最近，美国十年期国债利率大幅提升，复苏迹象越来越明显。

股市上，各类资产也开始有所表现，节后A股第一天开盘，涨幅靠前的板块是航运、有色、石油、化工，这些板块背后的逻辑就是预期经济复苏。

在这些板块后面，一个板块也在悄悄启动，这个就是去年三傻之一的房地产。经过一年多的下挫，三傻的银行已经重新走高，那么房地产板块是否可以在复苏中找到一丝机会呢？这个板块里面有没有什么错杀的成长股，具有不错的投资机会呢？

今天我们就一起来看看一家在香港上市的地产股 —— 珠光控股（1176.HK）。

一、业务简介

珠光控股是一家成立于广州的老牌房企,是广州最早从事房地产业务的地产公司。

目前的主营业务主要有三个部分：物业开发及销售、物业投资、项目管理。

其中物业开发及销售是公司的核心业务，根据公司2019年年报，珠光控股通过物业销售实现了25.40亿收入，占比总收入为62.3%。

珠光控股的物业主要位于大湾区，其中广州是核心区域。

在风格上，公司的项目主要走高端路线。比如说位于广州市中心珠江新城的豪宅盘新城御景、珠江新城唯一一座拥有公园复式产品的珠光·新城国际，都是珠光控股开发的物业。

在广州之外，珠光控股也依靠御生活系列而为高端人群熟知，比如说位于丰顺的新城御景，就是高标准打造的品质小区。

2019年，珠光控股实现40.75亿港元总收入，同比增长50%，规模虽然不大，但是增速很快，是一家小而美的公司。

业绩增长的同时，公司仍然通过各种渠道，不断扩充土地储备，为未来的增长打好基础，其中最重要的方式是旧改。

我们可以看到，2020年上半年，虽然珠光控股的项目管理服务，也就旧改相关部分收入，在疫情下依然逆势增长，从5亿港元增长至10亿港元。

2018年，珠光控股组建了两大独立运作的二级集团，分别是房地产集团和城市更新集团，其中城市更新集团定位于一级土地整理服务商。

这个部署彰显了公司对旧改的重视，事实上，珠光控股作为深耕广州多年的老牌房企，在广州的旧改上颇有建树。

2018年，珠光控股收购后参与的第一个旧改项目：潭村旧改，就是一个成功的案例。

潭村位于广州核心CBD珠江新城的N3地块，占地面积合计8.34公顷，涉及房屋628栋。面对复杂的旧改环境，珠光控股仅仅花了5年就改造完成，并且实现成功交付。

改造后的潭村，从老旧的城中村，摇身一变，成为8栋40层高的现代化高楼。按照交楼回迁标准，这些房子都配齐了橱柜、消毒柜等家具，地下是两层停车场，还配套有幼儿园、菜市场、居委会、老年活动中心。

更重要的是，居民的村屋租金收入，从15元每平米，上升到150元每平米，经济大幅改善。

无论是速度，还是品质，珠光控股操盘的潭村旧改，都被誉为广州的旧改模板。

而我们向前展望，随着一线城市的城市化率逐步提升，未来市中心的新增土地供应会越来越少，旧改将会是最重要的发展机遇。

对于熟悉广州，又深谙旧改之道的珠光控股来说，这是一个巨大的发展机遇。

二、旧改业务

2020年9月，广州市政府发布了《中共广州市委广州市人民政府关于深化城市更新工作推动高质量发展的实施意见》，其中透露了未来10年的旧改蓝图。

广州是一个历史悠久的城市，因此市区内有着同样悠久的历史建筑，城中村、旧厂房、各类型市场林林立立。这些旧建筑身处市中心，占地面积大，但是空间利用率不高，未来经过改造，对寸土寸金的广州来说，极具价值。

广州市政府也明显看到了城市更新的好处，近两年开始推动这一块业务的发展。

根据广州公共资源网不完全统计，2021年截至1月31日，已经有9条村成功招标，旧改面积超797万平米，投资金额接近980亿元，为2020年全年旧改金额的三分之一。

可以说，广州的旧改项目处于一个加速发展的过程。

旧改对于城市的好处是显而易见的，那么对于开发商来说，又意味着什么呢？

好的地方是节省成本。旧改拿地的成本一般比公开招标拍卖要低，因此开发商旧改项目的利润率，要比拍地项目的利润率高不少。

例如同样是有较多旧改项目的佳兆业，其旧改项目平均土地成本仅为14100元/平米，因此其2020年上半年毛利率高达33.8%，远超大部分房企的20%-25%毛利率。

当然，便宜拿地也是有代价的。旧改的问题就在于，项目耗时会比较长，在和众多旧改业主签约的过程中，会面对各种错综复杂的问题。

此外，广州政府对于旧改项目申请人要求严苛，过去一些项目的条款包括申请人必须在广州注册；申请人需要在广州部分区域拥有商业等等。

不过，甲之蜜糖，乙之砒霜，这些问题对于珠光控股来说，完全不是问题。

珠光控股作为广州本地房企，拥有多年的丰富经验，当年的潭村城中村改造更是经典项目；

另外，珠光控股在广州市中心拥有多处物业，位于黄埔大道的AEC汽车城项目、位于马场路的新城国际中心，都是珠光控股的招牌作品。

其中AEC汽车城项目是珠光控股的重点项目，该项目计划建成集大型购物商场、建材商场、办公楼、高级公寓为一体的综合性商业建筑群。根据广州“东进南拓西联北优”发展战略，该地块将成为东进的发展重点，升值潜力巨大。

事实上，珠光控股已经在广州多个区成功投得旧改项目，有望在广州政府推动旧改的春风下，享受一波政策红利。

三、投资机会

对于珠光控股来说，目前的投资机会是低估值和成长性并举。

在整个2020年，地产可以说是最惨的板块，三傻中的银行已经乘着复苏的春风进行估值修复，唯独地产仍然在地板上摩擦。

珠光控股也和其他地产股一样，无论估值还是股价，都处于历史低位。

虽然海外的房地产因为海量放水，处于疯狂的状态，国内的房地产经营，由于政策的打压，却仍然处于周期的底部。

我们可以看到美国的房子，价格在去年创出了历史新高。

韩国的房价也同样疯狂。

而中国在政府的强势政策下，房地产的上涨势头得到压制，深圳这个著名的高房价城市更是出台了严格的限价令，仿佛回到了计划经济时代。

这些案例除了说明国家调控的决心，也说明了全球印钞的威力，也许在未来几年，这个威力会慢慢展现出来。

目前广州的房价依然非常平稳，这里就好像藏了一个小红包。2017年，广州的房价就曾经在深圳房价暴涨的2年后，开始跟进。

那么对于深耕广州的房企珠光控股，从房地产销售上就有了一个潜在的升值空间，未来手上的土地，将会随着房价的上升而水涨船高。

除此之外，珠光控股手上的大量旧改，将会在未来相当长的一段时间内提供充足的供应。这些供应，让珠光控股在大鱼吃小鱼的房地产市场中，也会依然有不错的竞争力，是一家小而美的公司。

这个时候投资珠光控股，就是一种逆周期的投资，在房地产复苏的时候，将会带来大幅的回报。

当然，这种投资有个比较大的问题，就是等待时间也许会比较长，需要投资人耐得住寂寞，同时对公司的未来有充足的信心。

就好像2018年的游戏行业，2008年的牛奶行业，都在社会巨大的质疑中走了出来。

巨额回报从来都是藏在逆人性的投资后面的。