最近，美國十年期國債利率大幅提升，復甦跡象越來越明顯。

股市上，各類資產也開始有所表現，節後A股第一天開盤，漲幅靠前的板塊是航運、有色、石油、化工，這些板塊背後的邏輯就是預期經濟復甦。

在這些板塊後面，一個板塊也在悄悄啓動，這個就是去年三傻之一的房地產。經過一年多的下挫，三傻的銀行已經重新走高，那麼房地產板塊是否可以在復甦中找到一絲機會呢？這個板塊裏面有沒有什麼錯殺的成長股，具有不錯的投資機會呢？

今天我們就一起來看看一家在香港上市的地產股 —— 珠光控股（1176.HK）。

一、業務簡介

珠光控股是一家成立於廣州的老牌房企,是廣州最早從事房地產業務的地產公司。

目前的主營業務主要有三個部分：物業開發及銷售、物業投資、項目管理。

其中物業開發及銷售是公司的核心業務，根據公司2019年年報，珠光控股通過物業銷售實現了25.40億收入，佔比總收入爲62.3%。

珠光控股的物業主要位於大灣區，其中廣州是核心區域。

在風格上，公司的項目主要走高端路線。比如說位於廣州市中心珠江新城的豪宅盤新城御景、珠江新城唯一一座擁有公園複式產品的珠光·新城國際，都是珠光控股開發的物業。

在廣州之外，珠光控股也依靠御生活系列而爲高端人羣熟知，比如說位於豐順的新城御景，就是高標準打造的品質小區。

2019年，珠光控股實現40.75億港元總收入，同比增長50%，規模雖然不大，但是增速很快，是一家小而美的公司。

業績增長的同時，公司仍然通過各種渠道，不斷擴充土地儲備，爲未來的增長打好基礎，其中最重要的方式是舊改。

我們可以看到，2020年上半年，雖然珠光控股的項目管理服務，也就舊改相關部分收入，在疫情下依然逆勢增長，從5億港元增長至10億港元。

2018年，珠光控股組建了兩大獨立運作的二級集團，分別是房地產集團和城市更新集團，其中城市更新集團定位於一級土地整理服務商。

這個部署彰顯了公司對舊改的重視，事實上，珠光控股作爲深耕廣州多年的老牌房企，在廣州的舊改上頗有建樹。

2018年，珠光控股收購後參與的第一個舊改項目：潭村舊改，就是一個成功的案例。

潭村位於廣州核心CBD珠江新城的N3地塊，佔地面積合計8.34公頃，涉及房屋628棟。面對複雜的舊改環境，珠光控股僅僅花了5年就改造完成，並且實現成功交付。

改造後的潭村，從老舊的城中村，搖身一變，成爲8棟40層高的現代化高樓。按照交樓回遷標準，這些房子都配齊了櫥櫃、消毒櫃等傢俱，地下是兩層停車場，還配套有幼兒園、菜市場、居委會、老年活動中心。

更重要的是，居民的村屋租金收入，從15元每平米，上升到150元每平米，經濟大幅改善。

無論是速度，還是品質，珠光控股操盤的潭村舊改，都被譽爲廣州的舊改模板。

而我們向前展望，隨着一線城市的城市化率逐步提升，未來市中心的新增土地供應會越來越少，舊改將會是最重要的發展機遇。

對於熟悉廣州，又深諳舊改之道的珠光控股來說，這是一個巨大的發展機遇。

二、舊改業務

2020年9月，廣州市政府發佈了《中共廣州市委廣州市人民政府關於深化城市更新工作推動高質量發展的實施意見》，其中透露了未來10年的舊改藍圖。

廣州是一個歷史悠久的城市，因此市區內有着同樣悠久的歷史建築，城中村、舊廠房、各類型市場林林立立。這些舊建築身處市中心，佔地面積大，但是空間利用率不高，未來經過改造，對寸土寸金的廣州來說，極具價值。

廣州市政府也明顯看到了城市更新的好處，近兩年開始推動這一塊業務的發展。

根據廣州公共資源網不完全統計，2021年截至1月31日，已經有9條村成功招標，舊改面積超797萬平米，投資金額接近980億元，爲2020年全年舊改金額的三分之一。

可以說，廣州的舊改項目處於一個加速發展的過程。

舊改對於城市的好處是顯而易見的，那麼對於開發商來說，又意味着什麼呢？

好的地方是節省成本。舊改拿地的成本一般比公開招標拍賣要低，因此開發商舊改項目的利潤率，要比拍地項目的利潤率高不少。

例如同樣是有較多舊改項目的佳兆業，其舊改項目平均土地成本僅爲14100元/平米，因此其2020年上半年毛利率高達33.8%，遠超大部分房企的20%-25%毛利率。

當然，便宜拿地也是有代價的。舊改的問題就在於，項目耗時會比較長，在和衆多舊改業主簽約的過程中，會面對各種錯綜複雜的問題。

此外，廣州政府對於舊改項目申請人要求嚴苛，過去一些項目的條款包括申請人必須在廣州註冊；申請人需要在廣州部分區域擁有商業等等。

不過，甲之蜜糖，乙之砒霜，這些問題對於珠光控股來說，完全不是問題。

珠光控股作爲廣州本地房企，擁有多年的豐富經驗，當年的潭村城中村改造更是經典項目；

另外，珠光控股在廣州市中心擁有多處物業，位於黃埔大道的AEC汽車城項目、位於馬場路的新城國際中心，都是珠光控股的招牌作品。

其中AEC汽車城項目是珠光控股的重點項目，該項目計劃建成集大型購物商場、建材商場、辦公樓、高級公寓爲一體的綜合性商業建築羣。根據廣州“東進南拓西聯北優”發展戰略，該地塊將成爲東進的發展重點，升值潛力巨大。

事實上，珠光控股已經在廣州多個區成功投得舊改項目，有望在廣州政府推動舊改的春風下，享受一波政策紅利。

三、投資機會

對於珠光控股來說，目前的投資機會是低估值和成長性並舉。

在整個2020年，地產可以說是最慘的板塊，三傻中的銀行已經乘着復甦的春風進行估值修復，唯獨地產仍然在地板上摩擦。

珠光控股也和其他地產股一樣，無論估值還是股價，都處於歷史低位。

雖然海外的房地產因爲海量放水，處於瘋狂的狀態，國內的房地產經營，由於政策的打壓，卻仍然處於週期的底部。

我們可以看到美國的房子，價格在去年創出了歷史新高。

韓國的房價也同樣瘋狂。

而中國在政府的強勢政策下，房地產的上漲勢頭得到壓制，深圳這個著名的高房價城市更是出臺了嚴格的限價令，彷彿回到了計劃經濟時代。

這些案例除了說明國家調控的決心，也說明了全球印鈔的威力，也許在未來幾年，這個威力會慢慢展現出來。

目前廣州的房價依然非常平穩，這裏就好像藏了一個小紅包。2017年，廣州的房價就曾經在深圳房價暴漲的2年後，開始跟進。

那麼對於深耕廣州的房企珠光控股，從房地產銷售上就有了一個潛在的升值空間，未來手上的土地，將會隨着房價的上升而水漲船高。

除此之外，珠光控股手上的大量舊改，將會在未來相當長的一段時間內提供充足的供應。這些供應，讓珠光控股在大魚喫小魚的房地產市場中，也會依然有不錯的競爭力，是一家小而美的公司。

這個時候投資珠光控股，就是一種逆週期的投資，在房地產復甦的時候，將會帶來大幅的回報。

當然，這種投資有個比較大的問題，就是等待時間也許會比較長，需要投資人耐得住寂寞，同時對公司的未來有充足的信心。

就好像2018年的遊戲行業，2008年的牛奶行業，都在社會巨大的質疑中走了出來。

鉅額回報從來都是藏在逆人性的投資後面的。