原標題：北京“租金貸”變天？貸款只能撥付個人，銀行探路場景金融迎考

來源：北京商報

記者：孟凡霞 馬嫡

2月2日，北京市住建委、市場監管局、金融局、網信辦、北京銀保監局五部門聯合印發了《關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知》（以下簡稱“新規”），新規自2021年3月1日起施行。限制企業“資金池”是此次新規的核心內容，因長租公寓暴雷糾紛而陷入爭議的“租金貸”也被進一步規範。業內人士指出，此次新規改變了此前“租金貸”的模式，明確禁止“長收短付”經營模式後，“租金貸”借款金額會大幅下降，禁止“租金貸”撥付長租公寓，金融機構將從針對房客和租賃企業的雙重風控，變爲以房客爲主。

“租金貸”模式大變

新規中明確規定，住房租賃企業向租客預收的租金數額不能超過3個月租金，收租客租金和支付給房主租金的週期必須匹配，長租公寓向租客收取的押金數額不得超過1個月租金，明確禁止了“長收短付”經營模式。另外，嚴格控制“租金貸”撥付對象，銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不能將租客申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。

圖片來源：視覺中國

“租金貸”指的是租客在與長租公寓企業簽下租約的同時，與該企業合作的金融機構簽訂貸款合約，“租金貸”一般的模式是，長租公寓把房子租給租客，租客向金融公司申請租賃貸款，金融公司一次性把全年租金支付給公寓，租客再按月償還金融公司貸款。

零壹研究院院長於百程指出，在長租公寓暴雷事件中，由於住房租賃企業出現困難，導致大量租客和貸款金融機構利益受損，引發了比較廣泛的不良影響。上述條款等於禁止了原有“租金貸”的模式：一是由於預收租金和押金最多4個月，因此“租金貸”借款金額會大幅下降；二是“租金貸”資金禁止撥付給住房租賃企業，禁止“長收短付”，將會杜絕租賃企業形成“租金貸”資金池的風險；三是在金融機構風控邏輯上，將從針對房客和租賃企業的雙重風控，變爲以房客爲主。

於百程進一步表示，此次針對北京的新規，市場可能會將原有的“租金貸”模式拆分成住房租賃企業經營貸款和個人租房消費貸款。兩類貸款的風險各不相同，不像之前風險混在一個“租金貸”產品裏。住房租賃企業經營用於企業經營，借款金額比較大；個人租房貸款如果資金總額不高，“租金貸”可能成爲普通的消費貸款。監測借款資金流向也是常規風控方式，比如可以對資金轉出到特定類商戶（比如房產類）進行限定等。

“‘租金貸’資金性質本身很清晰，在期限、用途進行明確規範，專款專用，避免違規亂象，有助於防範風險，保護租戶合法權益，促進住房租賃市場健康發展。”談及此次新規下發的意義，光大銀行金融市場部分析師周茂華如是說。

風控轉向以房客爲主

近年來，在長租公寓風險事件發生之後，與其“捆綁”的銀行“租金貸”業務被推上輿論的風口浪尖。

對銀行而言，瞄準長租公寓場景，通過第三方平臺切入，能夠快速獲取客源。但在銀行一次性受託支付給長租公寓後，就已埋下資金池風險隱患，長租公寓一次性就能拿到原本屬於租客一年的錢，一旦長租公寓資金鍊受影響，捲款跑路，租客即便有償還能力也可能會因爲權益受損拒絕支付剩餘“租金貸”，在各方壓力下，銀行收回貸款難度陡升。

值得一提的是，根據新規，“租金貸”只能撥付給個人，長租公寓“挪用”租客“租金貸”資金路徑被“堵死”，但銀行如何確保租客的資金用途也將面臨考驗。

“在金融機構風控邏輯上，將從針對房客和租賃企業的雙重風控，變爲以房客爲主。”於百程如是說。

就“租金貸”這一場景來看，租期長且規律，是否有哪些方式能規避租客資金“挪用”的風險？

周茂華指出，“租金貸”初衷就是平滑租客收支和期限，但如果客戶一次性將“租金貸”套現，不排除容易出現資金被違規挪用風險，除了銀行完善內部審批放貸流程，壓實責任外，理想狀況就是專款專用，專用賬戶銀行代爲繳扣，監管定期檢查等，同時保持銀行、客戶和租賃企業信息透明暢通。

銀行場景金融敲警鐘

不僅是租房場景，此前在醫美、教育、加油等場景方都出現過騙貸、過分營銷、倒閉和捲款跑路事件，因爲場景方往往規模比較大，出現風險後對於金融機構的影響比較集中。羣體性事件爆發後，銀行也成爲受損方，不乏有銀行主動“兜底”的案例，但這樣一來，銀行難免承擔壞賬壓力，這也爲後續場景金融的合作模式和風控敲響了警鐘。

於百程表示，實際上，在”租金貸”、培訓貸等暴雷事件出現以後，金融機構出於風險考慮，已經在調整此類產品的風控邏輯。在周茂華看來，北京此次出臺“租金貸”新規反映行業發展中一些共性問題，該新規有望成爲全國的“樣板”。接下來，銀行探路場景金融過程中，還需完善內部業務制度流程，制定合理考覈制度，壓實責任，提升業務員合規意識；貸前把好客戶准入，貸後加強資金用途管理。