原標題:地產行業愈發“錢緊”,留給房企的融資窗口期不多了

記者| 黃昱

2021年,房企不僅面臨大規模的債券到期壓力,還將進入更嚴格的資金監管階段,因此年初不少房企抓住融資成本較低的窗口期加緊發債。

今年1月份,房企發行信用債和海外債井噴。中指院數據顯示,1月房地產信用債發行規模爲546.1億元,環比增長73.28%;內地房企海外債發行規模爲811.2億元,環比大增464.5%。

規模大幅增長的同時,房企融資成本也有所下降,其中信用債平均利率爲4.69%,同比下降0.35個百分點;海外債平均利率爲7.44%,同比下降1.18個百分點。

不過,中山證券信用研究總監高嵩表示,從淨融資(發行減去償還)的角度來看,截至1月底,地產行業淨融資同比下降50%。

在此背景下,高嵩認爲,地產債的整體融資環境並不盡如人意,發行有一定壓力。“今年以來,很多地產債的發行計劃都被取消,目前債券爲地產公司輸送資金的能力確實變弱很多。大部分公司今年的計劃都是在‘借新還舊”目標之下完成債券發行,這樣就算達標了。”

“房住不炒”的主基調下,“不將房地產作爲短期刺激經濟的手段”成爲常態化約束,2020年對房企實施“三道紅線”融資限制、對銀行建立房地產貸款集中度管理制度,成爲房地產金融審慎管理的重要組成部分。

中指研究院企業事業部研究總監劉水認爲,這一次房地產金融制度的改革跟1998年的房改和2004年的土地改革在我國房地產製度建設史上具有同樣的意義,重塑了未來房地產市場的發展。

對於“三道紅線”,想必大家已經並不陌生了。去年8月,監管部門出臺“三道紅線”新規,具體爲紅線1:剔除預收款後的資產負債率大於70%;紅線2:淨負債率大於100%;紅線3:現金短債比小於1倍。

有息負債規模將以2019年6月底爲基礎,根據“三道紅線”觸線情況不同,將房地產企業分爲“紅、橙、黃、綠”四檔。以有息負債規模爲融資管理操作目標,分檔設定爲有息負債規模增速閾值,每降低一檔,上限增加5%。

碧桂園、恆大、萬科、融創、中梁等12家房企成爲“三道紅線”首批試點企業。萬科董事會主席鬱亮在去年9月透露,“三道紅線”的監管是穿透式、全覆蓋的,企業做多層結構、明股實債等財務技都是沒有用的。

高嵩指出,今年1月份,“三道紅線”試點房企數量又擴大了9家,前20強房企基本都被納入到監管範圍中。這些房企在一定程度上可以進行廣義的“借新還舊”,即不限於同市場、同品種,比如公司債可以用來還銀行貸款或非標,但是目前的信用債發行出現了很大問題,市場的資金風險偏好降低了很多。

“市場資金風險偏好降低很多,一方面受去年底華晨、永煤信用違約事件影響,另一方面受最近地產行業個別(債券違約)案例影響,多家牽涉其中的資金方壓力比較大,不會投出新的資金。所以目前來看地產債確實會有一段時間比較難過的日子。”高嵩直言。

從宏觀的貨幣政策角度來看,央行自1月以來逐步回收基礎貨幣,相比往年同期,整個長線資金的投放以及短線資金的逆回購投放都比較缺少,所以1月最後一週的流動性收緊非常嚴重,資金面波動加大,市場情緒很緊張,銀行對後續的資金面也不是特別樂觀。

針對銀行,去年底央行聯合銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度》,啓動對銀行差別化的房貸“五分檔”控制模式,對銀行在房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比上採取額度佔比“雙管控”。

越大型的銀行,所擁有的額度上限會越高。以工商銀行建設銀行等爲代表的中資大型銀行的地產貸款佔比和個人住房貸款佔比上限分別爲40%、32.5%;以招商銀行等爲代表的中資中型銀行上限爲27.5%、20%;中資小型銀行、非縣域農合機構以及縣域農合機構的限制則更嚴。

衆所周知,銀行貸款是房企融資佔比最大的渠道。高嵩表示,在開發貸方面,其實去年9月28日各大銀行就收到了央行窗口指導,要求新增貸款中涉房比例不超過30%。

與此同時,四大一線城市的銀行個人住房貸款政策已經開始收緊。例如,1月底,廣州不少銀行先是傳出貸款額度緊張、放款週期延長的消息,接着四大行的房貸利率集體上調15個基點。

此外,1 月 29 日,上海銀保監局發佈《關於進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》,從“嚴格落實差別化住房信貸政策、嚴格實施房地產貸款集中度管理、嚴格審覈首付款資金來源和償債能力、嚴格加強借款人資格審查和信用管理”等八個方面強化房地產金融監管。

克而瑞研究中心指出,對信貸資金管控的增強將使得房企銷售回款的難度增加,需要房企加強現金流的管理與預警。

資管新規也將在今年年底落地,所有融資渠道都會被涵蓋在內,對應信託方面就是資金信託新規的落地。

高嵩指出,資金信託新規有很多限制地產融資的內容,比如整體的集合資金信託中非標占比不能超過50%,而實際大概佔比是80%-90%,如果要降到50%以下,則投向地產行業的資金首當其衝。

因此高嵩認爲,在今年底資管新規落地後,信託也將無法給地產行業帶來更多“輸血”。

在房地產政策環境繼續趨緊的一年,房企資金壓力加大,加速去槓桿、降負債將成爲主要趨勢。

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