。

“一是因爲政策變化,二是也沒有額度,包括一手房、二手房在內,我們行的房貸業務開年以後全部停了。”某大型城商行深圳支行行長對第一財經記者稱,去年底,該行的房貸業務還在正常進行。

某主打二手房房貸的股份制銀行支行行長也稱,該行雖然還有一定額度,而且房貸總體佔比距離監管紅線也有距離,但現在放款節奏明顯放緩,現在申請,預計最快也要3月份才能放款。

上述北方股份行人士說,去年12月已經審批過的房貸到現在還沒有放完,他所在支行合作的幾個樓盤都在排隊等待放款。如果現在申請房貸,估計要等到3月份才能放款。

接受記者採訪的銀行人士均稱,目前只有工行建行等四大國有銀行還有一些房貸額度,但也比以前緊張,現在申請房貸“排隊兩三個月是免不了的”。

“我們還在正常放款,但時間上估計要等幾個月。”某國有大行房貸業務人士說,目前房貸額度緊張,放款節奏要看具體的業務量。另一家國有大行深圳分行人士也稱,目前房貸仍在發放,但要排隊。

額度緊張,銀行只能新舊置換

當前,房貸對於銀行而言仍是優質業務。在額度緊張的情況下,一些銀行只能通過新舊置換的方式發放新的房貸。

上述北方股份制銀行人士說,該行現在的做法,一方面是少量新增房貸,另一方面是以前貸款收回後,騰出額度,再向排隊的客戶放款。

“這會成爲常態,房貸比例超限的銀行,只有控制、優化增量,額度少就少投放,比例下去了再多放一點。”某股份制銀行一位分行行長稱,同時,房貸也在不斷收回,收回的部分就變成了新額度,通過新舊置換保證業務開展。

而爲了滿足優質客戶,一些有額度的銀行則採取差異化的政策。

“我們現在的策略是保持房貸業務穩定。”華南某股份制銀行人士說,雖然還有空間,但不能增加太多,也不能突然剎車,“對於一些優質客戶的需求,符合監管要求的前提下,仍要適度滿足客戶需求。”

半年報數據顯示,截至2020年上半年,該行房地產貸款、個人住房按揭貸款,合計約爲5000億元,在全部貸款中佔比尚不足20%,距離監管紅線還有較大空間。

上述國有大行房貸業務人士也稱,雖然額度緊張,但並非所有房貸都需要排隊,而是根據客戶、開發商資質而定。優質客戶、長期合作的、大型開發商,銀行房貸政策上會適當傾斜,額度也會優先保證,但中小開發商、合作較少的客戶,排隊時間就會比較長。

某大型城商行中高層人士稱,除了額度,成本收益比也是一個很重要的考量因素,該行負債成本已經與房貸利率接近,雖然房貸佔比遠低於監管紅線,但該行不會在房貸業務上投入很多資源,貸款會更多投向收益更高的消費貸、中小微企業貸款。

部分銀行房貸利率已上調

隨着貸款額度收緊,部分一線城市的房貸利率近期開始上調。

根據第一財經報道,工農中建四大行已經上調了廣州地區的房貸利率。其中,首套房貸款利率從原來的LPR+40BP(基點)上調爲LPR+55BP,二套房貸款利率從原來的LPR+60BP上調爲LPR+75BP。

某國有大行廣東分行人士對第一財經記者稱,按揭貸款、開發貸、房地產抵押貸的政策沒有變化,一直按照監管、總行的要求辦理,房貸仍在正常投放,但對利率調整未有明確回覆。

第一財經記者從多家國有大行獲悉,四大行在深圳地區的房貸利率目前尚未出現變化,仍以此前標準執行。

上述國有大行房貸業務人士稱,當前,該行一手房貸款的年化利率仍按4.95%執行,二套房爲5.25%。“目前還沒收到房貸利率調整的通知,廣州已經調整了,深圳也有跟進的可能。”該行人士稱。

股份制銀行則出現了分化,一些額度緊張的銀行,房貸利率已經上浮。某股份制銀行房貸業務人士說,在客戶同意的前提下,按一定比例上浮利率之後,房貸申請不用排隊,可以按照正常流程審批,一般情況下,一手房利率要在現有基礎上上浮60個基點至5.25%左右,二手房則要上浮100~110個基點,達到5.6%~5.7%。

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