原標題：房貸“變天”後：我的貸款受影響？會產生違約金嗎？全部答案在這裏

作者：家俊輝

央行房貸新規發威，市場利率普漲。

近期，全國範圍的房貸市場迎來了一波利率上漲潮，而且大部分銀行“沒有（房貸）額度”。

2020年最後一天，央行聯合銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，將商業銀行分爲五檔，設置總房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比兩個上限，給超上限的銀行設置2年或4年的調整過渡期。這是這輪房貸利率上漲的大背景。

一些業內資深人士告訴記者，大部分銀行，尤其是中小銀行目前已經超過了監管劃定的紅線，這就不難理解爲什麼大部分銀行沒有額度。

但沒有額度並不意味着停辦房貸業務。“個人購房貸款的審批仍然可以正常進行，但對客戶的資質要求肯定是比以前高了，而且還不確定什麼時候放款，要排隊。”某國有大行一線信貸經理對記者表示，上調房貸利率是回應監管整改要求。

但此番房貸市場利率上漲猶如疾風驟雨一般，讓很多個人購房者招架不住，尤其是一些剛需人羣覺得受到“傷害”。

對此，多位房地產業務人士認爲，短期看確實給剛需人羣帶來一定影響，但長遠來看，將推動樓市迴歸理性，甚至引導房價下調。

IPG中國首席經濟學家柏文喜銀行房貸表示，涉房貸款集中度分級管理措施出臺後，會從供需兩端對房地產市場產生長期影響，甚至會帶來行業格局與生態的改變。“但是對於剛需族而言應該影響不大，因爲他們是監管和行業政策都積極支持的購房人羣，自然也就會成爲各銀行重點關注與支持的對象。”

“任何政策出臺都會有個過程，都有個程序，大多是先總體出臺政策，然後再進行調整，主要看時間窗口期。”北京房地產商會會長黎乃超向記者表示，隨着政策細節的陸續解讀和調整，肯定會有變化。

他認爲，此次政策是“有史以來最嚴厲的，將造成大面積的，大範圍的房價下調，房地產市場降溫。”

樓市降溫，房價下調，對於剛需人羣自然是利好。但就眼前而言，這輪房貸市場的波動讓諸多購房者覺得很“懵圈”。

比如，有購房者提問，已向銀行提交貸款申請資料，會受到政策波及停貸嗎？答案顯然是不會，目前各家銀行依然受理個人房貸業務，只要購房者資質符合銀行要求，正常走完銀行審批程序後，等待銀行放款即可。但問題是，目前絕大多數銀行沒有額度，購房者即使走完審批流程，銀行也難以保證放款時間。

還有購房者提問，銀行放款時間未知，如果沒有按期向開發商支付購房款是否要承擔違約責任？對此，金誠同達上海辦公室合夥人陳婷婷律師對記者表示，具體要看購房合同如何寫的，一般都會要求購房者在貸款批不下來的時候用現金補足。“說到底可能是銀行的問題，但開發商會做風險隔離，這種不確定性往往就壓在了購房者身上。”

另外，還有購房者提問，之前選擇了LPR（貸款市場報價利率）浮動利率是否會受到影響？答案是，此次房貸利率上漲並不會影響已有房貸。購房者在選擇LPR浮動利率後，還款期間的房貸利率始終是簽訂貸款合同當期的LPR+當時的上浮基點。這意味着，其房貸利率只跟LPR的浮動有關。值得一提的是，自去年5月開始，LPR已經連續9個月保持不變。

正如上文所言，這輪房貸利率上漲是各家銀行根據該監管要求對自身涉房貸款業務進行調整與整改的直接反應。柏文喜認爲，在達到相應指標要求後，各家銀行會在涉房貸款方面形成新的均衡狀態，即涉房貸款的新常態，“對於樓市降溫應該會有明顯效果。”

如何在分化的市場上，保障居民特別是首次購房居民的信貸需求？金資深金融從業人士、經濟觀察者陳濤認爲，監管部門必須未雨綢繆。他建議從政策上，繼續強調因城施策，滿足首次購房居民信貸需求。“在必要時，可通過明確首次購房貸款和非首次購房貸款比例的方式，提高首次購房客戶的貸款滿足度，並適當擴大首套房貸和非首套房貸利率差異（當前二套房貸款一般爲首套的1.1倍）的方式，抑制非首套需求，重點滿足和保障首次購買信貸需求。”