原標題:深圳擬出臺住房租賃新規:漸進探索“租售同權”,長租公寓爆雷等將加強監管

深圳大約有2/3的常住人口需通過租賃等方式解決居住問題。

2020年中央工作會議提出,解決好大城市住房突出問題,其中,對租賃住房問題尤其着墨頗多。

具體包括:要高度重視保障性租賃住房建設,加快完善長租房政策,逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利,規範發展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜,單列租賃住房用地計劃,探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房,國有和民營企業都要發揮功能作用。要降低租賃住房稅費負擔,整頓租賃市場秩序,規範市場行爲,對租金水平進行合理調控。

2月1日,深圳住建局發佈《關於進一步促進我市住房租賃市場平穩健康發展的若干措施》(徵求意見稿)(以下簡稱“若干措施”)。

作爲“移民之城”,深圳曾在2018年公佈一項數據,全市常住人口的住房自有率僅爲34%,即約1/3的常住人口居住在自有住房中,2/3的常住人口需通過租賃等方式解決居住問題。深圳堪稱擁有最大規模、最活躍的租賃市場。

而自2018年以來,住房租賃市場甲醛房、租金貸、資金鍊斷裂等事件頻發,特別是部分輕資產型住房租賃企業利用“長收短付”“高進低出”方式盲目擴大規模,將風險轉嫁市場,更有甚者以住房租賃爲工具,在短期內快速吸納房租形成龐大“資金池”後捲款跑路,造成大批業主和租客利益受損。

上述《若干措施》正是致力於解決深圳租賃市場的監管、規範發展等問題,同時,深圳也強調增加租賃住房供應、逐步探索租售同權等。

多渠道增加租賃房供應

《若干意見》提出,多渠道增加租賃住房供應。

其具體措施包括:在新增建設用地中安排一定比例租賃住房用地,並在年度建設用地供應中單列租賃住房用地供應計劃;支持產業園區提高配套宿舍建築面積的建設比例;鼓勵國有企事業單位和民營企業等利用自有閒置土地開發建設租賃住房;探索政府提供居住用地、住房租賃企業負責建設和運營租賃住房的PPP模式籌集租賃住房;推進存量房屋改造租賃住房等。

21世紀經濟報道記者梳理髮現,深圳此前就已經在不同程度地落實這些舉措。

自2017年起,深圳土地市場出現的一個新動向便是向租賃用地傾斜,2018年2月1日,更一口氣再推三宗只租不售地塊。

而在近兩年,深圳住宅土地出讓大多采用“雙限雙競”的方式,競價過程中,競買人最高報價未超過最高限制地價時,按價高者得的原則確定競得人和成交價。當競買人報價達到最高限制地價時,有意繼續競買的競買人由競地價轉爲競配建只租不售人才住房面積。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道記者表示,深圳的土地、開發成本較高,如果完全自持,開發商的拿地意願並不高。深圳提出了多個渠道來增加租賃住房的供應,其中,存量房屋改造有可能將成爲主要的方式。

《若干意見》提出,支持住房租賃企業與村集體股份公司、原村民合作,通過城中村住房規模化租賃改造提供租賃住房。

深圳早前曾提出,“十三五”期間,要通過收購、租賃、改建等方式收儲不低於100萬套(間)村民自建房或村集體自有物業。有開發商曾大舉進入這一領域,但遭到了一些產業工人的“抵制”,認爲改造導致了片區房租上漲,這導致以開發商爲代表的社會資本在進入城中村改造時一度遇冷。

在提升居住品質以及保留低成本空間之間,如何取得一個平衡,或許將是深圳接下來在城中村改造中需要繼續面臨的挑戰。

李宇嘉認爲,深圳的城中村改造也可能探索新的模式,比如由政府主導進行公共配套補短板,租城中村住房子女可以積分入學。

漸進探索“租售同權”,加強租賃監管

此次的《若干意見》對“租售同權”也有提及,強調大力推進公共服務均等化,結合深圳戶籍遷入的相關政策,逐步推進租賃住房在積分入戶政策中與購買住房享受同等待遇。在加大學前教育和義務教育學位供給的同時,優化租賃住房積分入學政策。

根據深圳2020年積分入戶分值表,擁有本市合法產權住房,每滿1個月積1分;在本市租賃住房,每滿1個月積0.2分。

過去幾年間,深圳每年的積分入戶名額爲10000名,買房和租房的分值差異,可能使得租房者難以在積分中獲得優勢。

《若干意見》提出,逐步推進租賃住房在積分入戶政策中與購買住房享受同等待遇。這意味着將來在積分入戶時,購房和租房的積分差異將可能縮小甚至逐漸抹平。

而在“租售同權”中,最受市民關注的莫過於學位問題,但研究人士普遍認爲,在優質學位稀缺的情況下,很難真的實現同權,即便實現同權,學區房的租金會不會由此變得更高?這些問題仍然有待在探索中逐漸解決。

在學位問題方面,深圳強調的是,提出加大學前教育和義務教育學位供給,並優化租賃住房積分入學政策。

在“租售同權”之外,近期另一個與租客羣體切身相關的話題是,住房租賃企業“爆雷”、“跑路”時有發生,給租客預付押金、租金帶來較高的安全風險問題。

2020年11月,深圳住建局曾發佈《關於切實規範住房租賃企業經營行爲的緊急通知》,其中提出,住房租賃企業與承租人應當嚴格履行住房租賃合同約定,不得單方面提高租金,不得隨意剋扣押金,不得巧立名目收費,不得通過合同欺詐、格式條款等方式謀取不當利益,不得違法強制單方解除合同。

此次的《若干措施》,圍繞機構備案、信息公示、資金監管、信用管理、執法懲戒等方面,進一步提出了5條措施。

其中,在住房租賃資金監管方面,《若干意見》提出,在本市經營的住房租賃企業應當按規定在本市商業銀行網點設立唯一的住房租賃資金專用賬戶,用於收取租金和押金。住房租賃資金監管的具體措施由市住房建設部門會同金融管理部門另行制定。

(作者:王帆 編輯:週上祺)

責任編輯:石秀珍 SF183

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