一線城市對外來人口的吸引力大，購房、租房需求強勁，還需要在供給端發力。

2019年底-2020年上半年，深圳房地產市場出現躁動，而到了2020年下半年，上海樓市接力回溫，熱度一直持續至今。 在這個歲末年初，一線城市的房地產市場似乎掩藏着一股虛火。

經過數年調控，一線城市的房價爲何會再現波動？掏空“六個錢包”才能能買得起的房子，未來走勢如何？中央經濟工作會議提出的“解決好大城市住房突出問題”，又要怎樣落實？爲此，中新經緯於近日專訪了匯力基金董事長、中房集團原董事長孟曉蘇。

深滬房價上漲“似曾相識”

2020年12月召開的中央經濟工作會議提出，解決好大城市住房突出問題。住房問題關係民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。

孟曉蘇說：“中央已經將大城市住房問題當成突出問題提出來了，而不是說一般性問題，這是中央經濟工作會議的一個突出亮點。‘住房問題關係民生福祉’這句話，是中央對這一問題的重要認識。”

提出“解決好大城市住房突出問題”之際，正值一線城市房地產市場出現成交翹尾的特殊時期，一些機構統計數據顯示，2020年四個一線城市新房、二手房的成交量創下至少近三年以來的高點。同時，一線城市的核心區域、優質學區房、高端住宅的價格還有不小的漲幅，引發市場關注。

曾深度參與中國房改的孟曉蘇分析稱，大城市的住房問題已經突出，特別是從2019年年底深圳二手房房價開始上漲，又到現在上海的價格上漲壓力較大，這都與2015年的房地產形勢“似曾相識”。2015年，中央提出去庫存之後，深圳的房地產市場率先恢復熱度，之後傳導至上海、北京。而後，熱度從一線城市傳導至二線、三線、四線甚至更低等級的城市，不少地方的房價漲幅達到50%以上。從目前的形勢看，樓市熱度從深圳傳導至上海，再傳導至北京的鏈條依然存在。

不過值得注意的是，1月28日，北京市房地產中介行業協會發布文章稱，近期個別小區出現房價上漲苗頭，並被部分中介或自媒體惡意炒作成普漲預期。對此，北京市、區兩級住建部門、北京中介協會已多次約談北京主要中介機構負責人。

但孟曉蘇也指出，從2019年底開始的房地產市場熱度回升，對整個經濟增長還是起到拉動作用。國家統計局數據顯示，2020年，中國固定資產投資（不含農戶）同比增長2.9%，分領域看，基礎設施投資增長0.9%，製造業投資下降2.2%，而房地產開發投資增長7.0%。

建議加大住宅用地供給

面對房價的非理性上漲，從2016年開始，各地相繼出臺以限購、限貸等爲核心的房地產市場調控政策，樓市逐步迴歸平穩狀態。但平穩運行的一線城市，爲什麼會在2019底至2020年再現波動呢？

孟曉蘇認爲，通過限購、限貸等行政手段的限制，只是暫時性地壓制住市場需求，並沒有真正解決需求與供給之間的矛盾。當前，中國的城市化進程仍在推進，每年都有大量人口湧進大城市，對住宅的需求較大，抑制需求只是“頭疼醫頭、腳疼醫腳”。想要解決大城市住房問題，就要在供給上發力。

從數據來看，中國大城市的土地利用率仍有提升空間。住建部數據顯示，截至2019年，北京市總面積約16410平方公里，城市建成區面積約1469平方公里，上海市總面積約6341平方公里，建成區面積約1238平方公里。孟曉蘇稱，相比於整個城市的面積，北京、上海的建成區並不大，城市非建成區裏既沒有工業，也沒有發展農業，大量的土地處於撂荒、閒置狀態。

他稱，改革開放後，內地的土地制度借鑑了香港模式，但多年發展後發現，由於人爲地壓縮建設用地供給，導致土地價格升高，進而致使大城市的住房價格抬升。相反的是，一些城市因爲土地供給較大，滿足了人口增長需要，房價漲幅就沒那麼高。因此他建議大量增加城市建設用地供給。

在他看來，中國的人均城市建設用地面積相對偏低，與發達國家相比差距不小，土地的過度集約導致很多城市出現無數高樓大廈，進而衍生出交通擁堵、環境污染等問題。未來應該推動城市扁平式發展，向外拓展發展空間。

至於部分人擔憂城市建成區面積擴大從而擠佔農用地，孟曉蘇認爲，這種擔心大可不必，完全可以通過流轉入城農民宅基地的辦法來彌補。他說：“農民的人均居住面積明顯大於城市居民，農民相當於流轉了農村的大房子，去城市裏換了一套面積小一點的房子，實現在城市安家落戶。流轉後的宅基地，就可以實現復墾，一增一減之間，耕地面積反而增多了。”

在城市建設用地供給結構上，存在着工業、商業、住宅等幾種性質用地，而長期以來，住宅用地的供給比例偏低。孟曉蘇建議，加大住宅用地供應，防止因供地過少而人爲加劇住房供應緊張、推升房價上漲。

他稱，2020年中國的住宅銷售額增長10.8%，而辦公樓銷售額下降5.3%，商業營業用房銷售額下降11.2%，可見，住宅的市場需求量依然旺盛。

儘早推出租賃住房REITs試點

近幾年，大城市的住房租賃市場不斷湧現新變化，突出變化之一就是長租公寓企業成爲行業攪局者。但近兩年，長租公寓企業因爲“高收低租”等行爲誘發資金鍊斷裂，進而影響租客利益的情況屢見不鮮，在疫情的衝擊之下，2020年大城市的住房租金價格有所下降，部分知名長租公寓企業陷入經營困境。

孟曉蘇指出，以前的觀點認爲，隨着生活水平的提高，住房租賃就會減少，但事實恰恰相反，經濟發展不僅使得流動人口增加，租賃人羣對租房的要求也越來越高。目前看，多年來形成的租賃房供給不足，是住房租賃市場的主要短板，因此，中央經濟工作會議提出從公共服務、土地供應、稅費減免與租金水平等方面給予支持。

在他看來，租賃房供應問題一直不能得到很好解決，問題出在了供給側，主要是缺乏專業化、機構化的房屋持有主體。境外持有租賃房的主體多是REITs，即彙集社會資金實現對租賃房的權益型持有，但中國至今沒有租賃住房REITs。

“開發商掙的是快錢，不適合發展和持有租賃房。長租公寓企業的資金來自於間接融資，成本太高，盈利前景不好。在未來，專業化、機構化的房屋持有主體應當是租賃住房REITs，這是租賃市場的主力軍，政府提供廉租房，居民出租閒置房屋則是打配合。”他說。

但孟曉蘇也稱，與國際上相比，中國大城市的住房租售比偏低，這種情況下設立的租賃住房REITs，就要想方設法提高收益率。一種是“築牆”，將政府的租房補貼作爲REITs的穩定收益；另一種是“挖溝”，以不交、少交、晚交土地出讓金的方式，降低租賃房的建設成本。

“租賃房REITs的優點不僅在於可以年年分紅，還可以享受房屋增值帶來的收益。”孟曉蘇介紹，租賃房REITs在美國就有42年增值142倍之說。

2020年4月底，中國證監會與國家發改委聯合發佈《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金試點相關工作的通知》，啓動了基礎設施REITs試點。孟曉蘇認爲，國際上的REITs多是從商業房屋租賃起步，中國則選擇從基礎設施項目啓動REITs試點，這既是一條符合中國國情的道路，也是一條相對困難的道路，需要付出更多努力。

他建議，在推動基礎設施REITs試點的同時，早日推出租賃住房REITs試點，從而更好地支持專業化、機構化住房租賃企業的發展。

孟曉蘇：經濟學博士，教授，享受國務院特殊津貼專家。現任匯力基金管理有限公司董事長、中房集團理事長、國務院發展研究中心資產證券化REITs課題組組長、中國證券基金業協會資產證券化專業委員會專家顧問等；中國國際跨國公司促進會副會長、中國企業投資協會副會長、中國資產證券化論壇主席；兼任北京大學經濟學院、光華管理學院等高等院校教授。