原标题：新政后杭州连续发放14个红盘预售证：新一线城市楼市调控收紧，房企抢闸出货

作者：唐韶葵

北京上海房价抬头，新一线城市杭州、成都的上涨苗头也起来了。

调控收紧成年底各地房地产市场主旋律。

1月21日，上海出台一系列楼市调控新政，最严厉的一条是“夫妻离婚三年内购房按离异前总套数计算”，这被视为对有投资需求买家的拦截；1月27日，新一线城市杭州、成都为了控制楼市热度、压抑房价的上涨势头，先后出台调控新政。其中，杭州杀伤力最大的一条政策是“落户杭州未满5年的，限购1套”；成都新政针对二手房近期的上涨过快，规定“对个人存在涉嫌组织恶意炒作、哄抬房价、扰乱市场秩序等违法违规行为的，一经查实，住建部门暂缓受理其相关二手房网签手续”。

市场预期是推动这一轮房价上涨的动力。一名前20强房企人士告诉21世纪经济报道记者，成都的二手房价上扬，和年底的高价地有关，“主城区全是1.5万-2万/平方米的地块，2021年入市的时候必然不便宜，拿地早的便宜的新房基本只有刚需买家才有购买资格，这直接抬高了购房者的预期。”

新一线城市紧急调控

2020年以来，北京、上海二手房尤其是学区房出现一轮上涨，紧接着杭州一手房、成都二手房也出现过热迹象。

因热门红盘倒挂大、获利颇丰，此前杭州楼市诞生了一大波代持炒房、合作拼房票的炒房客。

“1.27新政”前，杭州限售只针对热点楼盘及无房人才，且限售时间从网签之日起计算，现房优势骤然丧失。如今，限售时间从产证办出之日起计算，现房优势又重新回归，比如紫璋台、锦绣公馆、中国府等接近现房销售的项目，或将成为投资客眼中的香饽饽。

在此趋势下，杭州一些比较火的次新盘的业主难免会跳价或加剧观望情绪。但接盘侠不仅要承受“2改5”后成本的大幅增加，还要消化业主加价，也有可能选择放弃，转投二手房市场。由此可见，杭州二手房市场的热度短期内可能反而会变得更高。

与杭州不一样的是，成都二手房的热度是由土地市场带出的。成都锐理数据透露，2020年最高溢价率出自新都区——2020年3月19日，大发以124.76%的溢价率竞得新都63.57亩纯住宅用地，11800元/平方米的成交楼面地价也是新都区目前最高成交楼面价。另外，2020年成都通过拍卖成交的187宗涉宅地中，溢价率≥50%的地块仅有15宗，其中天府新区就有7宗。

春节前杭州抢闸出货

据不完全统计，1月28日、29日这两天，杭州已经陆续发了14张红盘预售证，包括江河鸣翠、御潮府、滨江·观品、滨江·嘉品等等，经业内人士测算，春节前，杭州等待抢闸出售的房源超过6000套。

这一波红盘潮，会集结杭州人多少资产？业内人士预估，这些抢闸在春节前入市的红盘，涵盖了刚需和改善多个层面的消费者，冻资额最低一套55万，最高一套要840万，甚至超过1000万。

杭州楼市的冻资规则是：刚需盘都按首套冻资，改善盘及以上都按二套冻资。初步估算，假设平均中签率50%，冻资额就是270亿。如果平均中签率达到10%，那么冻资额将高达1350亿，这个金额与不少小国GDP相当。

杭州有规定一张房票不能多盘同摇，且需严格冻资，这就意味着每一张房票都不会重叠，每笔冻资都要拿出真金白银。

此次领预售证项目最多的莫过于滨江集团（002244.SZ）和融创（01918.HK）。事实上，新政出台，对这两大房企旗下的项目摇号人数而言，是有一定影响的。

比如，赵小莉（化名）和王卓（化名）都是拿到了在杭人才资格，不受本次新政影响，他们最想买的是江河鸣翠，但新政出台后，两人都选择了放弃，认为限售五年毫无投资意义。“就算江河鸣翠7万涨到21万，锁盘8年，年收益也才25%。这还是最理想的情况下，8年时间变数不知道有多少啊。这样一看，买其他不限售的楼盘，可能还不止这个收益呢”。

王卓则直接放弃了人才摇号，转而准备用无房户博一把运气，他怕万一高于10%又摇中了，“如果摇中了，最后还是要限售5年，我可能还是会准备弃选”。

但前述两家房企相关人士均对春节前这一波行情表示乐观，认为杭州市场有足够的承受力。

据杭州资深业内人士杨广宏分析，从目前已领证的摇号楼盘来看，此次红盘潮与往常有些不同。最明显的，就是倾向无房人才的比例在减少。如御潮府，上一次加推，高层次人才比例占总房源量的20%，此次加推只有10%。首开的江河鸣翠、观品，加推的嘉品，高层次人才占比均只有10%。江河鸣翠、御潮府两盘的无房家庭，占比也只有10%。

某个红盘的销售表示，新政一出，手上约20%的客户，房票直接作废；另一个同日出证红盘的摇号群，一下退了100多人。

“主力精英购房人群年前打完子弹后，隔着一个无盘可开的春节，年后若无相似量级的红盘接棒，市场情绪或骤然下降。”一名销售预测，亚运村会很快被放出来，继续搅热市场。

全国楼市资金面悄然收紧

杭州抢闸出货的背后，是国内楼市资金面的悄然收紧。

1月26日，央行公开市场延续净回笼姿态，国内银行间资金流动性骤然偏紧，意图很明显：打击资金套利及加杠杆。事实上，2020年6月以来，央行公开市场操作都呈现单周净回笼的状态。

银行间资金流动趋紧，最直接的影响，是推动市场利率。叠加2020年底央行、银保监会发布的房地产贷款“两道红线”，信贷市场进一步趋紧。

尽管有业内人士认为，超限机构仍有2-4年不等的调整期，预计该制度对2021年个人住房贷款不会有太大的影响，但广州四大行房贷全线涨价表明房贷并没有宽松迹象。1月27日起，广州工农中建四大行的首套房贷利率调整为LPR+55bp，二套房贷LPR+75bp，而此前则是首套房为LPR+40bp，二套房则是LPR+60bp，变更后首套房贷的利率为5.2%，而二套房则为5.4%。

与此同时，年底这段时间，多家“踩线”银行正在调整业务。比如东莞银行业除“两道红线”之外，还要求个人住房贷款占所有贷款比例，不得超过2020年全市平均水平，且大部分银行暂停受理二手房贷业务。即便受理，对于客户资质、楼盘情况及放款时间，也做了更严格要求。

据了解，广东部分银行网点对房贷的处理措施是“暂停受理新的房贷申请”；深圳也收紧个人住房贷款，资金需提前两三个月及以上转到购房人银行卡上。不光新房，二手房也在严查资金来源。

上海多家银行明确收紧房贷额度，个人住房贷款审批流程大幅延长，与此同时，上海工行、农商行已经叫停“税费贷”业务。21世纪经济报道记者了解到，在上海，一般二手房交易的时候，中介都会向客户推荐税费贷，因为税费贷是把中介费、营业税、个税、契税等加起来的一个综合收费的贷款，大约占到总房价5.5-10%。这对于大部分首套房买家而言也是一笔不小的数字。税费贷上限50万或者80万，之前还有过上限100万的额度。

综合上述因素，那些手握房票又跃跃欲试的准买家们，在春节后杭州市场行情的不确定性下，或许也要承受渐趋紧张的资金压力了。