近日，租客入住後發現房間內滿是蟑螂，要求退租，反被房屋租賃中介公司要求支付違約金的事情，引發網友熱議。海淀法院統計實際案例並蒐集網友曬出的經歷，發現租房奇葩事引起的糾紛，大致可分爲四類：租金、押金類型的糾紛；設施設備類型的糾紛；居住環境類型的糾紛；個人隱私類型糾紛。對此，法官給出了相關建議。

租戶賣了屋內家電上演現實版《揭瓦》

經典相聲《揭瓦》，講述的是租客賣了房東房子瓦片引發的故事。

現實中，能有這樣的事嗎？海淀法院就審理過一起類似案件。

小張以每月12000元的租金租住老王家房子，支付方式是押一付三。合同到期後，老王去收房，進屋一看，房子裏的電視、空調、牀、桌椅板凳都沒了，牆上還有小孩子的塗鴉。找到小張一問，原來是小張退租時覺得老王屋內傢俱設施老舊，不值多少錢，就全部賣了，賣的錢據爲己有。老王一怒之下，找來公證機構，對房屋做了公證，爲了挽回損失，他決定不退還小張的押金。

小張爲了要回押金，以房屋租賃合同糾紛爲由，把老王訴至法院。老王隨即提起反訴，要求小張返還屋內的傢俱家電、桌椅板凳，並賠償自己重新裝修的損失。

法院審理後認爲，合同到期後，房東應將押金退還租客；租客退租時，也應將房屋恢復原狀，屋內配置的設施設備也應當妥善保管，返還房主。現在小張將屋內設施變賣，應當給予房主補償，考慮到設施設備已經用了十幾年，殘存價值有限，同時牆上塗鴉，也應當給予修繕補償。最終，法院判決小張賠償老王1萬元，與押金折抵後，老王最終返還小張押金2000元。

法官介紹，民法典規定，承租人應當妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應當承擔賠償責任。因此，租客在使用屋內配置設施時，應當避免毀損，滅失，否則應承擔賠償責任。常見的還有退租後，租戶留下過量的生活垃圾，出租人還需自付清潔費才能打掃乾淨。此種情況下，產生的清潔費也應當由租客承擔。

另外，租賃房屋內的設施設備應誰來維修，也是房東和租客爭論的問題。對此，法官表示，民法典規定，出租人應當履行租賃物的維修義務，但是當事人另有約定的除外。因此，對於租賃房屋內設施設備維修義務的確定，首先以雙方租賃合同的約定爲準，沒有約定的要由出租人負責維修。房東如果認爲是租客故意損壞的，應要積極舉證，尋求賠償。

法官指出，現實中，承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修；出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔；而且，因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

法官建議，對於房屋內設施設備的維修問題，租賃雙方最好在合同中確定，作爲糾紛解決的依據。

租房危害健康可隨時解除合同

“居住環境類型糾紛是現實和司法實務中都比較頭疼的問題。”法官指出，例如噪音擾民、鄰里糾紛等算不算解除房屋租賃合同的理由？對此，民法典給出了規定。

法官介紹了一起真實案例。

2019年3月，某公司租賃秦女士的房屋後，因受不了隔壁租戶酒吧聲音吵鬧，起訴至法院，要求解除合同、返還租金並賠償損失。秦女士不同意，反訴要求公司支付欠付的租金和違約金。

法院審理後認爲，酒吧作爲娛樂性場所會產生一定的噪音，酒吧每晚經營到很晚，而每個個體對噪音的接受程度具有差異性，所以公司方因無法接受噪音污染要求與秦女士解除案涉合同具備合理性，秦女士以此要求公司承擔違約責任過於嚴苛。據此，法院對秦女士要求公司承擔違約責任的訴訟請求，不予支持。

另一方面，酒吧並非租賃合同簽訂後產生，而是持續存在的狀態，公司在租賃房屋時已知曉房屋情況，秦女士客觀上並無隱瞞的故意，所以公司要求秦女士返還房屋租金及裝修費損失的訴訟請求，法院不予支持。同時，公司要求秦女士承擔處理租戶問題造成損失的訴訟請求，因該問題的產生並非秦女士故意行爲導致，所以法院也不予支持。最終，法院判決雙方解除合同，公司將欠付的租金支付給秦女士。

當房東提供的房屋不符合居住條件時，例如網友曬出自己租到了爬滿蟑螂的房屋，若解除合同，租戶真的需要支付房租嗎？

法官介紹，民法典規定，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，並在租賃期限內保持租賃物符合約定的用途。同時民法典還針對特殊情形作了進一步規定：租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。因此，租房如有類似情況，租戶應當首先固定證據，例如甲醛超標的，應當及時檢測，發現大量蟑螂等危害健康情形的應當及時拍照錄像固定證據。

那麼，又該如何認定危害健康的標準呢？

法官認爲，危害健康的程度達到一般生活經驗及普通人的認識標準即可，法律並不會苛求於承租人。例如有害氣體對於人身的危害是一般常識，成羣蟑螂出沒就意味着並非安全宜居的居住環境，房屋塌陷裂縫就意味着存在安全隱患，這些無需特別舉證。只要有相關證據，租戶可以隨時行使法定的解除權，而無需承擔違約責任。

房東安攝像頭“查房”侵犯租戶人格權

租房糾紛，除了房子引出的問題，還有一大部分是房東和租戶的矛盾，最常見的是房東隨意進出“查房”，引發租客不滿。

不少網友曾吐槽，房東常常以檢查房屋狀況爲由，未經自己同意進入租賃房屋內；有的房東，竟然在租賃房屋內安裝監控探頭；更有房東將已經出租的房屋設置成靈堂……

對此，法官指出，法律規定，自然人享有空間隱私，空間隱私是自然人的私人生活安寧和不願爲他人知曉的私密空間。任何組織或者個人不得以刺探、侵擾、泄露、公開等方式侵害他人的隱私權。任何組織或者個人不得進入、拍攝、窺視他人的住宅、賓館房間等私密空間；不得拍攝、窺視、竊聽、公開他人的私密活動；不得拍攝、窺視他人身體的私密部位。而用於居住的租賃房屋也是住宅的一種，房屋所有權人將房屋出租，即是將房屋的使用權轉讓給他人，因此不應侵犯租戶對於房屋的使用權。

房東隨意出入已經出租的房屋，窺人隱私的，侵害了承租人的人格權，受害人有權依照民法典和其他法律的規定請求行爲人承擔民事責任。

而且，去年，住房和城鄉建設部公佈了《住房租賃條例（徵求意見稿）》，並向社會公開徵求意見。其中規定了，未經承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房。有正當理由確有必要進入租賃住房的，出租人應當與承租人約定時間，承租人應當予以配合。

此外，我國刑法還規定了非法侵入住宅罪，此處的住宅包括了租住的形式。

因此，出租人應當尊重租戶對於房屋的使用權，嚴禁實施窺人隱私的行爲，以免承擔民事法律責任，甚至遭受刑罰。

來源 北京日報客戶端 | 記者 高健 通訊員 秦鵬博

編輯 王雯淼

流程編輯 劉偉利