摘要：看央行的了（歡迎關注槓桿遊戲）

撰文|張銀銀&編輯|欣欣然

杆友好，槓桿遊戲春節放假尚未完全結束，但看到：

深圳已有銀行二手房貸參照官方“指導價”發放……

抱歉，沒忍住打攪了，想寫幾句。

這個事要回到春節前，深圳住建局此前發佈建立二手住房成交參考價格機制，並出爐該市3595個住宅小區二手住房成交參考價格。

顯然，這有爭議，因爲參考價與當時市場真實成交價和掛牌價有較大差距。同時坊間也在探討破解辦法。

這不是槓桿遊戲今天要寫的重點。現在應該思考的，2021年小陽春還會來嗎？

1、信號：深圳、上海、北京等核心城市調控繼續加碼，2021年分化可能加劇

1月時，根據各種信息綜合研判，槓桿遊戲認爲，2021年的樓市不簡單，開年就是“嚴打”。

事情果然如此，延續中。

深圳之外，我們看到上海方面繼續追查消費貸、經營貸。

2月20日，北京銀保監局在官網上表示，近期，針對北京房地產市場出現的一些投機炒房苗頭，金融管理部門主動出擊、密集亮劍，嚴密防範信貸資金違規流入房地產市場。

此前，北京銀保監局、央行營業管理部於2月10日聯合印發《關於加強個人經營性貸款管理 防範信貸資金違規流入房地產市場的通知》。

圖表來源|民生證券（特此感謝）

媒體報道，廣東省銀保監局對轄內銀行也提出類似要求。窗口指導、監管提示約談等……

回到深圳的二手住房成交參考價指導機制，不管通過抵押貸經營貸等方式解構，還是其他方式可以怎麼破解，如果完全執行，深圳穩房價那就是真的。

作爲我國最市場的地方，如果要完成調控目標，需要這樣，也真是一言難盡。

2020年水放了不少，各種經營貸，以及其他資金變相進入核心城市樓市，大家都是看懂了的。

從這個角度說，控制住貸款水龍頭，局部過熱也就自然降溫。

難的就是這一點，全面控水幾乎沒有可能，那麼只能捏住關鍵。比如銀行放貸按照指導價來，二手房套利空間變小，熱度自然下降。

但這樣做的後果是干擾了市場。

比如2020年至今的局部火爆，主要是價格倒掛、改善、學區、高端房產。這些盤，和多數人本來就沒有太多關係，只有狗屎運的普通人才能買到。

政策和貸款的從嚴調控，會導致冷熱更加分化——本身目前多數城市、板塊就是穩定的，只有少量區域以及學區等需求顯著，如此一來，資金本身要尋求出路，核心區、學區房等很可能被更進一步追捧。

特別如深圳，想到好房子也有“成交參考價格機制”，你說香不香？

調控越嚴，分化加劇可能越大。

2、研判：央行的水會如期而至嗎？

調控從嚴同時，央行的水怎麼個情況？

說這句話，槓桿遊戲的潛臺詞是，如果大水繼續，調控壓力依舊會很大——我這話是不是說得太剋制。

一月一度，2月20日LPR（貸款市場報價利率）繼續維持不變：

1年期LPR爲3.85%，5年期以上LPR爲4.65%。

這已經是2020年4月以來，連續10個月未作調整了。

近期各種信息都給人一個感覺，貨幣政策在迴歸中性，真的是這樣嗎？

數據不會說謊，槓桿遊戲“用數據讀懂經濟中的槓桿和泡沫”slogan，這句話真的很有道理。

先看宏觀：

1月末，廣義貨幣(M2)餘額221.3萬億元，同比增長9.4%，增速比上月末低0.7個百分點，比上年同期高1個百分點；

狹義貨幣(M1)餘額62.56萬億元，同比增長14.7%，增速分別比上月末和上年同期高6.1個和14.7個百分點；

流通中貨幣(M0)餘額8.96萬億元，同比下降3.9%。當月淨投放現金5310億元。

2020年同期，淨投放現金1.61萬億元。如果這樣看，2021年1月確實是剋制，在逐步迴歸中性。

再看房貸數據：

1月份人民幣貸款增加3.58萬億元，同比多增2252億元。分部門看，住戶貸款增加1.27萬億元，其中，短期貸款增加3278億元，中長期貸款增加9448億元……

2020年同期，槓桿遊戲注意到：

人民幣貸款增加3.34萬億元，同比多增1109億元。分部門看，住戶部門貸款增加6341億元，其中，短期貸款減少1149億元，中長期貸款增加7491億元……

2020年1月有點特殊情況，加之春節早。可即便如此，2021年住戶貸款這個增量，依舊非常耀眼。

數據很清晰，別的話槓桿遊戲就不多說。

另外，央行最新的2020年四季度貨幣政策執行報告說：

下一階段穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，堅持穩字當頭，不急轉彎，把握好政策時度效，處理好恢復經濟和防範風險的關係，保持好正常貨幣政策空間的可持續性。

話很清楚了。

3、結論：2021年樓市小陽春有戲嗎？

2021年調控宏觀上肯定是收緊的。

此前槓桿遊戲還分析說，2021年經濟壓力不會比2020年大，對樓市的倚重一定程度下降。

夜壺嘛，你懂的，可以歇一歇。

於此，小陽春有沒有，2021年局部小週期高潮來不來，歸根結底就看央行的了。

2月22日，最新的媒體報道消息，廣東部分銀行房貸考覈上限提高2個點以上。

2個點的意義，槓桿遊戲解釋一下，2020年12月31日，央行、銀保監會下發《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，對銀行房地產貸款佔比、個人住房貸款佔比兩項指標進行了明確。

圖表來源|光大證券（特此感謝）

其中，第三檔、第四檔、第五檔銀行，《通知》規定，房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限分別爲22.5%、17.5%；17.5%、12.5%；12.5%、7.5%。

不過這份通知留有餘地。

央行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監會派出機構，可在充分論證的前提下，結合所在地經濟金融發展水平、轄區內地方法人銀行業金融機構的具體情況和系統性金融風險特點，以《通知》第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求爲基準，在增減2.5個百分點的範圍內，合理確定轄區內適用於相應檔次的地方法人銀行業金融機構房地產貸款集中度管理要求。

假如廣東這麼做，其他省份呢？

從市場表現看，相比2020年春節前後的樓市冰封，2021年春節樓市基本延續了2021年1月份的高位運行。

數據槓桿遊戲就不舉例，全國都不算很差，除了回鄉置業下滑明顯。

接下來，影響市場最大的點，也就是調控趨嚴，特別是3月大會前，在我看來都是這個節奏。

2021年樓市發大財和2020年一樣，基本不可能，未來很長時間大概都不可能。個別例外。

小陽春有沒有其實也不是那麼重要，不太冷其實也很好，畢竟2020年的單價、總銷量數據都歷史新高了。

最後忍不住多說一句，2020年的新生數據杆友肯定都看到。下面是具體部分城市的數據。

圖表來源|梁建章（特此感謝）

樓市看政策沒錯，看到潛在接盤俠的總量，不免爲這個遊戲感到一絲憂傷。

新春快樂，槓桿遊戲給大家拜個晚年。

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