學區房價格半年內跳漲北京還擁有一二線中“最穩定樓市”嗎？

　　學區房再現“跳漲”！北京還擁有一二線中“最穩定樓市”嗎？

華夏時報記者陸肖肖北京報道

近日來，深圳、上海、廣州三地的樓市火熱。而根據《華夏時報》記者在北京樓市實地走訪來看，北京學區房價格也出現了小規模上漲，部分房源的價格每平米上漲了2萬元左右，但全市的房價難言全面上漲，部分區域的房價還在下跌。

學區房價格半年內跳漲

海淀區學區房成交在半年來火熱異常。海淀上地片區一位經紀人小張（化名）告訴《華夏時報》記者，“從2020年下半年開始，上地東里的房子一平米大概漲了2萬多”，小張提到，這個片區的學區都不錯，在西城多校劃片之後，海淀熱度超過西城，很多家長選擇在這裏買房。“現在房源越賣越少，房東的預期完全被抬起來了，只要成交一個，後面的都會跟着調價，之前一個房子賣了900萬，下一個掛牌的房東要掛950萬。”

北京市萬柳片區的蜂鳥家園近期也實現了大漲，記者看到一套房源目前價格爲830萬元，面積50平，單價約16.5萬/平米。該片區的經紀人小李（化名）告訴《華夏時報》記者，“因爲對應海淀牛小，這個片區的房子特別搶手，從兩三個月以前就基本上屬於出一套沒一套的狀態，有合適的房源客戶都會趕緊籤。現在海淀區的學區房都賣得很快，房子現在我們不愁賣，愁的是沒有房源。從2020年四五月開始，房子一天一個價，四十多平米的一居室，一年時間漲了差不多200萬。”

爲什麼這一波學區房的漲勢如此兇猛呢？中原地產首席分析師張大偉告訴《華夏時報》記者，疫情影響下，一線城市學區房需求明顯上升，這一輪年底翹尾學區房表現最明顯，大量的出國讀書人羣迴流，也增加了市場需求。相比之下，北京是四個一線城市中目前房價上漲最少的，北京市房價之前陰跌了三年多，所以反彈起來會很快。

未來北京市學區房的上漲會拉動全市的漲幅嗎？張大偉分析，北京本輪上漲主要是西城、海淀等地的學區房需求，其他區域房價有些還在下降，特別是供應井噴的限競房區域，比如亦莊、順義等。學區房帶動的漲勢很難帶動全市房價上漲，目前看限競房供應量還會有一年的高位，限競房供應少的區域很可能被拉動，但順義、大興、房山等限競房供應多的地方，短期內房價不會大漲。

合碩機構首席分析師郭毅在接受《華夏時報》記者採訪時也表示，學區房小範圍的上漲並不代表整個市場的走勢，是特殊市場環境下的表現，北京市絕大部分地區的房價還在處在停漲，甚至下跌的狀態下。

成交量衝高回落

近期以來，北京市房地產市場成交開始火熱起來。進入1月以來，家住某學區（應受採訪人要求不暴露小區名字）的劉女士（化名）不斷接到各個中介打來的電話，都是在勸她賣房，說最近房子賣得很快，價格也非常合適，看房人特別多。據劉女士介紹，其居住的60平兩居戶型，在1月1日左右，中介告訴她成交價約8.9萬一平，1月19日，該中介又聯絡她，說同戶型成交總價多了20萬，合單價9.8萬一平，不到20天，幾乎每平漲了一萬。

而劉女士自己在小區裏也經常會看到中介帶人看房，這種場面在2020年基本上很少見，劉女士表示：“好像又回到了2017年3月那會，我是趕在2017年3月最高點買的房，現在的成交價基本都已經趕上我當時買房的價格了。”

雖然部分小區熱度較高，但北京房地產市場的成交量近期有了衝高回落的走勢。中原地產研究中心統計數據顯示，2021年1月新建住宅網籤4832套，同比上漲68%，二手房住宅網籤17513套，同比上漲104%。雖然同比依然明顯上漲，但環比出現了衝高回落，新建住宅成交量相比11月的5868套與12月6660套都有所下調，二手房也低於2020年12月的20944套。

中原地產首席分析師張大偉分析認爲，相比2020年4季度的井噴，在2021年1月份，市場部分區域出現了價格上行，這種情況下，部分購房者觀望又一次出現，北京市場屬於全國一二線城市最穩定的樓市，購房槓桿難度最大，這種情況下，市場不太可能出現高溫。從調控政策角度看，1月份北京持續重申一旦市場過熱就會調控，這也抑制了市場的過熱，當下北京樓市處於市場的暖冬，遠遠未到小陽春。

城市中心上漲周邊下跌

但不同的區域房價的表現大不相同，2021年1月份的房價數據尚未出爐，根據我愛我家2020年全年的數據，2020年北京二手住宅交易量較大的11個區裏，成交均價從高到底依次爲西城、東城、海淀、朝陽、豐臺、石景山、通州、大興、昌平、順義、房山，其中西城區以106479元/㎡的均價仍然位居首位，與2019年相比，2020年均價上漲的有西城（2%），東城（1.9%），海淀（3.9%）和朝陽（2.9%），其它七個城區均環比下跌，其中通州環比跌幅最大，達5.3%。

相比於西城、海淀的學區房，北京市其他區域的房價相對平穩，房山區資深房產經紀人李江（化名）告訴《華夏時報》記者，“從2020年10月份以後，房山區目前成交量見好，看房諮詢的人多了起來，業主期望值也更高，良鄉大學城片區的房價漲幅在每平米1000元左右，總價300萬的房子大概漲了10萬元左右，但估計房價不會大漲，春節前成交高一些，節後價格應該會維持當下狀態。”

針對近期房價抬頭的的態勢，北京市政府已經開始有所反應。

近日，北京市住建委主任王飛在做客“市民對話一把手”節目中表示，按照“全市統籌、因區施策”原則，逐步完善各區域調控長效機制，合理設定調控目標，全面落實穩地價、穩房價、穩預期。今年將嚴查資金違規流入房地產市場和中介炒房，嚴查投機炒作，近期就將開展專項行動，堅決打擊各類違法違規行爲。

王飛還表示，維護和整頓房地產市場的秩序方面也是重點，將嚴厲打擊各類違法違規行爲。尤其是打擊中介、自媒體惡意炒作，以及違規資金進入房地產市場，近期北京就將開展專項行動。

1月28日，北京房地產中介行業協會通過微信公衆號發文稱，針對個別小區出現房價上漲苗頭並被部分中介或自媒體惡意炒作成普漲預期的現象，近日北京市、區住房城鄉建設委、市房地產中介行業協會多次約談北京市主要經紀機構負責人。

本輪約談要求各經紀機構及從業人員嚴格遵守相關法律法規，嚴格落實“房住不炒”調控要求，不得渲染、炒作房屋成交信息，不得鼓動引導出售方隨意提高報價，不得在微信朋友圈、自媒體渠道發佈製造購房恐慌情緒的文章，不得參與“經營貸”“首付貸”“消費貸”等任何違法違規的房地產金融活動。北京市區兩級住建部門將堅持“逢漲必查，逢炒必辦”的原則，加強日常巡查頻次並組織暗訪。