文 |《財經國家週刊》記者 胡雯

2016年12月，對於中國房地產行業而言，是一個具有歷史意義的時間節點。因爲，中央在這時正式提出了一個影響極其長遠的定調——房住不炒。

不到一年後的2017年10月，房住不炒被寫入十九大報告，作爲一項長期的制度安排，一錘定音。

至此四年多來，我國房地產行業迎來了從未有過的嚴厲監管，調控政策由點及面、步步趨嚴，甚至在新冠肺炎疫情之時，經濟形勢面臨不確定因素之下，也沒有絲毫放鬆的跡象。

從2008年國際金融危機後開啓的炒房暴富、資金奔湧、槓桿高翹的瘋狂行業走勢和預期，被實質性地扭轉了。

四年後的今天，中國國家發展脈絡進入了全新的征程，“十四五”開局，“兩個一百年”奮鬥目標交匯轉換，站在此時再度審視近年來宏觀環境的變化及樓市政策的發展脈絡，無疑具有重大的意義。

未來，“房住不炒”的政策會否出現鬆動？地產企業融資和個人房貸將進一步拉緊，還是結構性放鬆？房子還能不能成爲街頭巷尾的話題中心？房產作爲中國家庭的財富核心，地位還能保持多久？

未來可能無法被精準預測，但一些潛移默化的變化，已經並且正在發生。

監管態度和底線徹底變了

今年以來，“衆籌打新”“代持炒房”等現象接連在深圳、杭州和上海等地出現，不斷試探和挑戰着監管底線。

和以往不同，監管的反饋史無前例地迅猛。

2021年1月21日，上海八部門聯合出臺新政，從打擊“假離婚”購房、調整增值稅徵免年限、優先滿足“無房家庭”購房等多方面進一步加強市場調控。

1月22日，深圳住建局發佈通知，對部分羣體“代持”購房的行爲採取停止購房資格、取消公共住房輪候資格、停止公積金貸款資格等嚴厲處罰措施。

……

第一時間內作出反應，一套套打擊樓市炒作的組合拳不斷出擊，從中可窺見，地方政府對房炒不住的忌憚和房住不炒的決心與態度。

這不難理解。

在房住不炒之前較長一段時間裏，我國的房地產調控總是給人感覺鬆一鬆，然後緊一緊，接下來又可能跳兩跳，房價幾乎總是處於單邊上漲的固定模式之中。

然而，自“房子是用來住的，不是用來炒的”之後，一些心存僥倖仍寄希望鑽鑽空子的投機者發現，國家是來真的了。

即便是2020年因爲疫情導致經濟面臨重大嚴峻考驗，房地產也沒有像以往人們調侃的那樣，總是被拿出來救急。

可以說，這四年整體的房產調控政策從未有過明顯鬆動，僅有部分城市出現政策“一日遊”，也隨即招來了有關部門的“約談”。

2020年7月24日，住房和城鄉建設部召集北京、上海、廣州等房價波動較大的十個城市的負責人開會，8月20日又召集六個城市開會，再次強調“穩地價、穩房價、穩預期”的要求。

不僅是房產主管部門住房和城鄉建設部，包括人民銀行、銀保監會、自然資源部等其他密切相關部門的會議上，都屢屢強調牢牢堅持“房住不炒”，不把房地產作爲短期刺激經濟的手段，時刻繃緊地產調控這根弦，不斷完善政策工具箱。

一切跡象均顯示，“房住不炒”定調後這四年的調控，與歷史上所有的房產調控都不一樣，正在步步趨嚴，且規格不斷升級，穩準狠，又快又猛。

甚至不誇張地說，決策層對我國地產調控的反思，已經上升到政府公信力的層面。這個政府公信力，不只是地方政府，也包括中央政府。

中央財經委員會辦公室分管日常工作的副主任韓文秀曾撰寫的《“四個陷阱”的歷史經驗與中國發展面臨的長期挑戰》一文中，提及“塔西佗陷阱”，即當公權力失去公信力時，無論說什麼做什麼，都會受到社會質疑。

他第一個提到的案例，就是我國的房地產調控。“每次都要求穩定房價，但每次調控之後房價都明顯反彈，甚至報復性上漲，因此社會對房地產調控普遍缺乏信心”，指向意味明確。

我們有理由相信，未來任何地區、任何城市一旦出現樓市炒作等過熱苗頭，都會通過“因城施策、一城一策”及時進行遏制。

可以說，當房產的定位以及調控的層級發生了根本性轉變、提升後，不管是地方政府還是房產企業，又或者是其他相關主體，都不用再想方設法去觸碰底線了，否則，後果很嚴重。

▲深圳 圖/新華社

房地產成爲經濟轉型的恰當切入點

要了解監管層爲何現在態度變得如此堅決，就必須對我國房地產市場的歷史有一點基本瞭解。

近三十年來，以1994年商品房預售制度和2002年土地招拍掛制度爲里程碑，我國房地產建設獲得兩大輪的高速發展機遇。

在此過程中，地方政府獲得財政收入，開發企業獲得收益，上下游產業鏈受到帶動，居民實現資產增值等等，形成了“多贏”的局面，極大地促進了經濟和社會的發展。

但硬幣的另一面，隱憂也不斷產生。

過去十幾年，我國房地產融資規模不斷擴大，商業房地產貸款的佔比從2004年13%，增長到2019年的高點29%，貸款餘額年複合增長率在21.4%，不僅“擠出”實體經濟的融資空間，還累積了較大的金融風險。

居民槓桿率也同步提升。截至2020年6月底，我國的居民槓桿率，已經由2009年的23.5%，提升至59.7%。

全球來看，美國人熱衷於投資股市，日本人更青睞債市，而我國居民的財富，則絕大部分都是房子。

近年來，整體經濟增速下行，房產價格處於高位，而市場上的流動性仍然通過各種渠道流入房地產，不斷推高金融風險，一些地區甚至出現“炒房團”，成爲高房價形成的牽引性力量。

搞經濟的一般都認爲，在經濟活動中，有兩類投機需要政府特別關注。

一種是涉及人民生活基本需求和基礎資源的，例如醫院門口的“號販子”和火車售票點的“黃牛”，他們造成分配不公，引發社會矛盾；另一類是與流動性過剩相關的投機，他們直接導向經濟危機和政治風險。

而其實還有一類投機最危險，就是上述兩類投機的結合。很不巧，房地產投機就兼具這種性質。

實際上，2008年美國次貸危機的爆發，正是由於過高的負債水平，助推了房地產價格的暴漲，最終泡沫破裂引發金融體系的崩潰，給我們帶來很大警示。

一個認識已經普遍被中國社會各界所認同，即，房價增速過快已經成爲中國經濟、社會的巨大隱患，錯配了經濟資源，阻礙了中國經濟的戰略轉型，拉大了貧富差距，成爲社會矛盾的焦點。

對於走在新時代中華民族偉大復興大道上的中國而言，要保持國家社會的基本穩定，要扭轉經濟資源錯配，要化解社會矛盾焦點，實現經濟轉型，調整房地產相關政策，讓房地產安穩落地，就是一個恰當的、不得不動手的切入點。

“灰犀牛”正一步步被趕進籠子裏

2020年8月，中國人民銀行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在《求是》刊文指出，房地產泡沫已經成爲威脅我國金融安全最大的“灰犀牛”。

他同時警示，“一些地方的房地產價格開始反彈，金融資源有可能再次向高風險領域集中。”就在2020年底，郭樹清再次發文，重申該項判斷。

2020年下半年以來，中央政府和央行已經多次出手，出臺房地產金融相關審慎管理制度，嚴防信貸資金違規流向房地產，並對重點企業形成一套資金監管模式，以促進行業穩定健康發展。

其中，針對開發企業制定的“三道紅線”政策是一個里程碑，也被業內稱爲地產行業的“巴塞爾協議”。

2020年8月20日，住房和城鄉建設部、人民銀行聯合召開房地產企業座談會，要求形成重點房地產企業資金監測規則，涵蓋三條“紅線”，即剔除預收款的資產負債率大於70%，淨負債率大於100%以及現金短債比要大於1。

“這個指標設置得非常精準，涵蓋了（房企）所有可能採取的規避監管的路徑。”一位全國前五的房企財務總監告訴《財經國家週刊》記者。

根據所踩紅線數目，房企的有息負債增速將受到嚴格限制，這意味着我國的地產監管已經從“因城施策”細化至“因企施策”，長效機制的設計日趨成熟。

“三道紅線對整個行業的影響，不亞於土地招拍掛制度。”萬科董事長鬱亮對這項政策的意義評價極高。

緊接着，2020年12月31日，人民銀行、銀保監會再次聯合發文，建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，分檔設置房地產貸款餘額佔比和個人住房貸款餘額佔比上限，進一步約束房地產相關融資行爲。

“未來將堅持‘房住不炒’定位，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，穩妥實施好房地產金融審慎管理制度。”2021年1月，中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾在發佈會上表態。

統計顯示，2020年，我國新增房地產貸款佔比從2016年的44.8%下降到28%。

回顧過去的一年，即便在國內外經濟形勢諸多不確定因素之下，我國的貨幣政策也沒有搞“大水漫灌”，沒有像美國一樣連續降息、無底線放鬆，而是在適度寬鬆的前提下，保持了整體貨幣政策的穩健。

更重要的是，央行釋放流動性目的非常明確，那就是推動金融資源更多地流向實體經濟尤其中小企業，流向科技創新的高地，嚴防資金湧入地產，成爲炒房的助力。

“房地產融資調控思路正在趨於精細化，以往‘按下葫蘆浮起瓢’的情況也趨於減少。”一位接近銀保監會的人士透露。

這一次上下齊心，一定要將房地產這頭“灰犀牛”，關進制度的籠子裏。

▲銀保監會 圖/新華社

房企正在終結“內卷化”競爭

很多人不知道，即使是看似被戴上籠頭的開發商，“房住不炒”依然是一項利好政策。

在地產行業的黃金十年中，開發企業競相撬動槓桿、跑馬圈地。尤其是2015年下半年“棚改貨幣化安置”政策出臺之後，業內龍頭率先從一二線向三四五線城市下沉。

在這段時間裏，這個行業逐漸變成“勇敢者的遊戲”，規模大小成爲衡量企業最爲簡單粗暴的標尺，“撐死膽大的、餓死膽小的”變爲業內的金科玉律，大家都傾向於高速擴張，冒險去搏下一個上升週期。

逐漸地，整個行業陷入“內卷化”，企業拿地“難以賺錢”，不拿地就“無米下鍋”，而試圖運用財技彎道超車的企業，則累積了巨大的經營風險，開始頻繁“爆雷”，行業內的“大魚喫小魚”正在被“大魚喫大魚”和“禿鷹撿屍體”所取代。

全國破產的房企數以萬計，中小型企業都在尋求項目合作，即使是榜上有名的大型地產公司，也有不少面臨待價而沽的被動局面。

比如，昔日“閩系黑馬”福晟集團宣佈債務違約，與世貿集團達成的“世紀大併購”也不能讓其轉危爲安；泰禾集團還在與債權人的討價還價中等待萬科集團的紓困；甚至上海混改標杆綠地集團也因爲資金鍊承壓，屢次傳出股權變動的消息……

房企們面臨的“囚徒”困境，並不是自身能夠改變的，他們身在局中，不得不受形勢的裹挾和影響。

多位房企高管曾告訴《財經國家週刊》記者，“沒有人（企業）喜歡上躥下跳的房價，只有長期穩定發展的市場，才符合整個行業的根本利益。”

慶幸的是，監管層出臺的“三道紅線”政策，正是自上而下打破行業高槓杆的路徑依賴，爲粗放擴張的發展模式果斷畫下了休止符，也爲行業破局提供了全新的思路。

“這種去槓桿的方式，將重塑以往劣幣驅逐良幣的土地市場，給彎道超車的賽車裝上超速報警器，甚至是自動剎車器。”一位業內人士對《財經國家週刊》記者說。

中信證券報告表示，“三道紅線”這樣全新思路的調控政策，有利於市場形成穩定的政策預期，企業能夠合理安排經營活動和融資行爲。一方面，許多企業喪失了加槓桿的空間，行業融資需求和資金成本不斷下降；另一方面，土地市場也從亢奮趨於理性，行業整體經營風險也得到控制。

總結來說，就是“讓你（開發企業）好好地活着，別出事。”一位全國前三的房企副總裁說。

更重要的是，告別了傳統領域的高舉高打，房企們也開始在物業、科技等新賽道投放資源，例如碧桂園服務（06098.HK）上市一年股價翻倍，市值突破2000億港元，未來地產行業或能圍繞“以人爲核心”的城鎮化發展機會，孵化出一批卓越的創新型企業或者平臺化公司。

畢竟，房地產企業不是傳統經濟的守夜人，更應是新經濟的引領者。

城市正在從“賣地”到“搶人”

從全國範圍來看，這一輪城市“搶人”大戰背後折射出中國城市經濟面臨的變化。

從一個非房地產行業的重大變化，也能看出“房住不炒”四年多的深遠威力。

那就是，目前在雙循環新發展格局之下，地方政府的注意力開始從“賣地”轉向了“搶人”，廣納人才、招商引資、進行產業結構升級成爲大量城市發展的核心訴求。

2020年以來，天津、重慶、南昌、杭州、蘇州等10多個大中城市陸續放開落戶限制，至9月份，上海也放寬了高校應屆畢業生的落戶範圍和難度。12月內，又有廣州、無錫、青島、蘇州等多個城市發佈落戶新政，其中福州基本實現了落戶“零門檻”，足見地方政府的“求賢若渴”。

一方面，經濟轉型迫在眉睫，相關產業及其人才資源重要性凸顯；另一方面，老齡化趨勢加劇、生育率下降，適齡勞動力數量難以滿足城市的需要。

統計顯示，2012年起，我國勞動年齡人口的數量連年下降，最近七年間減少超過2600萬人。從各個地區的政策可以看出，一線城市更注重吸引高學歷人才，二三線城市在競爭中，逐步由搶人才發展到搶人口。

“過去城市接納外來人才落戶，更多考慮的是成本以及當地的人口承載能力，現在不少城市認爲人才不是成本，而是資本。”華南師範大學人力資源研究所所長諶新民說。

同時，比“人才紅利”更深層次的是戶籍制度的深化改革，根據“十四五”規劃建議的要求，我國都市圈和城市羣的發展均需要人口、土地、資本等生產要素更高效地流動。

“一個人在哪裏就業、在哪裏居住，就在哪裏納稅，也應該在城市中享受平等的公共服務和社會保障。”上海交通大學安泰經濟與管理學院特聘教授陸銘認爲。

此外，租購同權等各項改革也正在路上。2020年中央經濟工作會議指出，要高度重視保障性租賃住房建設，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規範發展長租房市場。

可喜的是，我國房地產發展一直以來的“重市場、輕保障”的勢頭正在扭轉。2019年底以來，我國已經開始在瀋陽、南京、蘇州、杭州等多個城市開展完善住房保障體系試點工作，大力發展政策性租賃住房。

“中央對保障性租賃住房、長租房的政策思路正在不斷清晰。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《財經國家週刊》記者表示，後續應督促各地政府，把保障性房源的供應、分配等工作執行到位，真正爲市場形成豐富的房源供給。

面向未來，我們不僅要堅決打擊投機炒房，更要確立科學有效的產業政策，逐步理順市場上的供求關係，綜合運用多種手段，保證我國房地產市場長期穩定健康發展。

在雙循環新發展格局之下，要求實施促進消費戰略擴大內需，住房消費也是一個重要組成部分，而新型城鎮化建設、租賃市場和城市更新等領域都令開發企業擁有廣闊的發展空間。只是要注意，發展房地產、發展金融等等，初衷是爲“實體經濟”“擴大內需”服務的，更爲強調創新驅動、高質量供給引領和創造新需求。

目前，各地房價仍然有漲有跌，屬於正常波動，是發展社會主義市場經濟的題中之義，而炒房“一夕暴富”的神話已經成爲歷史，在我國，無論樓市還是股市，都絕不可能成爲投機者的天堂。

街頭巷尾，老百姓的話題也從房子，轉移到了科技、消費和文化教育……我們相信，人民日益增長的美好生活需要，應當具有更寬廣的格局、更豐富的內涵。