法拍房不能“撿漏”了?熱搶下售價漸逼近市場價,個別超評估價50%成交!

華夏時報 記者 陸肖肖 北京報道

近年來,法拍房因價格便宜,逐漸走進大衆視野。隨着近期北京市房地產市場的火熱,北京法拍房市場成交量開始走高,數據顯示,今年一季度北京法拍市場成交669套,同比增長61.59%,平均8.02人爭搶1套房,平均折扣縮減爲8.3折。

李勝(化名)告訴《華夏時報》記者,“年前在海淀買了一套法拍房,花了464萬,比市場價550萬低了15%,雖然當時也有後期騰房方面的擔心,但考慮到價格比市場價低,最後還是決定試試,結果很順利,找了中間機構幫忙代辦所有手續,比找普通中介還省事。”

也有法拍房大大超出評估價成交,《華夏時報》記者在京東法拍平臺上看到,今年2月19日成交的朝陽區將府家園一套兩居室,共有43人報名,21466人圍觀,最終經過了390輪競價,最終以845萬元的價格成交了,大大超出了554萬元的評估價,漲幅達到約52.5%。

法拍房價與市場價逐漸接近

《華夏時報》記者實地走訪了法拍房市場,價格便宜是法拍房最大的優勢,法拍專員小鄧告訴《華夏時報》記者,“目前市場上法拍房的價格大概比市場價低10%-15%,這個優惠力度比之前小了。三年前很多人不知道法拍房,而且拍賣制度還沒那麼完善,成交價大概比市場價低30%,現在參與的人多了,優惠力度沒那麼大了,但肯定比市場價要便宜。每個房子的情況不一樣,有的競爭的人少,價格就低,有的房源很受歡迎,比如學區房,並不比市場價便宜,甚至比市場價還高,還有很多人搶。”

法拍專員小李介紹:“目前北京的法拍房大多數是限購的,只有極少量外地法院查封的房子不限購。房子拍賣會標一拍、二拍和變賣,一般一拍是評估價的基礎上打七折,如果賣不出去,一個月之後的二拍會在此基礎上再打8折,然後進入變賣期,價格保持二拍時的價格不變,變賣期長達60天。但是怎麼說呢,沒有賣不出去的房子,價格足夠低什麼房子都能賣出去。”

法拍房市場也冷熱不一,有的房子被瘋搶並超越了市場價,但也有房子無人問津而流拍。《華夏時報》記者在京東法拍平臺上看到,今年2月19日成交的朝陽區將府家園一套兩居室,共有43人報名,21466人圍觀,最終經過了390輪競價,最終以845萬元的價格成交了,大大超出了554萬元的評估價。而3月26日拍賣結束的昌平區水屯家園一住宅最終因無人報名而流拍。

京東法拍平臺上近期成交的房源

2021年1季度,據瀚海數據研究院統計,北京法拍市場成交法拍房669套,同比2020年第1季度增長61.59%,成交總價57.92億元,同比增長56.54%,成交面積293646.92平方米,同比減少3.77%。平均折扣8.3折,成交率53.36%。一季度,北京法拍房市場共計爲購房者釋放16.78億元的購房差價。

在北京房地產市場熱度明顯升高的前提下,法拍房市場也吸引了越來越多人的關注。上述機構的數據顯示,一季度北京市法拍房市場共有5363人蔘拍,同比增長113.24%,出價39935次,平均8.02人爭搶1套法拍房。李勝也提到,“現在法拍房競爭還是比較激烈的,我們買的時候就有五個人一起競爭。”

合碩機構首席分析師郭毅在接受《華夏時報》記者採訪時表示,法拍房市場算是一個比較小衆的細分市場,市場供需會對價格產生很大的影響,過去幾年大家對這一品類瞭解不多,而隨着今年限競房的明顯減少,以及互聯網平臺對法拍房的傳播,更多購房者對法拍房有了更多的瞭解,參與人數在增加,需求上升,優惠幅度也在慢慢降低。

信息不對等,衆多房源面臨“騰房難”風險

雖然價格相對便宜,但法拍房也面臨着很大程度的信息不對稱,甚至競拍前都不能看房。法拍專員小李告訴《華夏時報》記者,“疫情期間很多看房計劃都取消了,只有很少一部分可以組織看房。但實際上法拍房本身能看的就不多,疫情之前大概只有百分之四五十的房子能看,還是需要法院組織才能看房,如果被執行人在住的話,多數業主是不配合的。目前,只能看看戶型圖和室內照片,或者去小區看看環境,找其他同戶型的在售房源看看。”

另外,當前市場上很多法拍房都有着複雜的“身世”,法拍專員小鄧介紹,北京的法拍房大多數都是銀行抵押貸款還不上導致的拍賣,也有一部分是個人房源抵押出去借款還不上,也有少部分是刑事案件罰沒而導致的拍賣。但拍賣後期可能會面臨兩種問題,一種是房屋本身有租約,後期會出現扯皮的情況,一種是業主或者債權人佔用,不配合騰房。

法拍房法院在拍賣中已經明確表示,有些房子不負責騰房,需要競買人自行解決,拍賣人不作過戶的任何承諾,不承擔過戶涉及的一切費用。另外,法拍房還可能會存在原房主戶口拒絕遷出,學區房的學位被佔用等問題,需要付出巨大的時間成本和溝通成本。

法拍房需要規避的“坑”還有很多,北京昌平法院在2020年12月也發出了網絡司法拍賣常見問題及法律提示的信息,其中重點提到了法拍房的相關風險。昌平法院表示,若拍賣房產爲經濟適用房、自住性商品房等政策性房屋的,在上市交易時要先繳納土地出讓金。有部分競買人因對司法拍賣了解不夠,盲目相信所謂的法拍房機構,被騙取中介費。法院不會與任何中介公司簽訂代理合同,網絡司法拍賣零佣金,意向競買人要通過法院指定的拍賣網站參加競拍,避免不必要的財產損失。部分拍賣房屋設定了抵押權、租賃權等,可能無法立即交付,競買人要在開拍前權衡利弊,慎重決定是否購買。網絡司法拍賣是法院的強制執行行爲,不存在“七天無理由退換”。

對此,郭毅表示,購買法拍房本身就是風險和收益並存的行爲,房子走到了法拍的程序,說明房主的資產和資金調動上出現了問題,但房子本身的品質和質量還沒有一個很好的平臺去展示,很多情況存在信息不對等的問題。隨着房子掛牌價的提升,風險依然在,未來法拍房的吸引力可能會逐漸下降。

值得注意的是,早在2017年,北京市就將法拍房納入了限購範圍,今年有多個城市開始效仿。上海在1月份,杭州和成都在3月份,分別出臺了文件,規定購買法拍房需具備購房資格。對此,郭毅分析,法拍房納入限購,是爲了遏制通過法拍房炒房投資的行爲,這些可能會對市場造成不利影響。對法拍房的購房資格加以限定,可以在最大程度上遏制權力尋租的空間。

 

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