原标题：临港住房“十四五”规划：预计新增供应各类住房约20万套

澎湃新闻记者 张静

2月1日，《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区住房发展“十四五”规划》发布，提出“十四五”时期，新片区住房用地供应720公顷，住房用地供应总量较“十三五”增加约220%，预计新增供应各类住房1600万平方米、约20万套。

该规划范围为临港新片区产城融合区386平方公里，按照规划范围内2025年实有人口规模90万人作为规划基本落脚点。到2025年，初步构建世界一流滨海城市的框架形态，人口集聚效应明显，基本实现职住平衡，基本形成租购并举、租购同权的住房体系，实现住房总量平稳增长、住房供应稳定多元、住房结构优化完善、住房品质逐步提高、住房消费健康发展、管理能级显著提升的总体目标。

临港新片区将保障住房供应规模，完善租购并举住房体系。增加城镇住房供应总量，“十四五”时期，住房用地供应720公顷，住房用地供应总量较“十三五”增加约220%。预计新增供应各类住房1600万平方米、约20万套。

新片区将培育发展住房租赁市场，大幅增加租赁住房供应，完善租购并举住房体系建设，多层次、多品种、多渠道发展住房租赁市场。探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房；优先在重点板块、TOD社区、配套成熟地区规划新增租赁住房。新增住房中，政府、机构和企业持有的租赁性住房比例不低于30%。到2025年，基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

“十四五”期间，新片区优先保障先行启动区域（119.5平方公里）住房规划建设，同时统筹发展规划范围内其他区域。适应各类人才不同需求，供应高品质、特色化的国际社区、创业社区、高品质商品住宅等多样化居住产品。鼓励以公共交通为导向的社区开发模式，在轨道交通站点周边优先规划建设公共租赁住房。鼓励租赁住宅、人才公寓等居住类型打造开放式街区，建筑底层空间可用于设置社区服务设施和休闲交往空间。

新片区将稳步推进保障性工程建设，优化完善新片区“四位一体”住房保障体系（先租后售公租房、公共租赁住房、共有产权房、征收安置房），稳步改善中低收入住房困难群体居住条件。加大土地、金融、财税等支持力度，促进住房保障可持续发展。

新片区将以民生优先为导向，加快高等级功能性项目落地，加快落实“15分钟生活圈”。对于既有社区，针对现状公共服务薄弱领域，以及服务盲点地区，加快设施建设；对于新建社区，在设施密度和建设时序上，适度超前布局，提供数字化、多样化、高品质、个性化的公共服务供给。

规划提出，要推进郊区农民建房管理，合理确定保护村庄、保留村庄、撤并村庄的范围和农民建房布点、范围和用地规模，科学引导集建区外农民集中上楼，落实农村住房建设。

临港新片区要加强租赁住房市场管理，保障公共租赁住房，鼓励采取实物配租、租赁补贴等方式改善收入住房困难群体居住条件，并通过租赁补贴激活区域存量住房市场。大力发展市场化租赁住房，充分发挥国企、央企稳定器和压舱石作用，落实建设加运营一体化；鼓励市场化代理经租，盘活存量房源，加强企业的运营监管；降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

为落实房地产长效机制，促进住房市场健康发展，新片区将完善政策协同机制。建立住房与土地、金融联动机制，加强住宅用地管理，完善房地产金融宏观审慎管理体系；建立完善房地联动机制，并探索建立新建商品住房预（销）售价格与区域生产总值、居民可支配收入、居民消费价格指数等因素挂钩的增长机制；通过建立科学的核价机制，提高精准调控的能力和水平，稳定市场对房价的预期。

新片区将完善市场监管机制。严格规范房地产市场经营秩序，加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管，开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度，形成执法合力，严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

规划提出，要强化房地产市场预售监管，全面落实预售资金监管措施，切实维护购房人权益，保持房地产市场健康稳定发展；同时，根据项目建设及市场需求，动态有序调整房源上市供应节奏。落实房屋质量及使用安全监管，全面推行工程质量潜在缺陷保险，健全保险公司对住房质量缺陷的追偿制度；切实落实《上海市房屋使用安全管理办法》，构建统筹管理、分级负责、综合协调、社会参与的房屋使用安全管理体系。

以下是《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区住房发展“十四五”规划》全文：

目录

前言

一、发展基础

（一）发展成效

（二）存在问题

二、发展趋势

三、指导方针

（一）指导思想

（二）基本原则

四、发展策略

（一）紧密把握人口特征，针对性落实住房发展

（二）科学控制住房结构，完善租购并举住房体系

（三）合理配置租赁住房，满足多层次居住需求

（四）有序引导住房消费，深化供给侧结构性改革

（五）立足新城总体发展，实施城市更新行动

五、发展目标与主要指标

（一）总体目标

（二）具体目标

（三）主要指标

六、主要任务

（一）保障住房供应规模，完善租购并举住房体系

（二）提升住房治理能力，形成租购同权管理体系

（三）落实房地产长效机制，促进住房市场健康发展

七、保障机制

（一）推进规划联动衔接

（二）住房信息管理机制

（三）建立年度实施计划

（四）加强规划实施监督

（五）加大规划宣传力度

附图：临港新片区“十四五”住房发展重点区域分布

前言

“十四五”时期，是我国开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年，是上海在新的起点上全面深化“五个中心”建设、加快建设具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市的关键五年，同时也是临港新片区落实习近平总书记“五个重要”指示精神、按照市委市政府要求“打造更具国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区，建设开放创新、智慧生态、产城融合、宜业宜居的现代化新城”的决战期。

本规划充分衔接《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区“十四五”发展规划纲要》，在国土空间总体规划的框架下，着重依据现状住房的发展评估，结合国际趋势判断与同类型地区对标，坚持以人民为中心的发展思想和“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，贯彻新发展理念，以深化住房供给侧结构性改革，提升住房建设品质为主线，构建完善新片区租购并举住房体系及租购同权管理体系、提升住房建设管理能力、健全房地产市场监管措施，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展，为打造独立的综合性节点新城目标奠定坚实的基础。

本规划范围为临港新片区产城融合区386平方公里，规划实施年限为2021年至2025年。

“十三五”期间，临港新片区坚持“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，切实将推进住房保障、服务百姓安居作为住房发展的主线和首要任务。坚决贯彻落实各项调控措施，保持房地产市场平稳发展；不断探索和完善相关住房保障举措，基本形成“四位一体”、租购并举的住房保障体系；探索住房小区综合治理机制，推进节能环保和住房产业现代化等，有效改善了市民居住条件。

1、住房供应持续增加。住房建设投资平稳增长，居民居住水平有所提高。截至2020年底，新片区现状城镇住房用地约9平方公里，城镇住房建筑规模约1189万平方米，套数约11.7万套（不含租赁公房和老私房）。其中，商品住房建筑总量约790万平方米，套数约8.2万套。2020年，城镇居民人均住房面积约32.5平方米，中小套型约占住房套数总量的60%。

2、住房体系逐渐完善。初步形成新片区特色“四位一体”住房保障体系（限价商品住房、公共租赁住房、先租后售公租房、征收安置住房）和租购并举的住房体系。

3、产城融合初步形成。根据行政划分及产业发展等客观条线，形成了多点集聚的居住组团格局雏形；南部产业区发展先行，产城融合初步形成。从住房用地变化来看，先进制造片区近年来增量明显，滴水湖片区、新兴产业片区和综合产业片区也在同步增长。

4、住房品质有效提升。积极推进住房产业现代化，提升新建住房整体水平。新建住房全面实行建筑节能65%标准，全面实施绿色星级建设目标。增加养老、医疗、教育和体育等设施，满足临港地区居民对住房配套的新需求。按照“同步规划、同步设计、同步建设、同步交付”的要求，推进保障性住房及市政基础设施和公共服务设施建设，基本满足保障性住房入住居民的生活需求。

5、住房调控日趋强化。坚持贯彻落实各项调控措施，从供需两侧多措并举执行调控任务，保持房地产市场平稳发展；初步建立房地产市场健康发展的长效机制，市场回归理性，房地产市场总体运行平稳，基本实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。

6、住房管理逐步健全。2020年5月，正式挂牌成立临港新片区住房保障中心，住房管理机制逐步健全。强化物业行业监管，物业管理服务市场社会化、专业化、规范化建设。完善和优化指导监督业主大会、业主委员会组建及日常运作的工作机制，提升业主自我管理能力。加强住房小区综合治理，明确了“政府监管、市场主导、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的住房小区综合治理格局”的发展思路。

（二）存在问题

“十三五”期间，临港地区住房发展工作取得了一定成效，但也存在以下问题：从供给上看，住房供应体系有待进一步完善，特别是租购并举的住房体系尚未完全成熟，租赁住房的有效供给不足；从保障上看，十四五期间动迁安置需求量较大，相关保障政策需进一步完善；从管理上看，大量商品住房、保障性住房建成入住，后续管理面临较大压力；如何充分发挥新片区特有的市、区、镇三级一体化、扁平化管理机制也是一项较大的挑战；从品质上看，服务能级较高的大型公共服务设施欠缺，住房配套设施仍需加强；从创新上看，法律、金融、财税等市场调节器作用没有得到充分发挥，保障房和安置房市场化投融资机制有待健全，智慧化、一体化的住房管理信息系统建设仍待完善，住房小区综合治理效应尚未充分显现，住房治理手段创新亟待加强。

二、发展趋势

十九大以来提出了“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”住房发展定位及“加快多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的工作路径。中央经济工作会议再次指出，要解决好大城市住房突出问题，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展；要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

要以“四个放在”作为本规划的战略基点。放在中央对新片区发展的战略定位上，要显著增强城市核心竞争力，引领我国经济高质量发展，成为治理体系和治理能力现代化的标杆城市。为落实国家重大战略任务提供充足的空间保障，临港地区建设要出功能、出形象、出效益。走出一条符合超大城市特点和规律的治理现代化新路子。放在全国发展的大格局中，要成为国内大循环的中心节点、国内国际双循环的战略链接，更好代表国家参与国际合作和竞争。在全球经济治理格局面临大变革的背景下，新片区建设肩负着新的使命和挑战：集聚海内外人才，提供多种住房产品，适应不同类型就业人群的多层次住房需求等。

上海市新城建设对住房建设提出新要求。打造汇聚共享城市，提供多样化的住宅选择，将临港新城打造成为入沪人群首选地。优化住房结构，建立多主体供给、多渠道保障、先租后售、租购并举等住房保障制度，鼓励不同类型的保障性住房和商品房混合布置，加强社会融合。

此外，“临港新片区国土空间总体规划”中提出了建设“开放创新、智慧生态、产城融合、宜业宜居的现代化新城”的目标愿景，“十四五”期间，应在紧紧围绕国土空间总体规划要求的前提下，谋划住房发展思路。

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会和中央经济工作会议精神，深入贯彻习近平总书记考察上海重要讲话和在浦东开发开放30周年庆祝大会上重要讲话精神，贯彻落实习近平总书记对“十四五”规划编制工作的重要指示，深入践行“人民城市人民建，人民城市为人民”的重要理念，坚持以人民为中心的发展思想和“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，以深化住房供给侧结构性改革、提升住房建设品质为主线，高度重视保障性租赁住房建设、完善保障性住房管理措施、规范发展长租房市场、优化人才住房保障机制、健全房地产市场监管措施、创新住房小区综合治理模式、有序推进农民集中居住等，构建完善新片区租购并举住房体系，因城施策促进促进房地产市场同实体经济均衡发展。

（二）基本原则

1、坚持以人为本、民生优先。住房发展要始终践行以人民为中心的发展思想，坚持保障和改善民生优先导向，满足居民合理住房需求，突出住房居住功能，把解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题作为出发点和落脚点，努力维护社会公平，增进人民福祉，让广大人民群众有更多获得感。

2、坚持增加供应、优化结构。确保住有宜居，充分用好增量资源，积极盘活存量资源。坚持市场配置和政府保障相结合，增加市场房源供应数量，大幅提高租赁住房供应比例，优化保障性住房的供应结构，提高货币化安置和租金配租的比例。

3、坚持内涵发展、优化布局。优化城市功能结构，结合产业发展布局，引导职住空间匹配；整合住房布局与轨道交通建设、就业岗位分布、公共设施配套。提高住房资源发展绩效，实现住房发展由“数量增长”向“质量提升”的转变。

4、坚持绿色发展、生态宜居。顺应市民对美好生活的追求，把绿色作为城市核心竞争力的关键要素，推进绿色低碳、健康的生产生活方式。加大住房建设和修缮科技创新力度，节约集约利用土地、水、能源等资源，强化环境保护和生态修复，打造宜居宜业社区，使城市更具韧性、更可持续。

按照规划范围内2025年实有人口规模90万人作为本规划基本落脚点，充分考虑未来人口呈现年轻化、国际化、高学历、流动性等基本特征，针对性落实住房规模与结构，保障新片区发展需求。

（二）科学控制住房结构，完善租购并举住房体系

完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房保障体系，推进租购同权的住房管理体系。加大住房供应力度，增加住宅用地供应，加快商品住房项目建设和上市；优化住房供应结构，加强区域协调；增加租赁住房供应。

（三）合理配置租赁住房，满足多层次居住需求

扩大保障性租赁住房覆盖面，以“住有宜居”为目标，建立从“一套房”、“一间房”到“一张床”的多层次租赁住房供应体系，形成一种稳定、长期、时尚的生活方式，加大对城市运行基础服务人员宿舍型租赁住房的供应力度。

（四）科学引导住房消费，深化供给侧结构性改革

贯彻落实房地产市场调控“一城一策”常态长效机制，保持新建项目供应量、供应结构、供应节奏合理有序，持续抑制投机炒房，坚决防范化解房地产市场风险。提升商品住房建设品质和运营管理水平，完善住房租赁市场体系，着重培育长租房市场，关注数量与运营效率的平衡。

（五）立足新城总体发展，实施城市更新行动

合理确定城市规模、人口密度，优化城市布局，提升人居环境质量；同时，按需推进规划范围内城镇老旧住房更新，补短板、提品质，统筹城市防洪排涝，系统化推进海绵城市建设，全面改善、提升人民生活品质。

到2025年，初步构建世界一流滨海城市的框架形态，人口集聚效应明显，基本实现职住平衡，基本形成租购并举、租购同权的住房体系，实现住房总量平稳增长、住房供应稳定多元、住房结构优化完善、住房品质逐步提高、住房消费健康发展、管理能级显著提升的总体目标。

（二）具体目标

1、保障住房供应规模，完善住房供应结构。商品住房供应稳中有升，保障性住房确保供应，租赁住房供应大幅增加，住房供应结构进一步优化。高度重视保障性租赁住房建设，土地供应向租赁住房建设倾斜，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，完善多主体供应、多渠道保障，先租后售、租购并举等住房保障制度。科学引导集建区外农民集中上楼，落实农村住房建设。

2、提升住房治理能力，健全住房市场治理体系。加强居住区各项配套设施建设和交付使用管理；加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场；建立完善住房小区综合治理工作机制，促进居住物业管理行业健康发展。

3、加强住房政策保障，确保住房市场健康发展。强化市场交易管理，稳定房价涨幅，促进市场平稳健康可持续发展；全面落实预售资金监管措施，切实维护购房人权益；全面推行工程质量潜在缺陷保险，切实落实《上海市房屋使用安全管理办法》，构建统筹管理、分级负责、综合协调、社会参与的房屋使用安全管理体系。

（三）主要指标

1、增加城镇住房供应总量。商品住房供应稳中有升，保障性住房确保供应，租赁住房供应大幅增加，住房供应结构进一步优化。“十四五”时期，住房用地供应720公顷，住房用地供应总量较“十三五”增加约220%。预计新增供应各类住房1600万平方米、约20万套。

2、培育发展住房租赁市场。大幅增加租赁住房供应，完善租购并举住房体系建设，多层次、多品种、多渠道发展住房租赁市场。探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房；优先在重点板块、TOD社区、配套成熟地区规划新增租赁住房。新增住房中，政府、机构和企业持有的租赁性住房比例不低于30%。到2025年，基本形成多主体参与、差异化供应、规范化管理的住房租赁市场体系。

3、优化住宅空间布局。住房规划建设与轨道交通、就业岗位分布、公共设施配套联动发展，引导人口和住房合理分布。“十四五”期间，优先保障先行启动区域（119.5平方公里）住房规划建设，同时统筹发展规划范围内其他区域。适应各类人才不同需求，供应高品质、特色化的国际社区、创业社区、高品质商品住宅等多样化居住产品。鼓励以公共交通为导向的社区开发模式，在轨道交通站点周边优先规划建设公共租赁住房。鼓励租赁住宅、人才公寓等居住类型打造开放式街区，建筑底层空间可用于设置社区服务设施和休闲交往空间。

4、稳步推进保障性工程建设。优化完善新片区“四位一体”住房保障体系（先租后售公租房、公共租赁住房、共有产权房、征收安置房），稳步改善中低收入住房困难群体居住条件。加大土地、金融、财税等支持力度，促进住房保障可持续发展。

5、提升社区生活圈品质。以民生优先为导向，加快高等级功能性项目落地，加快落实“15分钟生活圈”。对于既有社区，针对现状公共服务薄弱领域，以及服务盲点地区，加快设施建设；对于新建社区，在设施密度和建设时序上，适度超前布局，提供数字化、多样化、高品质、个性化的公共服务供给。

6、推进郊区农民建房管理。结合新片区国土空间规划明确的农村郊野单元规划，有序筹划推进农民集中居住。加快村镇规划编制，合理确定保护村庄、保留村庄、撤并村庄的范围和农民建房布点、范围和用地规模，科学引导集建区外农民集中上楼，落实农村住房建设。着力提高农村住房居住功能、建筑质量和绿色化水平，强化地方传统建筑风貌保护和传承。

（二）提升住房治理能力，形成租购同权管理体系

1、完善住房建设管理机制。强化居住区各项配套设施建设和交付使用管理。居住配套建设坚持统筹规划、配套先行，先地下、后地上，坚持“同步规划、同步设计、同步建设、同步交付”，加大统筹协调和建设管理力度。进一步建立健全与住房配套建设和管理相关的政策机制，强化建设单位的主体责任和经济责任，规范城市基础设施配套费资金使用，提高使用效率。

2、加强租赁住房市场管理。保障公共租赁住房，鼓励采取实物配租、租赁补贴等方式改善收入住房困难群体居住条件，并通过租赁补贴激活区域存量住房市场。大力发展市场化租赁住房，充分发挥国企、央企稳定器和压舱石作用，落实建设加运营一体化；鼓励市场化代理经租，盘活存量房源，加强企业的运营监管；降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

3、全面提升住房绿色环保节能建设水平。推广绿色建筑和节能节水节材技术，大力发展新型建造方式，不断提高建设质量，提升居住环境品质。新建住宅执行绿色建筑、健康建筑、超低能耗建筑等相关标准要求，在建筑设计上充分考虑自然通风、采光等，积极运用可调节外遮阳等智能系统；新建多层住宅鼓励太阳能建筑一体化技术，合理推动社区进行建筑节能设计或节能改造，提升既有建筑性能；鼓励采用装配式建筑，严格执行相关标准要求。

4、建立完善住房小区综合治理工作机制。深入实施物业管理条例，健全党建引领下的社区居民委员会、业委会、物业服务企业的协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力；发挥业委会和物业行业协会作用，开展物业管理突出问题专项治理，着力提高物业服务水平；完善物业服务应急特约维修站建设，解决老旧小区、保障房小区政府托底应急维修项目的实施，以及其他商品住房小区市场化需求的服务。

5、促进居住物业管理行业健康发展。全面认识居住物业管理与民生的密切关系，改善行业发展外部环境，激发市场活力，加大财政投入，落实扶持政策，促进行业进入良性发展轨道。继续完善和推行物业管理招投标制度，精简投标环节和程序，进一步规范机构和人员的代理行为，提高评标专家的筛选、甄别、优选能力。加快完善物业服务企业及从业人员信用信息管理制度，加强事中事后动态监管，优化对违规行为发现、处置等流程，增强全行业信用信息在社会公众中的公开透明度。

（三）落实房地产长效机制，促进住房市场健康发展

1、完善政策协同机制。建立住房与土地、金融联动机制，加强住宅用地管理，完善房地产金融宏观审慎管理体系；建立完善房地联动机制，并探索建立新建商品住房预（销）售价格与区域生产总值、居民可支配收入、居民消费价格指数等因素挂钩的增长机制；通过建立科学的核价机制，提高精准调控的能力和水平，稳定市场对房价的预期。

2、完善市场监管机制。严格规范房地产市场经营秩序，加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管，开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度，形成执法合力，严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

3、强化房地产市场预售监管。全面落实预售资金监管措施，切实维护购房人权益，保持房地产市场健康稳定发展；同时，根据项目建设及市场需求，动态有序调整房源上市供应节奏。

4、落实房屋质量及使用安全监管。全面推行工程质量潜在缺陷保险，健全保险公司对住房质量缺陷的追偿制度；切实落实《上海市房屋使用安全管理办法》，构建统筹管理、分级负责、综合协调、社会参与的房屋使用安全管理体系。

强化本规划与新片区国土空间总体规划、“十四五”规划纲要、规划范围内单元规划等相关规划的衔接，在相关规划的编制和调整中，将本规划的主要指标与内容纳入其中，强化土地安排、住房建设、空间布局等指标落实。

（二）住房信息管理机制

以智慧城市、智慧社区建设为契机，依托新片区大数据平台，建立完善住房信息管理服务体系，健全住房信息管理机制。

（三）建立年度实施计划

根据本规划，同时综合考虑新城发展、新片区产业经济发展、房地产市场形式、住房保障成效及需求等因素，科学合理制定年度住房发展实施计划。

（四）加强规划实施监督

定期组织开展规划的跟踪评估工作，严格监控规划落实情况。将本规划的具体目标及主要任务纳入相关部门的目标责任考核，强化分解落实规划的具体责任。

（五）加大规划宣传力度

采取多种形式大力宣传本规划，加强市民对本规划的认识，扩大社会监督和公众参与，营造实施本规划的社会氛围，合理引导房地产市场健康发展的良好舆论环境。