原標題：北京深圳出手嚴防長租公寓爆雷：限制房租週期 租金貸只能撥付給承租人

每經記者王佳飛 甄素靜 每經編輯 陳夢妤

爲防止長租公寓再爆雷，北京和深圳率先出手。2月2日，北京市住建委官網公佈《關於規範本市住房租賃企業經營活動的通知》（以下簡稱《通知》），其中包含“住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金”等規定。此前一晚，深圳住建局連發兩條關於住房租賃市場發展的徵求意見稿，即《關於開展住房租賃資金監管的通知》（徵求意見稿）（以下簡稱資金監管意見稿）和《關於進一步促進我市住房租賃市場平穩健康發展的若干措施（徵求意見稿）》（以下簡稱健康發展意見稿）。

而多地出臺相關政策的背景是，自2016年以來，住房租賃市場蓬勃發展，但甲醛房、租金貸、資金鍊斷裂等事件頻發，特別是部分輕資產型住房租賃企業利用“長收短付”“高進低出”方式盲目擴大規模，將風險轉嫁市場，更有甚者以住房租賃爲工具，在短期內快速吸納房租形成龐大資金池後捲款跑路，造成大批業主和租客利益受損。

收付租金週期應當匹配

北京版《通知》要求“住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的週期應當匹配”。

而深圳則爲企業經營自留資金爭取了更大空間。資金監管意見稿顯示，在深圳，通過受託經營、轉租方式開展業務的住房租賃企業收取的承租人押金及單個支付週期租金合計超過4個月租金數額的，對於超過部分的資金，由監管銀行進行監管，或者由住房租賃企業提供相應的銀行保函進行擔保，被監管資金不得隨意使用。

對於監管資金的後續使用，自租賃合同生效後次月起，監管銀行將租金按月釋放給住房租賃企業。

值得注意的是，北京方面要求，此前容易產生糾紛的租房押金被規定存入指定賬戶，《通知》規定：“住房租賃企業向承租人收取的押金應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶託管，收取的押金數額不得超過1個月租金”。

北京和深圳均對金融機構爲承租人提供個人租金貸有了更爲明確的約束，要求金融機構將貸款撥付至承租人個人賬戶，並應當與承租人單獨簽訂貸款協議，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。

與此同時，深圳市住房建設部門推行住房租賃合同網籤，住房租賃企業未按規定提供住房租賃相關信息或者網籤住房租賃合同的，依法暫停發佈房源。

貝殼研究院高級分析師黃卉表示，使用長週期預收資金的租賃企業將面臨“去槓桿”。一方面，《通知》明確了租賃企業不得收取超過3個月的租金，通過開業報備、租金及押金收付行爲對住房租賃企業進行嚴格規範，要求企業開業前向主管部門報備，降低租金、押金的支付週期。另一方面，嚴禁租金貸資金撥付給住房租賃企業，通過“高收低出”“長收短付”以及租金貸等違規模式擴張的企業將逐步出局，將有效降低企業資金鍊風險，保障租客的權益，特別是經營風險較大的中小企業，將逐步被淘汰，優化行業經營環境。企業需要調整爲精細化經營模式、聚焦單店盈利，一是規範資金使用制度，審查自身合規性；二是做好“以出定收”的成本管理，精細化運營保持穩定健康的現金流。

助推市場平穩健康發展

北京版《通知》強調了平臺責任，規定“網絡信息平臺未履行覈驗發佈主體和房源信息責任的，網信部門可根據住房城鄉建設部門意見，依法對其相關業務採取整頓措施”。

北京房地產中介行業協會會長李文傑表示：“近幾年，住房租賃市場快速專業化、機構化、規模化發展的同時，頻頻出現租賃企業爆雷的現象，暴露了企業經營過程中的一些階段性問題。《通知》‘對症下藥’，抓住了住房租賃企業經營風險的要害，瞄準租賃經營過度金融化造成的‘資金池’問題，從收付租期匹配、限制租金貸、押金監管等方面開出藥方，幫助住房租賃企業重新回到良性競爭和健康發展軌道上來。”

長租公寓企業也普遍對《通知》表示歡迎，北京自如總經理周藝君認爲，《通知》意義重大，有利於行業長期穩定發展，自如也將積極配合監管，落實新規要求，繼續在合規經營、信用建設、運營監管等方面積極與相關部門對接，助推住房租賃市場平穩健康發展。

相寓總經理劉洋也表示：“近年來各地住房租賃企業爲搶佔市場，不惜採取高進低出、強制租金貸等飲鴆止渴的手段擴大規模，最終導致爆雷事件頻發，想穩健經營的企業也受到了影響，這次及時出臺文件規制行業亂象，有利於糾正被資本綁架企業的錯誤發展方向，進一步淨化住房租賃市場的競爭環境。”

落實租賃稅收優惠政策

在發佈資金監管意見稿的同時，深圳市住建局還提出推進“商改租”試點、多渠道增加租賃供應、加強城中村住房規模化租賃改造引導、優化租房積分入學、落實租賃稅收優惠政策等若干措施。

措施中備受關注的便是積分入戶入學的措施。此次發佈的健康發展意見稿顯示，逐步推進租賃住房在積分入戶政策中與購買住房享受同等待遇。在加大學前教育和義務教育學位供給的同時，優化租賃住房積分入學政策。

黃卉認爲，目前各大城市公共服務權利與戶籍、房產掛鉤，尤其體現在子女受教育的權利上，租房家庭子女受教育排位的優先級較低。在落戶政策上，除上海和成都外，其餘各地租房和購房的落戶積分分值多不相同，故租購不同權問題仍亟待解決。深圳此次推出積分落戶、積分入學，將進一步縮小租購人羣在公共服務權益上的差距，有利於租賃市場賦權的推進。

在加大租賃支持力度方面，健康發展意見稿提到，執行居民水電氣價格標準，已實現“抄表到戶”且在市租賃平臺辦理新籤、續簽住房租賃合同備案或信息申報的城中村租賃住房和非住宅房屋按規定改建的租賃住房，水務、電力、燃氣專營機構應當根據市租賃平臺推送的信息，執行居民價格標準。

實際上，在該措施發佈之前，深圳部分長租公寓已執行居民價格標準。一位魔方公寓租客告訴記者，在長租公寓集中爆雷被關注後，其居住的公寓水電已按照居民價格標準執行，而此前按照商水商電收取的費用，公寓方也退回了差額部分。

值得注意的是，此次政策從企業增值稅、房產稅以及個人出租房屋的稅收方面提出了稅收優惠，同時明確將“商改租”納入到稅收優惠範圍中。住房租賃企業向個人出租住房，屬小規模納稅人的，增值稅按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額；對個人在深圳市住房租賃監管服務平臺上辦理住房租賃合同備案或者信息申報的，採取綜合徵收方式徵稅，2023年底前，綜合徵收率爲0%。